Аренда во время военного положения в 2026 году: когда можно не платить и что даёт сертификат ТПП

Военное положение само по себе не освобождает от арендной платы. Часть шестая статьи 762 Гражданского кодекса освобождает арендатора лишь за время, когда имущество объективно невозможно было использовать по причинам, за которые он не отвечает. Сертификат Торгово-промышленной палаты снимает штрафы и пеню по статье 617 ГК, но сам долг за аренду не списывает.

Карантинная норма, которой в 2020 году дополнили Заключительные и переходные положения Гражданского кодекса, исчерпала себя: карантин отменён с 30 июня 2023 года постановлением Кабинета Министров от 27 июня 2023 года № 651. Арендные споры 2026 года решают по общим правилам Гражданского кодекса, причём Хозяйственный кодекс, который раньше давал определение форс-мажора в статье 218, утратил силу 28 августа 2025 года по Закону № 4196-IX.

Из-за этого вся конструкция держится на трёх нормах: части шестой статьи 762 ГК об освобождении от платы, статье 617 ГК об освобождении от ответственности и статье 652 ГК об изменении договора из-за существенного изменения обстоятельств. Путать их не стоит, ведь последствия у каждой разные, и суд отказывает именно из-за неправильно выбранного основания.

Часть шестая статьи 762 ГК: когда арендатор действительно не платит

Норма звучит просто: наниматель освобождается от платы за всё время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает. Практика Верховного Суда толкует её узко. Освобождение от арендной платы считается существенным вмешательством в договорные отношения, поэтому его применяют лишь в исключительных случаях, а арендатор должен доказать полную невозможность пользоваться имуществом, а не просто падение выручки или неудобства.

Подход к применению статьи 762 ГК сформулирован, в частности, в делах № 914/1248/18 и № 914/2264/17. Практически это означает, что шансы имеет арендатор помещения, разрушенного попаданием, расположенного в зоне боевых действий или на оккупированной территории, либо объекта, доступ к которому закрыт решением власти. Кафе, работавшее с перерывами на воздушные тревоги, под эту норму не подпадает: имущество было доступно, просто доходы упали.

Доказывать придётся документами, а не описанием ситуации: акт обследования повреждённого помещения, справка военной администрации, перечень территорий боевых действий, данные об отключении коммуникаций, переписка с арендодателем о невозможности доступа. Именно этот пакет определяет исход дела, поэтому адвокат по судебным делам начинает работу со сбора доказательств, а не с написания иска.

Форс-мажор и сертификат ТПП: что он даёт и чего не даёт

Форс-мажорные обстоятельства удостоверяет Торгово-промышленная палата Украины и региональные палаты сертификатом по статье 14-1 Закона «О торгово-промышленных палатах в Украине» № 671/97-ВР. Общее письмо ТПП Украины от 28 февраля 2022 года № 2024/02.0-7.1 сертификатом не является: Верховный Суд неоднократно отмечал, что этот документ носит информационный характер и не содержит признаков конкретного договора, поэтому причинной связи между войной и неисполнением именно вашего обязательства он не доказывает.

Второе ограничение важнее первого. Даже индивидуальный сертификат не освобождает от обязательства автоматически: суд оценивает его вместе с другими доказательствами и проверяет, действительно ли обстоятельство сделало исполнение невозможным. Форс-мажор по статье 617 ГК снимает ответственность, то есть пеню, штраф и убытки, тогда как основной долг остаётся и подлежит уплате после отпадения обстоятельства.

Аренда государственного и коммунального имущества

Для государственных и коммунальных объектов действует отдельный режим по постановлению Кабинета Министров от 27 мая 2022 года № 634 «Об особенностях аренды государственного и коммунального имущества в период военного положения», последняя редакция которого вступила в силу 19 июня 2026 года. Постановление прямо позволяет вносить в действующие договоры изменения об уменьшении арендной платы или приостановлении её начисления, а для отдельных категорий объектов устанавливает арендную плату 1 грн в год без проведения независимой оценки.

