Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦК), а право власності виникає з моменту державної реєстрації, а не з підписання. Тому питання не в тому, «як скласти договір» — типовий бланк є в кожного нотаріуса. Питання в тому, що станеться з цим договором через рік, коли з’явиться дружина продавця, про яку ви не знали, або кредитор, який доведе, що угода була на шкоду йому.
Нотаріус перевіряє реєстри й формальну чистоту угоди. Він не перевіряє ризики: банкрутство продавця, права дітей, історію переходу права, дійсність попередніх угод у ланцюжку. Це робота адвоката, і саме тут виникає різниця між «угода оформлена» і «угода незворотна».
+38 095 554-54-24 — консультація адвоката
Податки при продажу нерухомості у 2026 році
Головне питання для продавця — не «скільки коштує нотаріус», а яка ставка застосується.
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший продаж житла за календарний рік + володіння понад 3 роки | 0% | 0% | 0% |
| Успадковане житло (перший продаж за рік, строк володіння не має значення) | 0% | 0% | 0% |
| Перший продаж за рік, але володіння менше 3 років | 5% | 5% | 10% |
| Другий продаж житла протягом календарного року | 5% | 5% | 10% |
| Третій і кожен наступний продаж за рік | 18% | 5% | 23% |
| Комерційна нерухомість, нежитлові приміщення, нерезиденти | 18% | 5% | 23% |
Ключові правила, які економлять гроші:
- Рік — календарний, з 1 січня по 31 грудня. Продаж у грудні та січні — це два різні роки, а не «два продажі поспіль».
- Військовий збір не сплачується, якщо ПДФО нульовий. Це часта помилка — сплачувати збір «про всяк випадок».
- Спадщина знімає вимогу трьох років — успадковану квартиру можна продати одразу з нульовою ставкою (за умови, що це перший продаж за рік).
- База — не нижче оціночної вартості, визначеної через модуль Фонду держмайна. Занизити ціну в договорі неможливо: система не пропустить угоду.
- Якщо до спливу трирічного строку володіння лишилося кілька місяців — іноді вигідніше оформити попередній договір із завдатком, а основну угоду провести пізніше. Різниця може становити десятки тисяч гривень.
Покупець сплачує 1% збору до Пенсійного фонду від вартості об’єкта. Держмито 1% за нотаріальне посвідчення формально покладається на продавця, але на практиці ділиться за домовленістю сторін.
З 1 січня 2026 року нотаріуси зобов’язані передавати інформацію про угоди з нерухомістю до податкової — «домовитися» про непомітну угоду більше неможливо.
Що ми перевіряємо перед угодою
Власник і історія права. Витяг із Державного реєстру речових прав і вся ланцюжок переходу права. Три перепродажі за півроку — червоний прапорець: майно, ймовірно, «відмивають» після незаконного заволодіння.
Обтяження. Іпотека, податкова застава, арешти в межах виконавчих проваджень і кримінальних справ, заборони відчуження.
Згода подружжя. Нерухомість, набута у шлюбі, — спільна сумісна власність. Для продажу потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ст. 65 СК). Без неї угоду успішно оскаржують, і покупець втрачає і квартиру, і гроші. Продавець, який каже «ми в розлученні» або «квартира тільки на мені» — саме той випадок, коли треба перевіряти.
Права дітей. Якщо в житлі зареєстрована дитина або вона має право користування — потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Це підстава для скасування угод номер один.
Фінансовий стан продавця. Реєстр боржників, судові справи, ознаки банкрутства. Угода, укладена особою напередодні банкрутства, може бути визнана недійсною як така, що вчинена на шкоду кредиторам — навіть через роки після купівлі.
Технічна документація. Чи відповідає фактичне планування документам. Несанкціоноване перепланування після купівлі стає вашою проблемою: припис про повернення в попередній стан і блокування наступного продажу.
Структура угоди: де ховаються гроші
- Порядок розрахунків. Готівка «на руки до нотаріуса», банківський переказ, акредитив або депозит нотаріуса — у кожного варіанту свій ризик. Найнебезпечніша схема — передати гроші до підписання договору.
- Ціна в договорі. Занижена ціна (аби зекономити на податках) означає, що при визнанні угоди недійсною вам повернуть тільки те, що записано в договорі.
- Момент передачі об’єкта і що робити, якщо продавець не виселяється — це має бути в договорі, а не «домовимося по-людськи».
- Штрафні санкції за зрив угоди після завдатку.
