Мала приватизація — це продаж державного та комунального майна, вартість якого не перевищує 250 млн грн: нежитлових приміщень, будівель, цілісних майнових комплексів, об’єктів незавершеного будівництва, окремого майна. Порядок регулює Закон України №2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна», і головне його правило просте: реалізація об’єктів малої приватизації відбувається виключно через електронні аукціони системи «Прозорро.Продажі». Жодних «домовленостей» поза системою — усе майно, що підлягає продажу, публікується в електронній торговій системі, і взяти участь може будь-хто, хто відповідає вимогам закону.
Прозорість процедури не означає, що вона проста. На практиці учасники втрачають гроші й час через типові речі: не перевірили об’єкт і купили приміщення з обтяженнями чи боргами, не вклалися у строки подання документів, неправильно розрахували гарантійний внесок, не звернули уваги на умови продажу (наприклад, обов’язок зберегти профіль діяльності), а після перемоги не змогли вчасно укласти й оплатити договір — і втратили внесок. Ще одна зона ризику — обмеження для учасників: закон не допускає до аукціону осіб, пов’язаних із державою-агресором, підсанкційних осіб та структури з непрозорим офшорним володінням.
Ми супроводжуємо участь в аукціонах малої приватизації від перевірки об’єкта до оформлення права власності: перевіряємо юридичну чистоту лота й умови продажу, готуємо пакет документів, ведемо клієнта через реєстрацію та торги, оформлюємо договір купівлі-продажу і, за потреби, оскаржуємо порушення процедури.
Телефонуйте: +38 095 554-54-24. Перевіримо об’єкт і супроводимо участь в аукціоні.
Як влаштована мала приватизація: правова основа
Крім базового Закону №2269-VIII, процедуру деталізують Постанова КМУ №432 від 10.05.2018 (Порядок проведення електронних аукціонів для продажу об’єктів малої приватизації) та Постанова КМУ №433 від 10.05.2018 (відбір операторів електронних майданчиків і адміністратора системи). Продаж проводиться за двома моделями аукціону: класична (англійська) — з поетапним підвищенням ціни, і голландська — з покроковим зниженням стартової ціни, якщо на першому аукціоні не було охочих. Стартова ціна формується від балансової або оціночної вартості об’єкта.
Суб’єктами продажу є державні органи приватизації та органи місцевого самоврядування, а покупцями — фізичні особи та юридичні особи, зареєстровані в Україні чи за кордоном, за винятком тих, кому закон прямо забороняє участь. Перш ніж заявлятися на лот, варто зробити правову перевірку об’єкта — фактично правову експертизу (Due Diligence), щоб не купити майно з прихованими обтяженнями.
Етапи участі в аукціоні малої приватизації
Процедуру можна розкласти на кілька кроків:
- вибір об’єкта в системі та вивчення умов продажу (профіль, обтяження, строки);
- реєстрація на акредитованому електронному майданчику системи «Прозорро.Продажі»;
- сплата гарантійного та реєстраційного внесків (реєстраційний внесок — близько 1 200 грн);
- подання цінової пропозиції та участь в аукціоні (англійському чи голландському);
- у разі перемоги — підписання протоколу про результати аукціону;
- укладення договору купівлі-продажу з органом приватизації та оплата вартості об’єкта;
- оформлення переходу права власності.
Гарантійний внесок переможцю зараховується в рахунок оплати лота, а учаснику, який програв, повертається. А от переможець, який не уклав або не оплатив договір, внесок втрачає — це одна з найдорожчих помилок.
Коли потрібен юрист — і коли впораєтеся самі
Якщо ви купуєте невеликий зрозумілий об’єкт без обтяжень, упевнено орієнтуєтесь у системі й уважно прочитали умови продажу — реєстрацію і участь цілком реально пройти самостійно, і ми чесно це визнаємо. Юрист тут не обов’язковий.
Інша річ — коли об’єкт «неоднозначний»: є ризик обтяжень, спірна історія майна, умови продажу з додатковими зобов’язаннями, або ставки високі й ціна помилки велика. Тоді перевірка об’єкта та супровід угоди окупаються з лишком. Це та сама логіка, що і в звичайній купівлі нерухомості: докладніше — на сторінках адвоката з нерухомості та оформлення договору купівлі-продажу. Якщо ж об’єктом є земельна ділянка чи комплекс із землею, підключаємо практику земельних питань.
Як ми супроводжуємо малу приватизацію
- перевіряємо об’єкт: право власності продавця, обтяження, борги, реєстрові дані, умови продажу;
- оцінюємо ризики умов продажу (профіль діяльності, зобов’язання переможця);
- готуємо пакет документів для участі та контролюємо дотримання строків;
- супроводжуємо реєстрацію на майданчику й розрахунок внесків;
- оформлюємо договір купівлі-продажу з органом приватизації та контролюємо оплату й передачу;
- за наявності порушень процедури — оскаржуємо результати аукціону.