Арендатору коммунального помещения поэтому целесообразно сначала обращаться к балансодержателю и арендодателю с заявлением о пересмотре платы со ссылкой на это постановление, и лишь потом думать о суде. Отказ органа власти обжалуется, и здесь пригодится досудебное урегулирование хозяйственных споров с фиксацией всей переписки.

Как договориться с арендодателем

Самый дешёвый путь закрывает спор без суда. Статья 651 ГК позволяет изменить или расторгнуть договор по договорённости сторон, и никаких форс-мажорных доказательств для этого не требуется. Арендодателю часто выгоднее дать скидку на несколько месяцев, чем искать нового арендатора, поэтому начинайте с письменного предложения с конкретными цифрами: размер скидки, период, условие возврата к прежней ставке.

Устную договорённость не принимайте ни в коем случае. Договор аренды заключён письменно, поэтому и изменения к нему оформляются письменным дополнительным соглашением, а для договоров, удостоверенных нотариально или зарегистрированных, нужна та же форма. Если арендодатель молчит, направляйте предложение заказным письмом с описью вложения: без доказательств обращения суд впоследствии будет считать, что вы даже не пытались урегулировать вопрос. Договорную часть обычно ведёт адвокат по недвижимости, ведь речь идёт об условиях пользования объектом.

Что делать арендатору шаг за шагом

1. Перечитайте договор: раздел о форс-мажоре часто содержит собственный срок уведомления контрагента, и пропуск этого срока лишает права ссылаться на обстоятельство.
2. Письменно уведомьте арендодателя о наступлении обстоятельства в пределах договорного срока, приложив имеющиеся доказательства невозможности пользования имуществом.
3. Зафиксируйте состояние помещения: акт обследования, фото, справки о повреждениях, данные об отключении коммуникаций или закрытии доступа.
4. Обратитесь в региональную торгово-промышленную палату за индивидуальным сертификатом, указав реквизиты конкретного договора и обязательства.
5. Направьте арендодателю предложение об изменении договора с расчётом; для государственного или коммунального имущества ссылайтесь на постановление № 634.
6. Если согласия нет, готовьте иск: требование о взыскании уплаченного или признании отсутствия долга является имущественным, а расторжение договора — неимущественным, и судебный сбор для юридического лица в последнем случае составляет 3 328 грн в 2026 году.

Типичные ошибки сторон договора

• Просто перестают платить, ссылаясь на войну. Арендодатель начисляет пеню и подаёт иск, а суд взыскивает долг, ведь ни одного документа о невозможности пользования имуществом арендатор не подал.
• Полагаются на общее письмо ТПП от 28 февраля 2022 года. Оно не является сертификатом в понимании статьи 14-1 Закона о торгово-промышленных палатах и не подтверждает связи с конкретным договором.
• Пропускают договорный срок уведомления о форс-мажоре. Условие о десяти или тридцати днях на уведомление действует, и суд отказывает в применении статьи 617 ГК именно из-за этой просрочки.
• Путают освобождение от платы с освобождением от ответственности. Сертификат ТПП снимает пеню, но не списывает основной долг, и расчёт в иске из-за этого часто оказывается ошибочным.
• Оформляют скидку перепиской в мессенджере. Изменение условий договора требует письменного дополнительного соглашения, а переписка в чате ляжет в основу спора о том, была ли договорённость вообще.

Когда адвокат не нужен

Если арендодатель соглашается на скидку или арендные каникулы, хватит дополнительного соглашения на одну страницу с новым размером платы и периодом действия; образец такого соглашения составляют самостоятельно, а нотариус нужен лишь тогда, когда в такой форме заключён сам договор. Уведомление о форс-мажоре тоже пишут без юриста: достаточно реквизитов договора, описания обстоятельства и перечня приложенных документов. Обращение в региональную ТПП за сертификатом подаёт сама сторона договора. Юрист нужен, когда сумма долга уже спорная, когда арендодатель подал иск, когда помещение повреждено и надо считать период невозможности пользования или когда речь идёт о государственном имуществе и отказе органа власти пересмотреть плату.