- Гарантії продавця — що об’єкт вільний від прав третіх осіб, і що станеться, якщо це виявиться неправдою.
Коли адвокат не потрібен
Квартира в новобудові від великого забудовника, купівля в іпотеку (банк сам перевіряє об’єкт), документи чисті — тут вистачить нотаріуса. Ми так і скажемо.
Адвокат потрібен, коли:
- об’єкт на вторинному ринку — і ви не знаєте його історії;
- ціна помітно нижча за ринкову (найчастіша ознака проблеми);
- продавець у шлюбі, з дітьми, у боргах або в розлученні;
- нерухомість успадкована або отримана за рішенням суду;
- у ланцюжку власників багато перепродажів;
- ідеться про земельну ділянку, будинок, комерційний об’єкт;
- ви продаєте і хочете законно мінімізувати податок.
Як ми працюємо
- Правовий аудит об’єкта — реєстри, обтяження, історія права, судові справи, статус продавця.
- Письмовий висновок про ризики — що саме може обернутися позовом і як цього уникнути.
- Податковий розрахунок — яка ставка застосується і чи можна її законно зменшити.
- Підготовка договору — розрахунки, гарантії, санкції, момент передачі.
- Супровід у нотаріуса — з перевіркою всіх документів на місці.
- Контроль реєстрації права власності та отримання витягу.
Вартість послуг
| Послуга | Ціна |
|---|---|
| Консультація з питань угоди | від 1 500 грн |
| Правовий аудит об’єкта (юридичний висновок) | від 5 000 грн |
| Складання або аудит договору купівлі-продажу | від 5 000 грн |
| Супровід переговорів, попередній договір, завдаток | від 5 000 грн |
| Підготовка позовної заяви (якщо угода вже оскаржується) | від 5 000 грн |
| Судовий супровід | від 10 000 грн |
| Комплексний супровід цивільної справи | від 25 000 грн |
Окремо оплачуються: послуги нотаріуса, оцінка через модуль Фонду держмайна, держмито 1%, збір до Пенсійного фонду 1% (покупець), адміністративний збір за реєстрацію права.
Повний прайс · Оцінка нерухомості
Питання та відповіді (Договір купівлі-продажу нерухомості)
Які податки платить продавець квартири у 2026 році?
0%, якщо це перший продаж житла за календарний рік і ви володіли ним понад 3 роки (або отримали у спадщину). 10% (5% ПДФО + 5% військового збору), якщо володіння менше 3 років або це другий продаж за рік. 23% — з третього продажу за рік, а також для комерційної нерухомості та нерезидентів.
Чи платить податок покупець?
Покупець сплачує 1% збору до Пенсійного фонду. Держмито 1% формально на продавцеві, але зазвичай ділиться за домовленістю.
Чи можна занизити ціну в договорі, щоб менше платити?
Ні. База оподаткування не може бути нижчою за оціночну вартість із модуля Фонду держмайна — система не пропустить угоду. Крім того, при визнанні договору недійсним вам повернуть саме ту суму, що записана в договорі.
Чи потрібна згода дружини або чоловіка продавця?
Так, якщо нерухомість набута у шлюбі — потрібна нотаріально посвідчена згода. Без неї угоду можна оскаржити, і покупець ризикує втратити і майно, і гроші.
Що робити, якщо в квартирі зареєстрована дитина?
Потрібен дозвіл органу опіки та піклування на відчуження. Без нього угода оскаржується — це найпоширеніша підстава скасування договорів.
Чи можна продати успадковану квартиру одразу?
Так. Для успадкованого житла не діє вимога трьох років володіння: перший продаж за рік оподатковується за нульовою ставкою.
Чи перевіряє нотаріус ризики угоди?
Нотаріус перевіряє реєстри та формальну чистоту. Він не оцінює ризик банкрутства продавця, законність попередніх угод у ланцюжку чи ризики, пов’язані з правами третіх осіб.
Які документи потрібні для угоди?
Паспорти й РНОКПП сторін, правовстановлюючі документи на об’єкт, витяг із реєстру, технічний паспорт, звіт про оцінку, згода подружжя, дозвіл органу опіки (за потреби), довідка про зареєстрованих осіб.
Звернення до адвоката щодо оформлення договору купівлі-продажу нерухомості в компанію «Сварог»
Надішліть адресу об’єкта й документи продавця — ми перевіримо реєстри, порахуємо податки й скажемо, чи можна купувати. Аудит перед угодою коштує на порядок дешевше, ніж її подальше оскарження в суді.
+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7, оф. 2 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00