Чим ризикує учасник, який діє без перевірки
Перший ризик — купити об’єкт з обтяженнями, боргами чи спірною історією, які «спливають» уже після укладення договору. Другий — не помітити в умовах продажу зобов’язань (зберегти профіль, погасити борги підприємства), невиконання яких дає підставу розірвати договір і забрати майно. Третій — пропустити строки подання документів або оплати й втратити гарантійний внесок. Четвертий — не звернути уваги на обмеження для учасників і бути дискваліфікованим уже після торгів. І п’ятий — не оскаржити вчасно порушення процедури, через яке ви програли аукціон. Кожен із цих ризиків знімається завчасною перевіркою.
Вартість послуг (мала приватизація)
| Послуга | Вартість |
|---|---|
| Консультація щодо участі в аукціоні | від 1 500 грн |
| Правова перевірка об’єкта (Due Diligence) з висновком | від 5 000 грн |
| Підготовка документів і супровід участі в аукціоні | від 5 000 грн |
| Складання та супровід договору купівлі-продажу | від 5 000 грн |
| Оскарження результатів аукціону в суді | від 10 000 грн |
| Комплексний супровід «під ключ» | від 30 000 грн |
Окремо від гонорару йдуть платежі в межах самої процедури: реєстраційний внесок (близько 1 200 грн), гарантійний внесок (повертається або зараховується в оплату), нотаріальне посвідчення договору за потреби, оплата вартості об’єкта за результатами аукціону та збори за реєстрацію права власності.
Питання та відповіді (мала приватизація)
Що належить до малої приватизації?
Об’єкти державної та комунальної власності вартістю до 250 млн грн: окреме майно, нежитлові приміщення й будівлі, цілісні майнові комплекси, об’єкти незавершеного будівництва. Продаються вони лише через електронні аукціони «Прозорро.Продажі».
Хто може брати участь в аукціоні?
Фізичні особи та юридичні особи, зареєстровані в Україні чи за кордоном. Не допускаються особи, пов’язані з державою-агресором, підсанкційні особи та структури з непрозорим офшорним володінням.
Чим англійський аукціон відрізняється від голландського?
Англійський — з поетапним підвищенням ціни від стартової. Голландський застосовують, якщо охочих не було: ціна покроково знижується, доки не з’явиться покупець.
Що таке гарантійний внесок і чи повертається він?
Це сума, яку вносять для участі. Переможцю вона зараховується в оплату лота, тому, хто програв, — повертається. А переможець, який не уклав чи не оплатив договір, внесок втрачає.
Навіщо перевіряти об’єкт перед аукціоном?
Щоб не купити майно з обтяженнями, боргами чи спірною історією і не взяти на себе непомічені зобов’язання з умов продажу. Правова перевірка (Due Diligence) — найдешевший спосіб уникнути найдорожчих проблем.
Що буде, якщо не виконати умови продажу?
Якщо в умовах є зобов’язання (зберегти профіль, погасити борги підприємства), їх невиконання може стати підставою для розірвання договору та повернення об’єкта державі. Тому умови треба оцінювати до участі.
Чи можна оскаржити результати аукціону?
Так, за наявності порушень процедури результати аукціону та дії організатора оскаржуються, у тому числі в судовому порядку. Важливо не пропустити строки.
Скільки часу займає вся процедура?
Від публікації лота до укладення договору — зазвичай кілька тижнів, залежно від умов конкретного аукціону та строків, встановлених організатором.
Чи потрібно нотаріально посвідчувати договір?
Залежить від об’єкта. Для нерухомості зазвичай потрібне нотаріальне посвідчення та державна реєстрація права власності. Ми оформлюємо це в межах супроводу.
Скільки коштують ваші послуги?
Від 1 500 грн за консультацію. Вартість супроводу залежить від складності об’єкта й обсягу роботи; точну суму називаємо після ознайомлення з лотом.
Звернення до адвоката з малої приватизації в компанію «Сварог»
На консультації ми оцінимо цікавий вам об’єкт, скажемо про ризики й умови продажу і супроводимо участь в аукціоні — від перевірки лота до оформлення права власності. Якщо об’єкт простий і ви впораєтеся самі — так і скажемо. Якщо йдеться про спори щодо майна чи договору, підключаємо практику господарських спорів.
Телефон: +38 095 554-54-24, +38 096 554-54-25 (Telegram, Viber, WhatsApp). Адреса: м. Київ, вул. Хорива, 7, оф. 2 (Поділ). Графік: Пн–Пт, 9:00–18:00.