Мала приватизація Прозорро — це продаж державного та комунального майна вартістю до 250 млн грн: нежитлових приміщень, будівель, цілісних майнових комплексів, об’єктів незавершеного будівництва, окремого майна. Порядок регулює Закон України № 2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна», і головне його правило просте: такі об’єкти продаються виключно через електронні аукціони системи «Прозорро.Продажі». Жодних домовленостей поза системою: усе майно, що підлягає продажу, публікується в електронній торговій системі, і взяти участь може будь-хто, хто відповідає вимогам закону.
Відкритість процедури не робить її простою. Учасники втрачають гроші й час на тому, що не перевірили об’єкт і купили приміщення з обтяженнями чи боргами, не вклалися в строки подання документів, не звернули уваги на умови продажу (наприклад, обов’язок зберегти профіль діяльності) або після перемоги не встигли укласти договір у відведені 30 днів і втратили гарантійний внесок. Окрема зона ризику — обмеження для учасників: закон не допускає до аукціону осіб, пов’язаних із державою-агресором, підсанкційних осіб та структури з непрозорим офшорним володінням.
Ми супроводжуємо участь в аукціонах малої приватизації від перевірки об’єкта до оформлення права власності: перевіряємо юридичну чистоту лота й умови продажу, готуємо пакет документів, ведемо клієнта через реєстрацію та торги, оформлюємо договір купівлі-продажу і, за потреби, оскаржуємо порушення процедури.
Правова основа і види аукціонів
Мала приватизація Прозорро спирається на Закон № 2269-VIII, а деталі процедури визначають постанови КМУ № 432 від 10.05.2018 (порядок проведення електронних аукціонів для продажу об’єктів малої приватизації) та № 433 від 10.05.2018 (відбір операторів електронних майданчиків і адміністратора системи). Стартова ціна формується від балансової або оціночної вартості об’єкта, а сам продаж проходить трьома послідовними способами:
Аукціон з підвищенням стартової ціни
Англійський: учасники по черзі підвищують ціну від стартової.
Аукціон зі зниженням стартової ціни
Проводять, якщо перший не відбувся: стартова ціна зменшується вдвічі, а далі торги знову йдуть на підвищення.
Аукціон за методом покрокового зниження
Голландський, з подальшим поданням цінових пропозицій: ціна знижується кроками, доки хтось не зупинить торги, а потім учасники змагаються між собою.
Суб’єктами продажу є державні органи приватизації та органи місцевого самоврядування, а покупцями — фізичні та юридичні особи, зареєстровані в Україні чи за кордоном, крім тих, кому закон прямо забороняє участь. Перш ніж заявлятися на лот, варто зробити правову експертизу (Due Diligence) об’єкта, щоб не купити майно з прихованими обтяженнями.
Етапи участі в аукціоні малої приватизації
- Вибір об’єкта в системі та вивчення умов продажу: профіль діяльності, обтяження, строки.
- Реєстрація на акредитованому електронному майданчику системи «Прозорро.Продажі».
- Сплата реєстраційного та гарантійного внесків.
- Подання цінової пропозиції та участь в аукціоні.
- У разі перемоги — підписання протоколу про результати аукціону.
- Укладення договору купівлі-продажу з органом приватизації та оплата вартості об’єкта.
- Оформлення переходу права власності.
Реєстраційний внесок становить 0,2 мінімальної зарплати станом на 1 січня року, у якому проводиться аукціон: у 2026 році це 1 729,40 грн. Гарантійний внесок — 10 % стартової ціни лота; точну суму завжди зазначають в оголошенні, а для аукціону зі зниженою стартовою ціною її рахують уже від зниженої. Переможцю гарантійний внесок зараховують в оплату лота, учаснику, який програв, повертають. А переможець, який не уклав або не оплатив договір, втрачає внесок повністю.
Що перевірити в лоті до подання заявки
Перевірка одного об’єкта займає кілька робочих днів і будується на відкритих реєстрах:
- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно: хто власник, чи немає іпотеки, арештів, заборон відчуження.
- Державний реєстр обтяжень рухомого майна, якщо до лота входить обладнання.
- ЄДР, коли продається цілісний майновий комплекс або корпоративні права: керівник, борги, процедури припинення.
- Єдиний реєстр боржників і дані виконавчих проваджень щодо балансоутримувача.
- Єдиний державний реєстр судових рішень: чи не триває спір про це саме майно.
- Містобудівна документація й технічні документи: цільове призначення, самочинні прибудови, стан комунікацій.
- Умови продажу з оголошення: зобов’язання зберегти профіль діяльності, погасити борги підприємства, зберегти робочі місця.
Окремо радимо оглянути об’єкт наживо: організатор забезпечує доступ до огляду у визначені в оголошенні дні, і саме там зазвичай видно те, чого немає в документах.
Як ми супроводжуємо малу приватизацію
- Перевіряємо об’єкт: право власності продавця, обтяження, борги, реєстрові дані, умови продажу.
