15 лютого 2026 року набрав чинності Закон «Про основні засади житлової політики» (№ 4751-IX), яким скасовано Житловий кодекс УРСР 1983 року — документ, за яким в Україні жили понад сорок років.
Правила користування житлом, виселення, службового житла і, головне, безоплатної приватизації тепер визначає новий закон. Частина норм ЖК ще зберігає дію протягом перехідного періоду, встановленого розділом IV цього закону, тому в кожному спорі доводиться перевіряти, яка редакція правил застосовується до вашої ситуації.
Адвокат з житлових питань потрібен саме зараз: права, які здавалися безстроковими, отримали кінцеву дату, а частина спорів вирішується вже за новими правилами.
Що змінилося з 15 лютого 2026 року
Безоплатна приватизація має кінцеву дату
Розділ IV Закону № 4751-IX встановлює: право на безоплатну передачу житла у власність припиняється через один рік з дня припинення або скасування воєнного стану. Дата поки не визначена, бо залежить від дати скасування воєнного стану, але сама можливість уже обмежена строком, і зволікати з підготовкою документів немає сенсу.
Житловий кодекс УРСР втратив чинність
Окрім окремих положень, які діють протягом перехідного періоду. На практиці це означає, що в позовах і запереченнях доводиться посилатися не на звичні статті ЖК, а на новий закон і на Цивільний кодекс — і суди самі ще формують підходи до цих норм.
Спори, розпочаті до 15 лютого 2026 року
Не зникають: до відносин, що виникли раніше, застосовуються норми, чинні на момент їх виникнення. Тому дата подій у вашій справі має значення не менше, ніж їх зміст.
Напрями роботи
Право на житло
- Приватизація квартири — строк припинення безоплатної приватизації вже встановлений законом
- Визнання права власності на житло
- Спори щодо права користування житлом, реєстрації та зняття з реєстрації
Виселення й вселення
- Захист від виселення — з квартири, гуртожитку, службового житла
- Вселення до житла, доступ до якого перекрито співвласником чи родичем
- Виселення осіб, які втратили право користування
Гроші
- Реструктуризація заборгованості ЖКГ — борги за комунальні послуги, пеня, оскарження судових наказів
- Спори з ОСББ і керуючими компаніями
- Відшкодування шкоди від затоплення, аварій, бездіяльності керуючої компанії
Конфлікти
- Поділ майна подружжя — коли житло стає предметом спору
- Спадкування житла
- Узаконення перепланування
- Спори із забудовниками
Виселення: коли воно законне, а коли ні
Головне правило залишилося незмінним: виселення з житла допускається лише за рішенням суду і лише у випадках, прямо передбачених законом. Жодні попередження керуючої компанії, рішення ОСББ чи вимоги власника самі по собі підставою для виселення не є, а зміна замків без рішення суду є самоправством.
Виселення можливе, якщо:
Підстави для виселення
- особа втратила право користування житлом, зокрема після переходу права власності до нового власника;
- житло використовується не за призначенням, руйнується або систематично порушуються права сусідів;
- ідеться про службове житло, а трудові відносини припинилися;
- ідеться про самовільне зайняття житла.
Виселення без надання іншого житла для окремих категорій мешканців неможливе, і саме це ми перевіряємо першим: чи не належите ви до такої категорії за новим законом.
Окремо — діти. Якщо в житлі зареєстрована або має право користування дитина, відчуження чи виселення потребує врахування її інтересів і, як правило, дозволу органу опіки та піклування. Порушення цього правила — найчастіша підстава для скасування угод і рішень судом.
Комунальні борги: що можна зняти
Сума у платіжці рідко дорівнює тому, що з вас можуть стягнути в суді.
Позовна давність
Загальний строк — три роки (ст. 257 ЦК), але механічно відраховувати його від сьогоднішньої дати не можна: перебіг давності, зупинений з 2 квітня 2020 року на час карантину та воєнного стану, відновився лише з 4 вересня 2025 року. Через це борги 2021–2022 років у 2026-му ще залишаються стягуваними, і строк за кожним місячним платежем ми рахуємо окремо. Суд застосовує давність тільки за заявою сторони (ч. 3 ст. 267 ЦК), тому без вашої заяви у відзиві її не врахують.
Пеня має чітку межу
За Законом «Про житлово-комунальні послуги» вона становить 0,01 % суми боргу за кожен день прострочення і не може перевищувати 100 % загальної суми боргу. Крім того, під час воєнного стану нарахування пені за комунальні послуги обмежувалося окремим законом, тому період нарахування ми перевіряємо за датами.
Послуги, які не надавалися
Не було опалення, гарячої води, вивезення сміття — за це платити не треба, але факт ненадання або неналежної якості фіксують актом-претензією за участю представника виконавця. Без акта суд оперує показаннями лічильників і нормативами.
Судовий наказ
Комунальні підприємства масово стягують борги через накази: швидко, дешево і без участі боржника. Наказ можна скасувати протягом 15 днів з дня його отримання (ст. 170 ЦПК), і тоді справа переходить у позовне провадження, де вже можна заявити давність, оспорити тариф, пеню і саму суму.
Детальніше: Реструктуризація заборгованості ЖКГ.
Спори з ОСББ і керуючими компаніями
- незаконні рішення загальних зборів — прийняті без кворуму, без повідомлення співвласників, з порушенням процедури;
- необґрунтовані внески — на «ремонт», «розвиток», «охорону», не затверджені належним чином;
- бездіяльність — не ремонтується дах, не обслуговуються мережі, а внески збираються;
- відмова в доступі до документів — співвласник має право знати, куди йдуть його гроші;
- відшкодування шкоди — затоплення через дірявий дах, пошкодження майна через аварію.
