Право власності на нерухомість виникає не з моменту підписання договору, а з моменту державної реєстрації (ст. 182 ЦК, Закон № 1952-IV). Тому будь-яка операція з житлом або комерційним об’єктом зводиться до одного питання: чи витримає запис у реєстрі перевірку через рік, п’ять, десять років — і чи не з’явиться людина, яка захоче цей запис скасувати.
Найдорожчі помилки роблять не в суді, а до нього: коли квартиру купують без перевірки обтяжень, будинок добудовують без документів, спадкову частку не оформлюють роками. Потім це коштує в рази більше.
Адвокат з нерухомості потрібен, щоб угода була безповоротною, а майно — вашим за документами, а не тільки за фактом.
+38 095 554-54-24 — консультація адвоката
Напрями, з якими ми працюємо
Угоди та оформлення
- Оформлення договору купівлі-продажу — перевірка об’єкта, підготовка договору, супровід у нотаріуса
- Оцінка нерухомості
- Приватизація квартири — безоплатна приватизація має дедлайн, і він уже встановлений законом
- Адвокат з приватизації
Захист права власності
- Визнання права власності — коли документів немає або реєстр каже інше
- Скасування незаконних реєстраційних дій, повернення захопленого майна
- Спори зі спадкоємцями, співвласниками, забудовниками
Будівництво та легалізація
- Дозвіл на будівництво
- Узаконення житлових будинків — самочинне будівництво за ст. 376 ЦК
- Узаконення перепланування
Комерційна нерухомість
- Мала приватизація через Прозорро
- Оренда, сервітути, спори із забудовниками
Перевірка об’єкта перед купівлею: що саме ми дивимось
Це найдешевша послуга з усіх — і найбільш недооцінена. Півдня роботи адвоката коштує в сотні разів менше, ніж судовий спір за квартиру.
- Хто справжній власник — витяг з Державного реєстру речових прав, історія переходу права за всі роки. Ланцюжок із трьох перепродажів за півроку — червоний прапорець.
- Обтяження та арешти — іпотека, податкова застава, арешти в межах виконавчих проваджень і кримінальних справ, заборони відчуження.
- Судові спори — перевірка продавця й об’єкта в Єдиному реєстрі судових рішень і реєстрі боржників.
- Права третіх осіб — зареєстровані мешканці, право користування, довічне утримання.
- Згода подружжя. Нерухомість, набута у шлюбі, є спільною сумісною власністю. Для її продажу потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ст. 65 СК). Без неї угоду успішно оскаржують — і покупець втрачає і квартиру, і гроші.
- Права дітей. Якщо в житлі зареєстрована або має право користування дитина, потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Це підстава для скасування угоди номер один.
- Банкрутство продавця. Якщо проти нього відкрито провадження, угоду можуть визнати недійсною як таку, що вчинена на шкоду кредиторам — навіть через роки.
- Технічна документація — чи відповідає фактичне планування документам; несанкціоноване перепланування стає вашою проблемою після купівлі.
Самочинне будівництво та перепланування
Об’єкт, збудований без документів, юридично не існує: його не можна продати, подарувати, передати у спадок або оформити в іпотеку (ст. 376 ЦК). Більше того — власника ділянки можуть зобов’язати знести споруду за власний кошт.
Легалізація можлива, і зазвичай саме через цю послугу до нас приходять власники будинків, зведених у 2000-х «на око». Порядок дій залежить від того, чи відповідає споруда будівельним нормам, чи належить вам земельна ділянка та чи не порушені права сусідів. Частину об’єктів вдається ввести в експлуатацію в адміністративному порядку; частину — лише через суд, з визнанням права власності.
Перепланування квартири без погодження — окрема історія. Знесена несуча стіна чи перенесений санвузол блокують продаж і можуть закінчитися приписом про відновлення попереднього стану.
Коли адвокат не потрібен
Купівля квартири в новобудові у великого забудовника, з чистими документами та іпотекою банку, який сам перевіряє об’єкт, — ситуація, де можна обійтись нотаріусом. Ми скажемо про це прямо.
