Оцінка нерухомості — це цифра, від якої рахуються ваші податки, ваша частка при поділі майна, розмір компенсації в суді та судовий збір. Занижена на третину вартість квартири при поділі означає, що компенсація теж буде меншою на третину, а заперечити звіт після рішення суду значно складніше, ніж вчасно.
Оцінку проводить сертифікований оцінювач. Наша робота починається після нього: перевіряємо звіт, оскаржуємо занижену оцінку, ініціюємо судову оціночну експертизу там, де цифра має вирішальне значення, і використовуємо результат в основній справі.
Навіщо і коли потрібна оцінка
Для угоди купівлі-продажу
Звіт реєструється в Єдиній базі даних звітів про оцінку Фонду держмайна і отримує унікальний номер, за яким нотаріус перевіряє його перед посвідченням. Ціну в договорі сторони визначають самі, але база оподаткування не може бути нижчою за оціночну вартість п. 172.3 ПКУ, тому занижена ціна податок не зменшить.
Для поділу майна подружжя
Саме від оцінки залежить розмір грошової компенсації тому, кому неподільна річ не дісталася. Це найгостріша ситуація: обидві сторони зацікавлені в різних цифрах.
Для спадщини
Оцінка потрібна, коли ставка податку не нульова: від неї рахується 5 % ПДФО і 5 % військового збору. Для спадкоємців першого та другого ступеня спорідненості (ставка 0 %) оцінка не є обов’язковою п. 174.8 ПКУ.
Для суду
Ціна позову в майнових спорах визначається за вартістю майна, а від неї рахується судовий збір: 1 % для фізичних осіб, у межах від 1 331,20 до 16 640 грн у 2026 році.
Для іпотеки й застави
А також для страхування та внесення до статутного капіталу.
Де виникає конфлікт
Поділ майна
Найчастіше спір про вартість розгортається при поділі майна: один із подружжя замовляє звіт, за яким квартира коштує на третину дешевше за ринок, і пропонує другому відповідну компенсацію. Заперечувати треба одразу, клопотанням про судову оціночну експертизу в підготовчому засіданні, поки суд не поклав цифру в основу рішення.
Стягнення боргу
Картина дзеркальна. Боржник завищує вартість майна, щоб показати, ніби воно покриває борг, або стягувач занижує, щоб забрати актив дешевше. У виконавчому провадженні звіт оцінювача можна оскаржити у встановлений виконавцем строк, і пропустити його легко.
Оцінка бізнесу
Частку в ТОВ або майно ФОП не оцінити за аналогами квартир: потрібна експертиза, яка враховує активи, зобов’язання й дохідність. Це найдорожча і найдовша категорія.
Плутанина між видами звітів
Оцінка «під нотаріуса» та ринкова — це два різні документи з різним призначенням, і коли сторона приносить у суд звіт для угоди як доказ ринкової вартості, друга сторона має всі підстави його відхилити.
Як оскаржити занижену оцінку
- Проаналізувати звіт. Типові помилки: неправильні об’єкти-аналоги, не врахований ремонт чи поверх, стара дата оцінки, невідповідність методики.
- Замовити альтернативний звіт в іншого сертифікованого оцінювача.
- Заявити клопотання про судову оціночну експертизу. Висновок судового експерта має для суду більшу вагу, ніж звіт, замовлений однією зі сторін.
- Оскаржити звіт через рецензування: рецензія іншого оцінювача на неякісний звіт часто вирішує питання без експертизи.
Строк тут вирішальний. Питання про призначення експертизи суд вирішує в підготовчому засіданні, і після переходу до розгляду по суті заявити його значно складніше.
Строки, які не поновлюють, і що перевіряє суд
Клопотання про експертизу, не заявлене в підготовчому засіданні без поважної причини, суд може залишити без розгляду. Заперечення проти оцінки у виконавчому провадженні подаються виконавцю в короткий строк після ознайомлення зі звітом.
Суд, оцінюючи два суперечливі звіти, дивиться на дату оцінки, порівнянність аналогів (район, поверх, стан), кваліфікацію оцінювача і повноту огляду об’єкта. Звіт, складений без огляду квартири, програє майже завжди.