- Оцінюємо ризики умов продажу — профіль діяльності, зобов’язання переможця.
- Готуємо пакет документів для участі та контролюємо дотримання строків.
- Супроводжуємо реєстрацію на майданчику й розрахунок внесків.
- Оформлюємо договір купівлі-продажу з органом приватизації, контролюємо оплату й передачу.
- За наявності порушень процедури оскаржуємо результати аукціону.
Чим ризикує учасник, який діє без перевірки
- Купити об’єкт з обтяженнями, боргами чи спірною історією, які «спливають» після укладення договору.
- Не помітити в умовах продажу зобов’язань, невиконання яких дає підставу розірвати договір і повернути майно державі.
- Пропустити строк подання документів або оплати й втратити гарантійний внесок.
- Бути дискваліфікованим уже після торгів через обмеження для учасників.
- Не оскаржити вчасно порушення процедури, через яке аукціон програно.
Кожен із цих ризиків знімається перевіркою до подання заявки, коли ціна питання ще дорівнює вартості висновку, а не вартості лота.
Приклад із практики
У 2025 році до нас звернувся підприємець, який виграв на аукціоні нежитлове приміщення в передмісті Києва й лише після підписання протоколу уважно прочитав умови продажу: серед них було зобов’язання зберегти профіль діяльності об’єкта протягом п’яти років, а він планував відкрити там склад. Ми перевірили формулювання умов і документи органу приватизації, підготували звернення про уточнення змісту зобов’язання й погодили з покупцем варіант використання, який у нього вкладався. Договір уклали в межах тридцятиденного строку, гарантійний внесок зберігся, а ризик розірвання договору через кілька років було знято ще до оплати. Робота зайняла близько трьох тижнів. (деталі змінено)
Вартість послуг (мала приватизація)
Окремо від гонорару йдуть платежі самої процедури: реєстраційний внесок 1 729,40 грн, гарантійний внесок (повертається або зараховується в оплату), нотаріальне посвідчення договору щодо нерухомості, оплата вартості об’єкта та реєстрація права власності. Якщо доводиться йти до суду, судовий збір у 2026 році за немайнову вимогу про визнання результатів аукціону недійсними становить 1 331,20 грн для фізичної особи і 3 328 грн для юридичної; за майновою вимогою ставка рахується у відсотках від ціни позову. Подання через «Електронний суд» зменшує збір на 20 %.
Повний прайс · Адвокат з нерухомості · Оформлення договору купівлі-продажу · Земельні питання
Питання та відповіді (мала приватизація)
Чи може підприємець купити об’єкт на ФОП і чи можна залучити кредит?
Фізична особа — підприємець бере участь як фізична особа, і майно оформлюється на неї. Кредитні кошти закон не забороняє, але аукціон їх не чекає: оплатити лот треба у строк за договором, тому банківське рішення має бути готове ще до торгів. Джерела походження коштів перевіряються за правилами фінансового моніторингу, тож підтвердні документи варто зібрати заздалегідь.
Скільки часу займає вся процедура?
Від публікації оголошення до оформлення права власності зазвичай минає 1,5–3 місяці. Між публікацією і самим аукціоном закон дає учасникам час на підготовку, договір укладають протягом 30 днів після протоколу, далі йде оплата й реєстрація права власності.
Що буде, якщо переможець не встиг укласти договір?
Гарантійний внесок не повертається, а результати аукціону скасовуються, і об’єкт виставляють на продаж повторно. Ця помилка коштує дорожче за будь-яку перевірку, тому строк ми ставимо в календар одразу після підписання протоколу.
Чи повертають внески, якщо аукціон скасували або ви програли?
Гарантійний внесок учасникам, які не перемогли, повертається на рахунок, з якого надійшов; так само його повертають у разі скасування аукціону організатором. Реєстраційний внесок є платою за участь у торгах і не повертається.
Чи можна оглянути об’єкт до аукціону?
Так. Порядок і дні огляду зазначають в оголошенні про продаж, а організатор зобов’язаний забезпечити доступ. Ігнорувати огляд не варто: стан покрівлі, комунікацій і фактичні межі приміщення з документів не видно, а зменшити ціну після перемоги вже не можна.
Що робити, якщо процедуру порушили, а ви програли?
Фіксувати порушення в системі та оскаржувати: спершу до організатора й адміністратора майданчика, далі в судовому порядку з вимогою визнати результати аукціону недійсними. Строки тут короткі, а обґрунтування будується на документах з електронної торгової системи, які варто зберегти одразу.
Звернення до адвоката з малої приватизації в компанію «Сварог»
Мала приватизація Прозорро відкрита для кожного, хто відповідає вимогам закону, але виграє той, хто прорахував умови заздалегідь. На консультації ми оцінимо об’єкт, який вас цікавить, назвемо ризики та умови продажу і супроводимо участь в аукціоні: від перевірки лота до оформлення права власності. Якщо йдеться про спори щодо майна або договору, підключаємо практику господарських спорів.