Оренда під час воєнного стану у 2026 році: коли можна не платити і що дає сертифікат ТПП

Воєнний стан сам собою не звільняє від орендної плати. Частина шоста статті 762 Цивільного кодексу звільняє орендаря лише за час, коли майно об’єктивно неможливо було використати з причин, за які він не відповідає. Сертифікат Торгово-промислової палати знімає штрафи й пеню за статтею 617 ЦК, але сам борг за оренду не списує.

Карантинна норма, якою у 2020 році доповнили Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу, вичерпала себе: карантин скасовано з 30 червня 2023 року постановою Кабінету Міністрів від 27 червня 2023 року № 651. Орендні спори 2026 року вирішують за загальними правилами Цивільного кодексу, причому Господарський кодекс, який раніше давав визначення форс-мажору у статті 218, втратив чинність 28 серпня 2025 року за Законом № 4196-IX.

Через це вся конструкція тримається на трьох нормах: частині шостій статті 762 ЦК про звільнення від плати, статті 617 ЦК про звільнення від відповідальності та статті 652 ЦК про зміну договору через істотну зміну обставин. Плутати їх не варто, бо наслідки в кожної різні, і суд відмовляє саме через неправильно обрану підставу.

Частина шоста статті 762 ЦК: коли орендар справді не платить

Норма звучить просто: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Практика Верховного Суду тлумачить її вузько. Звільнення від орендної плати вважається істотним втручанням у договірні відносини, тому його застосовують лише у виняткових випадках, а орендар має довести цілковиту неможливість користуватися майном, а не просто падіння виручки чи незручності.

Підхід до застосування статті 762 ЦК сформульовано, зокрема, у справах № 914/1248/18 та № 914/2264/17. Практично це означає, що шанси має орендар приміщення, зруйнованого влучанням, розташованого в зоні бойових дій чи на окупованій території, або об’єкта, доступ до якого закрито рішенням влади. Кафе, яке працювало з перервами на повітряні тривоги, під цю норму не підпадає: майно було доступне, просто прибутки впали.

Доводити доведеться документами, а не описом ситуації: акт обстеження пошкодженого приміщення, довідка військової адміністрації, перелік територій бойових дій, дані про відключення комунікацій, листування з орендодавцем про неможливість доступу. Саме цей пакет визначає результат справи, тому адвокат у судових справах починає роботу зі збирання доказів, а не з написання позову.

Форс-мажор і сертифікат ТПП: що він дає і чого не дає

Форс-мажорні обставини засвідчує Торгово-промислова палата України та регіональні палати сертифікатом за статтею 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні» № 671/97-ВР. Загальний лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 сертифікатом не є: Верховний Суд неодноразово зазначав, що цей документ має інформаційний характер і не містить ознак конкретного договору, тому причинного зв’язку між війною та невиконанням саме вашого зобов’язання він не доводить.

Друге обмеження важливіше за перше. Навіть індивідуальний сертифікат не звільняє від зобов’язання автоматично: суд оцінює його разом з іншими доказами і перевіряє, чи справді обставина унеможливила виконання. Форс-мажор за статтею 617 ЦК знімає відповідальність, тобто пеню, штраф і збитки, тоді як основний борг залишається й підлягає сплаті після відпадіння обставини.

Оренда державного та комунального майна

Для державних і комунальних об’єктів діє окремий режим за постановою Кабінету Міністрів від 27 травня 2022 року № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», остання редакція якої набрала чинності 19 червня 2026 року. Постанова прямо дозволяє вносити до чинних договорів зміни про зменшення орендної плати чи зупинення її нарахування, а для окремих категорій об’єктів установлює орендну плату 1 грн на рік без проведення незалежної оцінки.

Орендареві комунального приміщення тому доцільно спершу звертатися до балансоутримувача та орендодавця із заявою про перегляд плати з посиланням на цю постанову, і лише потім думати про суд. Відмова органу влади оскаржується, і тут у пригоді стає досудове врегулювання господарських спорів з фіксацією всього листування.