Процедуру скликання зборів встановлює ст. 10 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»: про збори кожного співвласника письмово повідомляють не пізніше ніж за 14 днів, повідомлення має містити порядок денний, а збори правомочні за участю співвласників, які мають більш як половину голосів. Рішення з окремих питань потребують кваліфікованої більшості. Порушення будь-якої з цих вимог є підставою для скасування рішення в суді, і саме на процедурі такі спори виграються найчастіше.
Приклад із практики
У 2025 році до нас звернувся власник квартири в Дарницькому районі Києва: теплопостачальна компанія отримала судовий наказ про стягнення 63 000 грн боргу, і гроші почали списувати з картки. Наказ ми скасували в межах 15-денного строку, і справа перейшла в позовне провадження. У відзиві заявили про позовну давність за платежами, строк за якими сплив ще до зупинення перебігу, додали складені раніше акти про невідповідність температури в квартирі нормативам за два опалювальні сезони та розрахунок пені, нарахованої понад встановлену законом межу. Суд стягнув 27 000 грн замість заявлених 63 000 грн. Від скасування наказу до рішення минуло близько семи місяців, супровід коштував клієнтові 16 000 грн. (деталі змінено)
Коли адвокат не потрібен
Якщо питання вирішується письмовою заявою до ОСББ, керуючої компанії чи ЦНАПу і друга сторона на неї реагує, витрачатися на юриста немає сенсу: напишіть звернення самі, зареєструйте його й збережіть відповідь. Так само не потребує супроводу сплата безспірного боргу за графіком, який вам уже погодили.
Адвокат з житлових питань потрібен, коли:
- вам загрожує виселення;
- потрібно вселитися до житла, доступ до якого перекрито;
- комунальний борг великий або нарахований неправильно;
- отримано судовий наказ про стягнення боргу;
- ОСББ ухвалило рішення, яке порушує ваші права;
- затопило квартиру через аварію в будинку;
- ви живете в гуртожитку чи службовому житлі;
- треба встигнути приватизувати житло, поки передача безоплатна.
Вартість послуг
Судовий збір у 2026 році: немайновий позов фізичної особи (виселення, вселення, визнання особи такою, що втратила право користування, скасування рішення зборів ОСББ) — 1 331,20 грн; майновий позов фізичної особи — 1 % ціни позову, але не менше 1 331,20 грн і не більше 16 640 грн; для юридичної особи немайновий позов коштує 3 328 грн. Заява про видачу судового наказу оплачується за ставкою 332,80 грн, а за подання документів через «Електронний суд» ставка зменшується на 20 %.
Порахуйте судовий збір за майновим позовом
Виселення, вселення й скасування рішення ОСББ — немайнові вимоги, збір 1 331,20 грн.
Питання та відповіді (Адвокат з житлових питань)
Колишній чоловік не живе в квартирі, але зареєстрований. Як зняти його з реєстрації?
Добровільно це робиться заявою самої особи до ЦНАПу. Без її згоди потрібне рішення суду про визнання особи такою, що втратила право користування житлом, і вже з ним орган реєстрації знімає людину з обліку. Доводити доведеться факт непроживання: акти сусідів, дані про фактичне місце проживання, відсутність речей і несплату комунальних послуг.
Чи переходить комунальний борг на нового власника квартири?
Ні, заборгованість за спожиті послуги є зобов’язанням того, хто був споживачем у відповідний період, і за загальним правилом вона не переходить до покупця разом із квартирою. На практиці виконавці послуг усе одно відмовляють у переоформленні особового рахунку до погашення боргу, тому перед купівлею беруть довідку про відсутність заборгованості, а сам борг фіксують у договорі як обов’язок продавця.
Скільки триває судова справа про виселення або вселення?
У першій інстанції такий спір зазвичай розглядають 6–10 місяців, апеляція додає ще 3–6. Швидше йдуть справи, де є повний пакет документів на житло і зафіксовані факти: акти про непроживання, відповіді реєстраційних органів, докази перешкод у доступі.
Чи можна приватизувати кімнату в гуртожитку?
Це залежить від статусу будівлі: приватизація можлива, якщо гуртожиток перебуває в комунальній власності та не належить до категорій, для яких закон робить виняток (спеціальні гуртожитки, гуртожитки при навчальних закладах). Перевіряти треба конкретну адресу за рішеннями міської ради та даними реєстру, і саме з цієї перевірки ми починаємо.
Я за кордоном. Чи можна вести житловий спір без мого приїзду?
Так. Договір підписуємо електронно, довіреність оформлюється в консульській установі, у засіданнях адвокат бере участь за ордером. Особиста присутність може знадобитися хіба що для допиту вас як сторони, і в такому разі суд зазвичай дозволяє участь у режимі відеоконференції.
Скільки коштує приватизація, крім роботи адвоката?
Сама передача житла у власність безоплатна. Платити доведеться за технічний паспорт на квартиру та за державну реєстрацію права власності: адміністративний збір залежить від обраного строку реєстрації, і стандартний строк найдешевший, а прискорення дорожчає кратно. Якщо частину документів втрачено, додаються витрати на архівні довідки.
Звернення до адвоката з житлових питань у компанію «Сварог»
Опишіть ситуацію й надішліть документи на житло — ми перевіримо, чи законні вимоги до вас, скільки з комунального боргу реально можна стягнути в суді та чи є ризик виселення. Окремо порахуємо строки приватизації, щоб ви встигли оформити житло, поки передача безоплатна.