Адвокат з нерухомості потрібен, коли:
- об’єкт на вторинному ринку — і ви не знаєте його історії;
- ціна суттєво нижча за ринкову (найчастіша ознака проблеми);
- продавець — у шлюбі, з дітьми або в боргах;
- нерухомість успадкована або отримана за рішенням суду;
- ідеться про земельну ділянку, будинок, комерційний об’єкт;
- у реєстрі з’явився чужий запис про право власності на ваше майно;
- потрібно узаконити побудоване чи перепланування.
Як ми працюємо
- Правовий аудит об’єкта — реєстри, обтяження, історія права власності, судові спори, статус продавця.
- Оцінка ризиків — письмовий висновок із переліком того, що може обернутися позовом, і рекомендаціями.
- Структурування угоди — договір, порядок розрахунків, гарантії, штрафні санкції.
- Супровід у нотаріуса і контроль реєстрації права власності.
- Судовий захист — визнання права власності, скасування незаконних записів, повернення майна, спори із забудовниками.
Вартість послуг
| Послуга | Ціна |
|---|---|
| Консультація з питань нерухомості | від 1 500 грн |
| Правовий аудит об’єкта перед купівлею (юридичний висновок) | від 5 000 грн |
| Складання або аудит договору | від 5 000 грн |
| Досудове врегулювання спору, переговори | від 5 000 грн |
| Підготовка позовної заяви та процесуальних документів | від 5 000 грн |
| Участь в одному судовому засіданні | від 3 000 грн |
| Судовий супровід | від 10 000 грн |
| Комплексний супровід цивільної справи «під ключ» | від 25 000 грн |
| Супровід виконавчого провадження | від 3 000 грн |
Окремо оплачуються: судовий збір, послуги нотаріуса, оцінка, технічна документація, будівельно-технічна експертиза.
Питання та відповіді
Що перевіряти перед купівлею квартири?
Власника й історію переходу права, обтяження та арешти, судові спори, зареєстрованих осіб, згоду подружжя продавця, права дітей, відповідність планування документам і фінансовий стан продавця.
Чи можна оскаржити угоду, укладену без згоди дружини або чоловіка?
Так. Нерухомість, набута у шлюбі, є спільною сумісною власністю, і її відчуження потребує нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя. Без неї другий із подружжя має право оспорити договір.
Що робити, якщо на мою нерухомість зареєстрували чужий запис?
Діяти негайно: зупинити подальші реєстраційні дії, оскаржити рішення реєстратора та вимагати скасування запису. Чим більше перепродажів встигнуть провести, тим складніше повертати майно.
Чи можна продати будинок без документів?
Ні. Об’єкт, не введений в експлуатацію і не зареєстрований, юридично не існує. Спочатку легалізація — адміністративним шляхом або через суд.
Скільки коштує узаконення перепланування?
Залежить від того, чи торкалися ви несучих конструкцій та інженерних мереж. Простий випадок вирішується технічною документацією; складний — через проєкт, експертизу і, за потреби, суд. Точну суму називаємо після огляду документів.
Чи ділиться нерухомість, куплена в шлюбі, при розлученні?
Так, це спільна сумісна власність, незалежно від того, на кого оформлена. Деталі — на сторінці про поділ майна.
Скільки триває судовий спір щодо нерухомості?
Проста справа — 4–8 місяців. Спори з експертизою (будівельно-технічна, оціночна) або з кількома відповідачами — 10–18 місяців, з апеляцією довше.
Які документи взяти на консультацію?
Правовстановлюючі документи на об’єкт, витяг з реєстру, технічний паспорт, договір (якщо угода вже укладена або готується), листування з другою стороною, документи про сімейний стан.
Звернення до адвоката з нерухомості в компанію «Сварог»
Опишіть об’єкт і ситуацію — ми перевіримо реєстри, знайдемо ризики, які не видно у витягу, і скажемо, чи можна купувати, чи краще шукати іншу квартиру. Аудит перед угодою коштує на порядок дешевше, ніж її оскарження.
+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7, оф. 2 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00