15 лютого 2026 року набрав чинності Закон «Про основні засади житлової політики» (№ 4751-IX), яким скасовано Житловий кодекс УРСР 1983 року — документ, за яким в Україні жили понад сорок років.
Це не косметична зміна. Разом із ЖК зникають звичні норми про користування житлом, виселення, службове житло і, головне, — про безоплатну приватизацію, яка припиняється через рік після завершення воєнного стану.
Адвокат з житлових питань потрібен саме зараз: частина прав, які здавалися вічними, має тепер строк придатності, а частина спорів вирішується вже за новими правилами.
+38 095 554-54-24 — консультація адвоката
Напрями роботи
Право на житло
- Приватизація квартири — вікно зачиняється, і дедлайн уже встановлений законом
- Визнання права власності на житло
- Спори щодо права користування житлом, реєстрації та зняття з реєстрації
Виселення й вселення
- Захист від виселення — з квартири, гуртожитку, службового житла
- Вселення до житла, доступ до якого перекрито співвласником чи родичем
- Виселення осіб, які втратили право користування
Гроші
- Реструктуризація заборгованості ЖКГ — борги за комунальні послуги, пеня, судові накази
- Спори з ОСББ і керуючими компаніями
- Відшкодування шкоди від затоплення, аварій, бездіяльності ЖЕКу
Конфлікти
- Поділ майна подружжя — коли житло стає предметом спору
- Спадкування житла
- Узаконення перепланування
- Спори із забудовниками
Виселення: коли воно законне, а коли ні
Головне правило: виселення з житла без надання іншого житла допускається лише за рішенням суду і лише у випадках, прямо передбачених законом. Ніякі «попередження від ЖЕКу», «рішення ОСББ» чи «наказ власника» самі по собі підставою для виселення не є.
Виселення можливе, якщо:
- особа втратила право користування житлом (наприклад, після переходу права власності до нового власника);
- житло використовується не за призначенням, руйнується або систематично порушуються права сусідів;
- йдеться про службове житло, і трудові відносини припинилися;
- ідеться про самовільне зайняття житла.
Виселення неможливе без надання іншого житла для окремих категорій — і це те, що треба перевіряти першим.
Особлива увага — діти. Якщо в житлі зареєстрована або має право користування дитина, будь-яке відчуження чи виселення потребує врахування її інтересів і, як правило, дозволу органу опіки. Це найчастіша підстава для скасування угод і рішень.
Комунальні борги: що можна зняти
Борг за комунальні послуги майже ніколи не дорівнює тому, що вимагають.
Позовна давність — 3 роки. Усе, що старше, стягнути не можна, якщо ви заявите про застосування давності. Але суд застосовує її тільки за вашою заявою — сам не згадає.
Пеня має обмеження. Її розмір встановлений законом, і вона не може перевищувати визначену частку боргу. Нарахування «під стелю» оскаржуються.
Послуги, які не надавалися. Не було опалення, гарячої води, вивозу сміття — за це платити не треба. Але факт ненадання треба зафіксувати актом.
Судовий наказ. Комунальні підприємства масово стягують борги через накази — швидко й без вас. Але наказ можна скасувати протягом 15 днів з дня отримання, і тоді справа піде в позовне провадження, де вже можна заявити давність і оспорити суму.
Детальніше: Реструктуризація заборгованості ЖКГ.
Спори з ОСББ і керуючими компаніями
- незаконні рішення загальних зборів — прийняті без кворуму, без повідомлення співвласників, з порушенням процедури;
- необґрунтовані внески — на «ремонт», «розвиток», «охорону», не затверджені належним чином;
- бездіяльність — не ремонтується дах, не обслуговуються мережі, а внески збираються;
- відмова в доступі до документів — співвласник має право знати, куди йдуть його гроші;
- відшкодування шкоди — затоплення через дірявий дах, пошкодження майна через аварію.
Рішення загальних зборів ОСББ оскаржуються в суді — і суди скасовують їх регулярно, коли порушено процедуру скликання.
Коли адвокат не потрібен
Питання вирішується заявою до ЖЕКу чи ОСББ, друга сторона йде назустріч, сум спору немає — юрист не потрібен.
Адвокат з житлових питань потрібен, коли:
- вам загрожує виселення;
- потрібно вселитися до житла, доступ до якого перекрито;
- комунальний борг великий або нарахований неправильно;
- отримано судовий наказ про стягнення боргу;
- ОСББ ухвалило рішення, яке порушує ваші права;
- затопило квартиру через аварію в будинку;
- ви живете в гуртожитку чи службовому житлі;
- треба встигнути приватизувати житло до закриття вікна.
Вартість послуг
| Послуга | Ціна |
|---|---|
| Консультація з житлових питань | від 1 500 грн |
| Правовий висновок: аналіз ситуації та перспектив | від 5 000 грн |
| Досудове врегулювання, переговори, претензія | від 5 000 грн |
| Підготовка позовної заяви та процесуальних документів | від 5 000 грн |
| Участь в одному судовому засіданні | від 3 000 грн |
| Судовий супровід | від 10 000 грн |
| Комплексний супровід цивільної справи «під ключ» | від 25 000 грн |
| Супровід виконавчого провадження | від 3 000 грн |
Судовий збір (2026): немайновий позов фізичної особи — 1 331,20 грн; майновий — 1% ціни позову (від 1 331,20 до 16 640 грн).
Питання та відповіді (Адвокат з житлових питань)
Чи можна виселити людину з квартири без суду?
Ні. Виселення допускається лише за рішенням суду і лише у випадках, прямо передбачених законом. Рішення ОСББ, попередження ЖЕКу чи вимога власника самі по собі підставою не є.
Що змінилося після скасування Житлового кодексу?
З 15 лютого 2026 року діє Закон «Про основні засади житлової політики». Він змінює правила користування житлом і встановлює строк припинення безоплатної приватизації — через рік після завершення воєнного стану.
Чи можна не платити борг за комуналку, якому більше трьох років?
Так, якщо заявити про застосування позовної давності. Але суд застосовує її лише за вашою заявою — сам не згадає.
Що робити, якщо отримав судовий наказ про стягнення комунального боргу?
Подати заяву про його скасування протягом 15 днів. Тоді справа перейде в позовне провадження, де можна заявити давність і оспорити суму.
Чи можна оскаржити рішення загальних зборів ОСББ?
Так, у судовому порядку. Найчастіша підстава для скасування — порушення процедури скликання: немає кворуму, співвласників не повідомили належним чином.
Квартиру затопило через дірявий дах. Хто відповідає?
Той, хто відповідає за утримання будинку — ОСББ, керуюча компанія або ЖЕК. Потрібен акт про затоплення, складений одразу, і оцінка збитків.
Чи можуть виселити з квартири, де зареєстрована дитина?
Права дитини враховуються обов’язково, і, як правило, потрібен дозвіл органу опіки. Це найчастіша підстава для скасування таких рішень і угод.
Чи можна приватизувати житло зараз?
Так, але вікно зачиняється: безоплатна приватизація припиняється через рік після завершення воєнного стану. Хто не встигне — залишиться наймачем.
Які документи взяти на консультацію?
Документи на житло, ордер або договір найму, довідку про склад сім’ї, платіжки й розрахунок боргу, рішення ОСББ, судові документи, якщо вони є.
Звернення до адвоката з житлових питань у компанію «Сварог»
Опишіть ситуацію — ми перевіримо, чи законні вимоги до вас, скільки з комунального боргу реально можна стягнути й чи є ризик виселення. І окремо порахуємо, чи встигаєте ви приватизувати житло, поки це ще безоплатно.
+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00