Право власності на нерухомість виникає не з моменту підписання договору, а з моменту державної реєстрації (ст. 182 ЦК, Закон № 1952-IV). Тому будь-яка операція з житлом чи комерційним об’єктом зводиться до одного питання: чи витримає запис у реєстрі перевірку через рік, п’ять, десять років і чи не з’явиться людина, яка захоче цей запис скасувати.
Найдорожчі помилки стаються до суду: квартиру купують без перевірки обтяжень, будинок добудовують без документів, спадкову частку не оформлюють роками. Виправлення такої помилки коштує в рази більше, ніж перевірка перед угодою.
Адвокат з нерухомості потрібен, щоб угода була безповоротною, а майно належало вам за документами, а не лише за фактом користування.
Напрями, з якими ми працюємо
Угоди та оформлення
- Оформлення договору купівлі-продажу: перевірка об’єкта, підготовка договору, супровід у нотаріуса
- Оцінка нерухомості
- Приватизація квартири: безоплатна приватизація має строк, установлений законом
Захист права власності
- Визнання права власності: коли документів немає або реєстр каже інше
- Скасування незаконних реєстраційних дій, повернення захопленого майна
- Спори зі спадкоємцями, співвласниками, забудовниками
Будівництво та легалізація
- Дозвіл на будівництво
- Узаконення житлових будинків: самочинне будівництво за ст. 376 ЦК
- Узаконення перепланування
Комерційна нерухомість
- Мала приватизація через Прозорро
- Оренда, сервітути, спори із забудовниками
Перевірка об’єкта перед купівлею: що саме ми дивимось
Чек-лист аудиту
- Хто справжній власник: витяг з Державного реєстру речових прав, історія переходу права за всі роки. Ланцюжок із трьох перепродажів за півроку — тривожний сигнал.
- Обтяження та арешти: іпотека, податкова застава, арешти в межах виконавчих проваджень і кримінальних справ, заборони відчуження.
- Судові спори: перевірка продавця й об’єкта в Єдиному державному реєстрі судових рішень і реєстрі боржників.
- Права третіх осіб: зареєстровані мешканці, право користування (сервітут, договір найму), договір довічного утримання.
- Згода подружжя. Нерухомість, набута у шлюбі, є спільною сумісною власністю, і для її продажу потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ст. 65 СК). Без неї угоду успішно оскаржують, і покупець втрачає квартиру й гроші.
- Права дітей. Якщо в житлі зареєстрована або має право користування дитина, потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Його відсутність — одна з найчастіших підстав для скасування угоди.
- Банкрутство продавця. Якщо проти нього відкрито провадження, угоду можуть визнати недійсною як вчинену на шкоду кредиторам, навіть через роки.
- Технічна документація: чи відповідає фактичне планування документам. Несанкціоноване перепланування стає проблемою покупця після купівлі.
Самочинне будівництво та перепланування
Об’єкт, збудований без документів, юридично не існує: його не можна продати, подарувати, передати у спадок або оформити в іпотеку (ст. 376 ЦК). Власника ділянки можуть ще й зобов’язати знести споруду за власний кошт.
Легалізація можлива, і зазвичай саме через цю послугу до нас приходять власники будинків, зведених у 2000-х «на око». Порядок дій залежить від того, чи відповідає споруда будівельним нормам, чи належить вам земельна ділянка та чи не порушені права сусідів. Частину об’єктів вдається ввести в експлуатацію в адміністративному порядку, частину — лише через суд, з визнанням права власності.
Перепланування квартири без погодження блокує продаж: знесена несуча стіна чи перенесений санвузол закінчуються приписом про відновлення попереднього стану, а банк не бере таке житло в іпотеку.
Коли адвокат не потрібен
Купівля квартири в новобудові у великого забудовника, з чистими документами та іпотекою банку, який сам перевіряє об’єкт, обходиться участю нотаріуса. Тоді консультація завершується переліком пунктів, які варто прочитати в договорі, без договору на супровід.
Адвокат з нерухомості потрібен, коли:
- об’єкт на вторинному ринку і ви не знаєте його історії;
- ціна суттєво нижча за ринкову;
- продавець перебуває у шлюбі, має дітей або борги;
- нерухомість успадкована або отримана за рішенням суду;
- ідеться про земельну ділянку, будинок, комерційний об’єкт;
- у реєстрі з’явився чужий запис про право власності на ваше майно;
- потрібно узаконити побудоване чи перепланування.