Приклад із практики
У 2025 році до нас звернулася дружина у справі про поділ майна: чоловік подав до суду звіт, за яким трикімнатна квартира на Троєщині коштувала помітно нижче за ринок, і просив залишити квартиру собі з компенсацією за цією ціною. Ми підготували рецензію на звіт (аналоги були взяті з іншого району і без урахування ремонту) і в підготовчому засіданні заявили клопотання про судову оціночну експертизу. Експертиза визначила вартість приблизно на 30 % вищою, і суд поклав в основу рішення саме її. Компенсація клієнтці зросла на кілька сотень тисяч гривень; справа тривала близько 11 місяців, витрати на рецензію та експертизу становили близько 25 000 грн (деталі змінено).
Як ми працюємо
- З’ясовуємо мету оцінки: від неї залежить вид звіту й методика.
- Перевіряємо звіт другої сторони: аналоги, дата, методика, врахування характеристик об’єкта.
- Підбираємо сертифікованого оцінювача для альтернативного звіту.
- Готуємо клопотання про судову експертизу й формулюємо питання експерту: від їхнього формулювання результат залежить більше, ніж від самої експертизи.
- Оскаржуємо неякісний звіт через рецензування.
- Використовуємо оцінку в основній справі: поділ майна, спадщина, стягнення, податки.
Вартість послуг
Окремо оплачуються: послуги сертифікованого оцінювача, судова оціночна експертиза, рецензування звіту.
Судовий збір у 2026 році: у майновому спорі (поділ майна, стягнення) фізична особа платить 1 % від ціни позову, але не менше 1 331,20 грн і не більше 16 640 грн; через «Електронний суд» ставка множиться на 0,8. Саме тому оцінка впливає не лише на результат, а й на вартість входу в процес.
Порахуйте судовий збір
Ціна позову рахується від вартості майна — тому занижена оцінка здешевлює вхід у процес, але зменшує й вашу компенсацію.
Повний прайс · Договір купівлі-продажу нерухомості
Питання та відповіді (Оцінка нерухомості)
Що робити, якщо суд уже ухвалив рішення на підставі заниженої оцінки?
Подати апеляційну скаргу протягом 30 днів і обґрунтувати, чому суд першої інстанції мав призначити експертизу або чому звіт не міг бути доказом. Нові докази в апеляції приймають лише з поважних причин, тому шанси нижчі, ніж при своєчасному запереченні, але не нульові.
Хто оплачує судову оціночну експертизу?
Спочатку та сторона, яка заявила клопотання. Після рішення суду витрати на експертизу розподіляються пропорційно до задоволених вимог, тож у разі виграшу їх стягують із другої сторони.
Чи можна замовити оцінку дистанційно, якщо я за кордоном?
Оцінювачу потрібен огляд об’єкта, тому доступ у квартиру має забезпечити довірена особа. Договір з оцінювачем, отримання звіту і його використання в суді адвокат виконує за нотаріальною довіреністю.
Скільки коштує сама оцінка й експертиза?
Вартість звіту оцінювача залежить від типу об’єкта і мети оцінки, судова експертиза дорожча за звіт і розраховується за нормативами експертної установи. Рецензування звіту зазвичай дешевше за нову оцінку, тому з нього і починаємо.
Чи можна оскаржити оцінку майна у виконавчому провадженні?
Так. Після ознайомлення зі звітом сторона може подати виконавцю заперечення у встановлений ним строк і просити про рецензування або повторну оцінку, а дії виконавця оскаржити до суду. Пропущений строк відновити складно, тому реагувати треба одразу.
Чи потрібна оцінка при даруванні квартири родичу?
Дарування між членами сім’ї першого та другого ступеня спорідненості оподатковується за нульовою ставкою, і оцінка для визначення податку не потрібна. Для дарування іншим особам оцінка потрібна, бо від неї рахується 5 % ПДФО і 5 % військового збору.
Звернення до адвоката щодо оцінки нерухомості в компанію «Сварог»
Надішліть звіт про оцінку нерухомості, який вас не влаштовує. Ми перевіримо методику, аналоги й дату, скажемо, чи є підстави його оскаржити, і підготуємо клопотання про судову експертизу до підготовчого засідання.