Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню ст. 657 ЦК, а право власності в покупця виникає з моменту державної реєстрації, а не з підписання. Типовий бланк договору є в кожного нотаріуса, тому оформлення договору купівлі-продажу нерухомості зводиться до одного питання: що станеться з цим договором через рік, коли з’явиться дружина продавця, про яку ви не знали, або кредитор, який доведе, що угода була на шкоду йому.
Нотаріус перевіряє реєстри й формальну чистоту угоди. Він не перевіряє ризики: банкрутство продавця, права дітей, історію переходу права, дійсність попередніх угод у ланцюжку. Це робота адвоката, і саме тут виникає різниця між «угода оформлена» і «угода незворотна».
Податки при продажу нерухомості у 2026 році
Для продавця головне питання: яка ставка податку застосується. Від неї залежить, чи варто чекати спливу трьох років володіння.
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший продаж житла за календарний рік + володіння понад 3 роки | 0% | 0% | 0% |
| Успадковане житло (перший продаж за рік, строк володіння не має значення) | 0% | 0% | 0% |
| Перший продаж за рік, але володіння менше 3 років | 5% | 5% | 10% |
| Другий продаж житла протягом календарного року | 5% | 5% | 10% |
| Третій і кожен наступний продаж житла за рік | 18% | 5% | 23% |
| Нежитлова або комерційна нерухомість: перший продаж за рік | 5% | 5% | 10% |
| Нежитлова або комерційна нерухомість: другий і наступні продажі за рік | 18% | 5% | 23% |
| Продавець-нерезидент (будь-який об’єкт) | 18% | 5% | 23% |
Правила, які економлять гроші:
- Рік — календарний, з 1 січня по 31 грудня. Продаж у грудні й наступний у січні припадають на два різні податкові роки.
- Військовий збір не сплачується, якщо ПДФО нульовий. Сплачувати його «про всяк випадок» не потрібно.
- Спадщина знімає вимогу трьох років: успадковану квартиру можна продати одразу з нульовою ставкою, якщо це перший продаж за рік.
- База оподаткування — не нижче оціночної вартості з Єдиної бази звітів про оцінку Фонду держмайна п. 172.3 ПКУ. Занижена ціна в договорі податок не зменшить: його порахують від оціночної вартості, а ви ще й обмежите суму, яку зможете повернути в разі спору.
- Якщо до спливу трирічного строку володіння лишилося кілька місяців, іноді вигідніше оформити попередній договір із завдатком, а основну угоду провести пізніше. Різниця може становити десятки тисяч гривень.
Покупець сплачує 1% збору до Пенсійного фонду від вартості об’єкта. Держмито 1% за нотаріальне посвідчення (у приватного нотаріуса це плата в розмірі держмита) закон за конкретною стороною не закріплює: хто його сплачує, сторони визначають у договорі, на практиці найчастіше ділять навпіл.
З 2026 року звітність нотаріусів перед податковою про посвідчені договори деталізовано: податкова бачить кожну угоду разом із ціною в договорі й оціночною вартістю. Сподіватися на «непомітну» угоду немає сенсу; є сенс порахувати ставку.
Що ми перевіряємо перед угодою
Власник і історія права
Витяг із Державного реєстру речових прав і весь ланцюжок переходу права. Три перепродажі за півроку — червоний прапорець: майно, ймовірно, «відмивають» після незаконного заволодіння.
Обтяження
Іпотека, податкова застава, арешти в межах виконавчих проваджень і кримінальних справ, заборони відчуження.
Згода подружжя
Нерухомість, набута у шлюбі, є спільною сумісною власністю. Для продажу потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя ст. 65 СК. Без неї угоду успішно оскаржують, і покупець втрачає і квартиру, і гроші. Продавець, який каже «ми в розлученні» або «квартира тільки на мені», — саме той випадок, коли треба перевіряти.
Права дітей
Якщо в житлі зареєстрована дитина або вона має право користування, потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Це підстава номер один для скасування угод.
Фінансовий стан продавця
Реєстр боржників, судові справи, ознаки банкрутства. Угоду, укладену особою напередодні банкрутства, можуть визнати недійсною як вчинену на шкоду кредиторам навіть через кілька років після купівлі.
Технічна документація
Чи відповідає фактичне планування документам. Несанкціоноване перепланування після купівлі стає вашою проблемою: припис про повернення в попередній стан і блокування наступного продажу.
Приклад із практики
У 2025 році до нас звернувся покупець квартири на Оболоні: ціна на 15% нижча за ринкову, продавець квапив із завдатком. Витяг із реєстру показав, що за сім місяців квартира змінила трьох власників, а перший із них продав її за довіреністю, виданою людиною, яка на момент угоди вже померла. Довіреність припиняється зі смертю довірителя (ст. 248 ЦК), тож увесь ланцюжок могли оскаржити спадкоємці. Ми зупинили угоду до передачі завдатку, клієнт знайшов інший варіант. Перевірка зайняла чотири робочі дні й коштувала 5 000 грн. (деталі змінено)
Структура угоди: де ховаються гроші
- Порядок розрахунків. Готівка «на руки до нотаріуса», банківський переказ, акредитив або депозит нотаріуса: у кожного варіанту свій ризик. Найнебезпечніша схема — передати гроші до підписання договору.
