Оцінка нерухомості — це не формальність «щоб нотаріус пропустив угоду». Це цифра, від якої рахуються ваші податки, ваша частка при поділі майна, розмір компенсації в суді та судовий збір.
Найдорожча помилка — прийняти звіт, замовлений другою стороною. Занижена на третину вартість квартири при поділі майна означає, що ваша компенсація теж буде меншою на третину. І оскаржити звіт постфактум значно складніше, ніж заперечити його вчасно.
Ми не проводимо оцінку самі — це робота сертифікованого оцінювача. Ми робимо інше: перевіряємо звіт, оскаржуємо занижену оцінку та ініціюємо судову експертизу там, де цифра має вирішальне значення.
+38 095 554-54-24 — консультація адвоката
Навіщо і коли потрібна оцінка
Для угоди купівлі-продажу. Звіт про оціночну вартість формується через Єдину базу даних звітів про оцінку Фонду держмайна. База оподаткування не може бути нижчою за оціночну вартість — занизити ціну в договорі, щоб зекономити на податках, технічно неможливо: система не пропустить угоду.
Для поділу майна подружжя. Саме від оцінки залежить розмір грошової компенсації тому, кому неподільна річ не дісталася. Це найбільш «гаряча» ситуація: обидві сторони зацікавлені в різних цифрах.
Для спадщини. Оцінка обов’язкова, коли ставка податку не нульова — саме від неї рахується 5% ПДФО і 5% військового збору. Для спадкоємців першого та другого ступеня спорідненості (ставка 0%) оцінка зазвичай не потрібна.
Для суду. Ціна позову у майнових спорах визначається за вартістю майна — а від неї рахується судовий збір (1% для фізичних осіб, у межах від 1 331,20 до 16 640 грн у 2026 році).
Для іпотеки, застави, страхування, внесення до статутного капіталу.
Де ховається конфлікт
Занижена оцінка при поділі майна. Класика: чоловік замовляє звіт, за яким квартира коштує «на третину дешевше», і пропонує дружині відповідну компенсацію. Заперечувати треба одразу — клопотанням про судову оціночну експертизу, а не після рішення суду.
Завищена оцінка при стягненні. Дзеркальна ситуація: боржник завищує вартість майна, щоб показати, ніби воно покриває борг, або, навпаки, стягувач занижує, щоб забрати актив дешевше.
Оцінка при поділі бізнесу. Найскладніша категорія: частку в ТОВ або майно ФОП не оцінити за аналогами квартир. Потрібна експертиза, яка враховує активи, зобов’язання й дохідність.
Оцінка «під нотаріуса» проти ринкової. Дві різні цифри й два різні призначення. Плутанина тут — джерело неприємних сюрпризів під час угоди.
Як оскаржити занижену оцінку
- Проаналізувати звіт. Помилки трапляються часті: неправильні об’єкти-аналоги, не врахований ремонт чи поверх, стара дата оцінки, невідповідність методики.
- Замовити альтернативний звіт в іншого сертифікованого оцінювача.
- Заявити клопотання про судову оціночну експертизу — це головний інструмент. Висновок судового експерта має для суду більшу вагу, ніж звіт, замовлений однією зі сторін.
- Оскаржити звіт через рецензування — рецензія іншого оцінювача на неякісний звіт часто вирішує питання без експертизи.
Строк тут критичний: заперечувати треба до того, як суд поклав цифру в основу рішення.
Коли адвокат не потрібен
Продаєте квартиру, податок нульовий, покупець не сперечається — замовляйте звіт через оцінювача, і на цьому все. Юрист не потрібен, і ми так і скажемо.
Адвокат потрібен, коли:
- оцінка використовується проти вас — при поділі майна, стягненні боргу, банкрутстві;
- у складі майна бізнес, частка в ТОВ, комерційний об’єкт;
- друга сторона вже подала звіт, і він вас не влаштовує;
- від оцінки залежить сума податку і є законні способи її зменшити;
- потрібна судова оціночна експертиза;
- майно пошкоджене — і оцінка потрібна для відшкодування шкоди.
Як ми працюємо
- З’ясовуємо мету оцінки — від неї залежить вид звіту й методика.
- Перевіряємо звіт другої сторони — аналоги, дата, методика, врахування характеристик об’єкта.
- Підбираємо сертифікованого оцінювача для альтернативного звіту.
- Готуємо клопотання про судову експертизу й формулюємо питання експерту — від їх формулювання залежить результат більше, ніж від самої експертизи.
- Оскаржуємо неякісний звіт через рецензування.
- Використовуємо оцінку в основній справі — поділ майна, спадщина, стягнення, податки.
Вартість послуг
| Послуга | Ціна |
|---|---|
| Консультація | від 1 500 грн |
| Правовий висновок: аналіз звіту про оцінку | від 5 000 грн |
| Підготовка клопотання про судову експертизу, процесуальні документи | від 5 000 грн |
| Участь в одному судовому засіданні | від 3 000 грн |
| Судовий супровід | від 10 000 грн |
| Комплексний супровід цивільної справи | від 25 000 грн |
Окремо оплачуються: послуги сертифікованого оцінювача, судова оціночна експертиза, рецензування звіту.
Повний прайс · Договір купівлі-продажу нерухомості
Питання та відповіді (Оцінка нерухомості)
Навіщо потрібна оцінка при продажу квартири?
Щоб визначити базу оподаткування. Вона не може бути нижчою за оціночну вартість із Єдиної бази Фонду держмайна — занизити ціну в договорі неможливо.
Чи потрібна оцінка при спадщині?
Так, якщо ставка податку не нульова: від оцінки рахується 5% ПДФО і 5% військового збору. Для найближчих родичів (ставка 0%) оцінка зазвичай не потрібна.
Друга сторона занизила оцінку. Що робити?
Заперечувати одразу: замовити альтернативний звіт, подати клопотання про судову оціночну експертизу або рецензію на неякісний звіт. Після ухвалення рішення це робити значно складніше.
Чий звіт має більшу вагу для суду?
Висновок судового експерта, призначеного судом, — сильніший за звіт, замовлений однією зі сторін. Тому в спірних справах ключове — вчасне клопотання про експертизу.
Скільки діє звіт про оцінку?
Звіт має обмежений строк дії, і для угоди потрібна актуальна оцінка. Стара дата оцінки — одна з найчастіших підстав відхилити звіт.
Як оцінюють бізнес або частку в ТОВ при поділі майна?
Не за аналогами, а через експертизу, що враховує активи, зобов’язання й дохідність. Це найскладніша й найдорожча категорія оцінки.
Чи впливає оцінка на судовий збір?
Так. Ціна позову у майновому спорі визначається за вартістю майна, а судовий збір — 1% від неї (для фізичних осіб — у межах від 1 331,20 до 16 640 грн у 2026 році).
Які документи потрібні для оцінки?
Правовстановлюючі документи, технічний паспорт, витяг із реєстру, доступ до об’єкта для огляду. Для судової експертизи — матеріали справи.
Звернення до адвоката щодо оцінки нерухомості в компанію «Сварог»
Надішліть звіт про оцінку, який вас не влаштовує, — ми перевіримо методику, аналоги й дату, скажемо, чи є підстави його оскаржити, і підготуємо клопотання про судову експертизу. Заперечувати вчасно значно дешевше, ніж оскаржувати рішення суду, ухвалене на підставі заниженої цифри.
+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7, оф. 2 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00