Вопросы и ответы

Можно ли не платить аренду во время военного положения

Лишь за период, когда имущество объективно невозможно было использовать по причинам, за которые арендатор не отвечает, по части шестой статьи 762 ГК. Общая ссылка на войну или падение выручки основанием для неуплаты не является.

Является ли военное положение форс-мажором автоматически

Нет. Форс-мажор удостоверяют сертификатом ТПП в отношении конкретного обязательства, и даже сертификат суд оценивает вместе с другими доказательствами. Нужно доказать, что обстоятельство сделало невозможным исполнение именно вашего договора.

Что даёт сертификат ТПП арендатору

Освобождение от ответственности по статье 617 ГК: пени, штрафа и убытков за период действия обстоятельства. Основной долг за аренду сертификат не списывает, и он подлежит уплате после того, как обстоятельство отпадёт.

Действует ли ещё карантинная норма об аренде 2020 года

Нет. Её действие было привязано к карантину, а карантин отменён с 30 июня 2023 года постановлением Кабинета Министров № 651 от 27 июня 2023 года.

Как уменьшить арендную плату за коммунальное помещение

Подать арендодателю заявление со ссылкой на постановление Кабинета Министров № 634 от 27 мая 2022 года, которое позволяет вносить изменения об уменьшении платы или приостановлении её начисления, а для отдельных объектов устанавливает плату 1 грн в год.

В какой срок надо уведомить о форс-мажоре

В срок, установленный самим договором: часто это от десяти до тридцати дней со дня наступления обстоятельства. Пропуск этого срока обычно лишает права ссылаться на форс-мажор даже при наличии сертификата.

Можно ли расторгнуть договор аренды из-за войны

Да, по договорённости сторон по статье 651 ГК или через суд по статье 652 ГК в случае существенного изменения обстоятельств. Второе основание требует одновременного наличия всех условий, перечисленных в норме, поэтому суды удовлетворяют такие иски нечасто.

Сколько стоит иск по делу об аренде

Для юридического лица неимущественное требование, в частности о расторжении договора, стоит 3 328 грн в 2026 году, а имущественное оплачивается по ставке 1,5 % цены иска, но не менее 3 328 грн. Для физического лица ставки ниже.

Можно ли требовать возврата уже уплаченной арендной платы

Да, если доказан период, в течение которого имущество невозможно было использовать. Требование является имущественным, а исчисление срока исковой давности ведётся по общему трёхлетнему правилу статьи 257 ГК.

Изменилось ли что-то после утраты силы Хозяйственным кодексом

Да. Определение форс-мажора из статьи 218 ХК больше не применяется, поскольку кодекс утратил силу 28 августа 2025 года. Форс-мажор теперь определяют статья 617 ГК и статья 14-1 Закона о торгово-промышленных палатах.

Источники

• Гражданский кодекс Украины, статьи 257, 617, 651, 652, 762
• Закон Украины «О торгово-промышленных палатах в Украине» № 671/97-ВР, статья 14-1
• Постановление КМУ № 634 от 27.05.2022 «Об особенностях аренды государственного и коммунального имущества в период военного положения»
• Постановление КМУ № 651 от 27.06.2023 об отмене карантина с 30 июня 2023 года
• Закон Украины «О судебном сборе», статья 4
• Торгово-промышленная палата Украины: удостоверение форс-мажорных обстоятельств
• Единый государственный реестр судебных решений: дела № 914/1248/18, № 914/2264/17

Арендные споры с компанией «Сварог»

Мы проверяем договор на предмет форс-мажорной оговорки, готовим уведомление контрагенту и пакет для получения сертификата ТПП, согласовываем дополнительные соглашения о скидке и ведём дела о взыскании или возврате арендной платы. Консультация стоит от 1 500 грн, письменное правовое заключение по конкретному договору от 5 000 грн, досудебное урегулирование от 5 000 грн, полное сопровождение хозяйственного дела от 30 000 грн; остальные позиции на странице цен на юридические услуги. Судебную часть ведёт адвокат по хозяйственным спорам.

+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00