Як домовитися з орендодавцем

Найдешевший шлях закриває спір без суду. Стаття 651 ЦК дозволяє змінити або розірвати договір за домовленістю сторін, і жодних форс-мажорних доказів для цього не потрібно. Орендодавцеві часто вигідніше дати знижку на кілька місяців, ніж шукати нового орендаря, тому починайте з письмової пропозиції з конкретними цифрами: розмір знижки, період, умова повернення до попередньої ставки.

Усну домовленість не приймайте в жодному разі. Договір оренди укладено письмово, тому й зміни до нього оформлюються письмовою додатковою угодою, а для договорів, посвідчених нотаріально чи зареєстрованих, потрібна та сама форма. Якщо орендодавець мовчить, надсилайте пропозицію рекомендованим листом з описом вкладення: без доказів звернення суд згодом вважатиме, що ви навіть не намагалися врегулювати питання. Договірну частину зазвичай веде адвокат з нерухомості, бо йдеться про умови користування об’єктом.

Що робити орендареві крок за кроком

1. Перечитайте договір: розділ про форс-мажор часто містить власний строк повідомлення контрагента, і пропуск цього строку позбавляє права посилатися на обставину.
2. Письмово повідомте орендодавця про настання обставини в межах договірного строку, додавши наявні докази неможливості користування майном.
3. Зафіксуйте стан приміщення: акт обстеження, фото, довідки про пошкодження, дані про відключення комунікацій чи закриття доступу.
4. Зверніться до регіональної торгово-промислової палати за індивідуальним сертифікатом, вказавши реквізити конкретного договору та зобов’язання.
5. Надішліть орендодавцеві пропозицію про зміну договору з розрахунком; для державного чи комунального майна посилайтеся на постанову № 634.
6. Якщо згоди немає, готуйте позов: вимога про стягнення оплаченого чи визнання відсутності боргу є майновою, а розірвання договору — немайновою, і судовий збір для юридичної особи в останньому випадку становить 3 328 грн у 2026 році.

Типові помилки сторін договору

• Просто перестають платити, посилаючись на війну. Орендодавець нараховує пеню та подає позов, а суд стягує борг, бо жодного документа про неможливість користування майном орендар не подав.
• Покладаються на загальний лист ТПП від 28 лютого 2022 року. Він не є сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону про торгово-промислові палати і не підтверджує зв’язку з конкретним договором.
• Пропускають договірний строк повідомлення про форс-мажор. Умова про десять чи тридцять днів на повідомлення діє, і суд відмовляє у застосуванні статті 617 ЦК через саме це прострочення.
• Плутають звільнення від плати зі звільненням від відповідальності. Сертифікат ТПП знімає пеню, але не списує основний борг, і розрахунок у позові через це часто виявляється хибним.
• Оформлюють знижку листуванням у месенджері. Зміна умов договору потребує письмової додаткової угоди, а переписка в чаті ляже в основу спору про те, чи була домовленість узагалі.

Коли адвокат не потрібен

Якщо орендодавець погоджується на знижку або орендні канікули, вистачить додаткової угоди на одну сторінку з новим розміром плати та періодом дії; зразок такої угоди складають самостійно, а нотаріус потрібен лише тоді, коли в такій формі укладено сам договір. Повідомлення про форс-мажор теж пишуть без юриста: достатньо реквізитів договору, опису обставини й переліку доданих документів. Звернення до регіональної ТПП за сертифікатом подає сама сторона договору. Юрист потрібен, коли сума боргу вже спірна, коли орендодавець подав позов, коли приміщення пошкоджене й треба рахувати період неможливості користування або коли йдеться про державне майно і відмову органу влади переглянути плату.