Приклад із практики
У 2025 році до нас звернулася родина, яка вже внесла завдаток за двокімнатну квартиру на Лівому березі. Витяг із реєстру був чистим, але під час аудиту ми побачили, що право власності продавець набув за рішенням суду, скасованим в апеляції, а в Єдиному державному реєстрі судових рішень тривала справа про витребування цієї ж квартири. Ми підготували письмовий висновок, покупці відмовилися від угоди та повернули завдаток у подвійному розмірі за домовленістю, зафіксованою в попередньому договорі. Уся перевірка зайняла два робочі дні й коштувала клієнтам вартість правового аудиту. (деталі змінено)
Як ми працюємо
- Правовий аудит об’єкта: реєстри, обтяження, історія права власності, судові спори, статус продавця.
- Оцінка ризиків: письмовий висновок із переліком того, що може обернутися позовом, і рекомендаціями.
- Структурування угоди: договір, порядок розрахунків, гарантії, штрафні санкції.
- Супровід у нотаріуса і контроль реєстрації права власності.
- Судовий захист: визнання права власності, скасування незаконних записів, повернення майна, спори із забудовниками.
Вартість послуг
Окремо оплачуються судовий збір, послуги нотаріуса, оцінка, технічна документація та будівельно-технічна експертиза. Судовий збір 2026 року в спорах щодо нерухомості: майновий позов фізичної особи — 1 % ціни позову в межах від 1 331,20 до 16 640 грн, немайновий (скасування реєстраційного запису, визнання договору недійсним без вимоги про повернення майна) — 1 331,20 грн, для юридичної особи — 1,5 % ціни позову. Через «Електронний суд» ставка на 20 % менша.
Порахуйте судовий збір за спором щодо нерухомості
За немайновими вимогами (скасування запису в реєстрі) збір фіксований — 1 331,20 грн.
Питання та відповіді (адвокат з нерухомості)
Чи можна отримати витяг з реєстру самостійно?
Так. Власник безоплатно бачить інформацію про своє майно в кабінеті електронних сервісів Мін’юсту та в «Дії», стороння особа отримує витяг за адміністративний збір. Але такий витяг показує поточний стан, а історію переходу права, судові спори, виконавчі провадження й статус продавця перевіряють окремо в кількох реєстрах.
Продавець передумав після отримання завдатку. Чи можна щось повернути?
Якщо в договорі сума названа саме завдатком, а не авансом, і угода зірвалася з вини того, хто його одержав, він повертає подвійну суму (ст. 570, 571 ЦК). Слово «аванс» у розписці такого наслідку не дає: аванс просто повертається. Тому формулювання попереднього договору важливіше за саму суму.
Угоду хочуть провести за довіреністю. Наскільки це ризиковано?
Ризик у тому, що довіреність могла бути скасована або видана під тиском. Перевіряємо її в Єдиному реєстрі довіреностей на дату угоди, з’ясовуємо, чи живий і дієздатний довіритель, чи не почалася процедура банкрутства. У складних випадках наполягаємо на особистій участі власника або на розрахунку через нотаріальний депозит.
На мою нерухомість зареєстрували чужий запис. Що робити?
Діяти негайно: заблокувати подальші реєстраційні дії, оскаржити рішення реєстратора в Мін’юсті або в суді та вимагати скасування запису. Одночасно подається заява про забезпечення позову, щоб майно не перепродали далі. Що більше перепродажів встигнуть провести, то складніше повертати майно.
Скільки триває судовий спір щодо нерухомості?
Проста справа — 6–10 місяців у першій інстанції. Спори з будівельно-технічною чи оціночною експертизою або з кількома відповідачами — 12–18 місяців, апеляція додає ще три-шість.
Чи ділиться нерухомість, куплена в шлюбі, при розлученні?
Так, це спільна сумісна власність незалежно від того, на кого вона оформлена. Деталі — на сторінці про поділ майна.
Звернення до адвоката з нерухомості в компанію «Сварог»
Опишіть об’єкт і ситуацію: ми перевіримо реєстри, знайдемо ризики, яких не видно у витягу, і скажемо, чи можна купувати, чи краще шукати іншу квартиру. Аудит перед угодою коштує на порядок дешевше, ніж її оскарження.