- Ціна в договорі. Занижена ціна означає, що в разі визнання угоди недійсною вам повернуть тільки те, що записано в договорі.
- Момент передачі об’єкта і наслідки, якщо продавець не виселяється вчасно. Обидва пункти прописуємо з конкретною датою й штрафом за кожен день прострочення, усні домовленості «по-людськи» в суді не працюють.
- Штрафні санкції за зрив угоди після завдатку. За ст. 571 ЦК сторона, яка отримала завдаток і зірвала угоду, повертає його в подвійному розмірі; якщо відмовився той, хто дав завдаток, він його втрачає.
- Гарантії продавця, що об’єкт вільний від прав третіх осіб, і що станеться, якщо це виявиться неправдою.
Що перевірити самостійно ще до консультації
Частину перевірок покупець може зробити сам за годину:
- Державний реєстр речових прав — інформаційна довідка з історією об’єкта: хто й коли ставав власником, чи є обтяження.
- Єдиний реєстр боржників — чи є щодо продавця відкриті виконавчі провадження.
- Єдиний державний реєстр судових рішень — пошук за прізвищем продавця і адресою: спори про цю квартиру, розлучення з поділом майна, позови кредиторів.
- Реєстр справ про банкрутство — чи не відкрито щодо продавця (або його ФОП) процедуру неплатоспроможності.
Типові помилки, з якими приходять уже після завдатку: завдаток за розпискою без попереднього договору; згоду подружжя «донесуть на угоду»; дитина «виписана», але право користування житлом за нею збереглося. Кожна з цих ситуацій вирішується до угоди, після неї вона вже коштує позову.
Як ми працюємо
- Правовий аудит об’єкта: реєстри, обтяження, історія права, судові справи, статус продавця.
- Письмовий висновок про ризики: що саме може обернутися позовом і як цього уникнути.
- Податковий розрахунок: яка ставка застосується і чи можна її законно зменшити.
- Підготовка договору: розрахунки, гарантії, санкції, момент передачі.
- Супровід у нотаріуса з перевіркою всіх документів на місці.
- Контроль реєстрації права власності та отримання витягу.
Вартість послуг
Окремо оплачуються: послуги нотаріуса, звіт про оцінку, держмито 1%, збір до Пенсійного фонду 1% (покупець), адміністративний збір за реєстрацію права.
Якщо угоду доводиться оскаржувати або захищати в суді, судовий збір у 2026 році такий: позов фізособи про визнання договору недійсним із поверненням майна (майнова вимога) — 1% ціни позову, але не менше 1 331,20 грн і не більше 16 640 грн; немайнова вимога фізособи — 1 331,20 грн; при поданні через «Електронний суд» ставка множиться на 0,8.
Порахуйте судовий збір
Для майнового позову фізичної особи — наприклад, про визнання договору недійсним із поверненням майна.
Повний прайс · Оцінка нерухомості
Питання та відповіді (Договір купівлі-продажу нерухомості)
Чи можна укласти договір купівлі-продажу за довіреністю?
Так, якщо довіреність нотаріально посвідчена й прямо передбачає право продати цей об’єкт і отримати гроші. Перед угодою перевіряємо в Єдиному реєстрі довіреностей, що її не скасовано, і з’ясовуємо, чи живий довіритель: довіреність припиняється з його смертю (ст. 248 ЦК). Гроші за такою угодою краще переказувати на рахунок самого власника.
Що робити, якщо продавець за кордоном?
Продавець може видати довіреність у консульстві України або в іноземного нотаріуса (тоді потрібні апостиль або легалізація і переклад). Сам договір посвідчує український нотаріус за місцем знаходження нерухомості або однієї зі сторін.
Чи можна оформити угоду дистанційно?
Ні. Договір купівлі-продажу нерухомості підписують у присутності нотаріуса особисто або через представника за довіреністю. Дистанційно ми проводимо консультацію, аудит реєстрів і готуємо проєкт договору; ваша присутність потрібна лише в день посвідчення.
Що робити, якщо після купівлі подали позов про визнання договору недійсним?
Покупець захищається як добросовісний набувач (ст. 388 ЦК): доводить, що заплатив реальну ціну, перевірив реєстри й не знав про права третіх осіб. Тому важливі банківські документи про оплату й письмовий висновок аудиту.
Чи можна повернути завдаток, якщо угода не відбулася?
Залежить від того, з чиєї вини. Якщо угоду зірвав продавець, він повертає завдаток у подвійному розмірі; якщо відмовився покупець, завдаток лишається продавцеві (ст. 571 ЦК). Якщо в розписці написано «аванс» або сума передана без попереднього договору, суд зазвичай вважає її авансом і повертає в одинарному розмірі.
Звернення до адвоката щодо оформлення договору купівлі-продажу нерухомості в компанію «Сварог»
Надішліть адресу об’єкта й документи продавця: ми перевіримо реєстри, порахуємо податки й скажемо, чи можна купувати. Аудит перед угодою коштує 5 000 грн і триває 3–5 робочих днів; оскарження вже укладеної угоди в суді — від 25 000 грн гонорару, судовий збір і щонайменше рік процесу.