Питання та відповіді

Чи можна не платити оренду під час воєнного стану

Лише за період, коли майно об’єктивно неможливо було використати з причин, за які орендар не відповідає, за частиною шостою статті 762 ЦК. Загальне посилання на війну чи падіння виручки підставою для несплати не є.

Чи є воєнний стан форс-мажором автоматично

Ні. Форс-мажор засвідчують сертифікатом ТПП щодо конкретного зобов’язання, і навіть сертифікат суд оцінює разом з іншими доказами. Потрібно довести, що обставина унеможливила виконання саме вашого договору.

Що дає сертифікат ТПП орендареві

Звільнення від відповідальності за статтею 617 ЦК: пені, штрафу та збитків за період дії обставини. Основний борг за оренду сертифікат не списує і підлягає сплаті після того, як обставина відпаде.

Чи діє ще карантинна норма про оренду 2020 року

Ні. Її дія була прив’язана до карантину, а карантин скасовано з 30 червня 2023 року постановою Кабінету Міністрів № 651 від 27 червня 2023 року.

Як зменшити орендну плату за комунальне приміщення

Подати орендодавцеві заяву з посиланням на постанову Кабінету Міністрів № 634 від 27 травня 2022 року, яка дозволяє вносити зміни про зменшення плати або зупинення її нарахування, а для окремих об’єктів установлює плату 1 грн на рік.

У який строк треба повідомити про форс-мажор

У строк, установлений самим договором: часто це від десяти до тридцяти днів з дня настання обставини. Пропуск цього строку зазвичай позбавляє права посилатися на форс-мажор навіть за наявності сертифіката.

Чи можна розірвати договір оренди через війну

Так, за домовленістю сторін за статтею 651 ЦК або через суд за статтею 652 ЦК у разі істотної зміни обставин. Друга підстава вимагає одночасної наявності всіх умов, перелічених у нормі, тому суди задовольняють такі позови нечасто.

Скільки коштує позов у справі про оренду

Для юридичної особи немайнова вимога, зокрема про розірвання договору, коштує 3 328 грн у 2026 році, а майнова оплачується за ставкою 1,5 % ціни позову, але не менше 3 328 грн. Для фізичної особи ставки нижчі.

Чи можна вимагати повернення вже сплаченої орендної плати

Так, якщо доведено період, протягом якого майно неможливо було використати. Вимога є майновою, а обчислення строку позовної давності ведеться за загальним трирічним правилом статті 257 ЦК.

Чи змінилося щось після втрати чинності Господарським кодексом

Так. Визначення форс-мажору зі статті 218 ГК більше не застосовується, оскільки кодекс втратив чинність 28 серпня 2025 року. Форс-мажор тепер визначають стаття 617 ЦК і стаття 14-1 Закону про торгово-промислові палати.

Джерела

• Цивільний кодекс України, статті 257, 617, 651, 652, 762
• Закон України «Про торгово-промислові палати в Україні» № 671/97-ВР, стаття 14-1
• Постанова КМУ № 634 від 27.05.2022 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану»
• Постанова КМУ № 651 від 27.06.2023 про відміну карантину з 30 червня 2023 року
• Закон України «Про судовий збір», стаття 4
• Торгово-промислова палата України: засвідчення форс-мажорних обставин
• Єдиний державний реєстр судових рішень: справи № 914/1248/18, № 914/2264/17

Орендні спори з компанією «Сварог»

Ми перевіряємо договір на предмет форс-мажорного застереження, готуємо повідомлення контрагенту та пакет для отримання сертифіката ТПП, узгоджуємо додаткові угоди про знижку й ведемо справи про стягнення або повернення орендної плати. Консультація коштує від 1 500 грн, письмовий правовий висновок щодо конкретного договору від 5 000 грн, досудове врегулювання від 5 000 грн, повний супровід господарської справи від 30 000 грн; решта позицій на сторінці цін на юридичні послуги. Судову частину веде адвокат з господарських спорів.

+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00