Один із зареєстрованих проти приватизації: нотаріальна відмова, переговори чи суд

Приватизація можлива лише за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, включно з тимчасово відсутніми (ч. 2 ст. 8 Закону № 2482-XII). Той, хто не хоче бути співвласником, оформлює нотаріальну відмову від участі — і не блокує інших. Якщо ж людина понад 6 місяців не проживає у квартирі без поважних причин, її можна визнати такою, що втратила право користування, через суд — і приватизувати без її згоди.

З 15 лютого 2026 року діє Закон «Про основні засади житлової політики» № 4751-IX, який визначив кінець безоплатної приватизації: Закон № 2482-XII втратить чинність через один рік з дня припинення або скасування воєнного стану. Тому конфлікт «усі за, один проти» з побутової сварки перетворився на юридичну проблему з дедлайном: якщо не вирішити її вчасно, квартира так і залишиться комунальною — без права продати, подарувати чи передати у спадок.

За нашою практикою «незгодний» — це три різні ситуації з трьома різними рішеннями: людина не хоче бути власником, людина зникла і роками не з’являється, людина живе у квартирі та принципово блокує процес. Розберемо кожну.

Чому без згоди не можна: що каже закон

Передача займаних квартир здійснюється у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у квартирі, у тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло (ч. 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» № 2482-XII). Для дітей віком від 14 до 18 років додатково потрібна письмова нотаріально засвідчена згода батьків або піклувальників.

Це не формальність. Судова практика послідовна: приватизація, проведена без письмової згоди хоча б одного повнолітнього члена сім’ї, визнається недійсною — суд скасовує і розпорядження органу приватизації, і свідоцтво про право власності. Тому «якось подамо без нього» — найгірша зі стратегій: навіть якщо орган приватизації пропустить порушення, результат буде вразливим роками.

Ситуація 1. Людина не проти інших, але не хоче бути власником

Це найпростіший випадок, який часто плутають із блокуванням. Член сім’ї, який не бажає ставати співвласником, оформлює в нотаріуса заяву про відмову від участі у приватизації. Наслідки такої відмови важливо розуміти обом сторонам:

• квартиру приватизують решта зареєстрованих — частка відмовника розподіляється між ними;
• відмовник зберігає право користування житлом — виселити його новий власник просто так не зможе;
• право на безоплатну приватизацію у відмовника не «згорає» — він зможе використати його щодо іншого державного чи комунального житла, поки діє Закон № 2482-XII;
• відмова оформлюється тільки нотаріально — розписка «від руки» орган приватизації не влаштує.

Вартість нотаріальної заяви — від 500 до 1 500 грн залежно від нотаріуса. Часто конфлікт вичерпується після того, як людині пояснюють саме ці наслідки: вона боїться «втратити дах над головою», а насправді нічого не втрачає.

Ситуація 2. Зареєстрований зник і не виходить на зв’язок

Якщо людина зареєстрована у квартирі, але фактично давно там не живе, працює механізм статей 71 і 72 Житлового кодексу — і це важливий нюанс 2026 року: попри скасування ЖК УРСР Законом № 4751-IX, статті 71 і 72 продовжують діяти до початку функціонування Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

За ст. 71 ЖК житлове приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім’ї протягом шести місяців. Якщо особа відсутня понад шість місяців без поважних причин, за позовом наймодавця або інших членів сім’ї її може бути визнано такою, що втратила право користування житловим приміщенням (ст. 72 ЖК), — у судовому порядку.

Що доводимо в суді: факт непроживання (акти ЖЕКу чи управителя, показання сусідів, відсутність оплати комунальних послуг, дані про фактичне місце проживання особи) і відсутність поважних причин. Поважними суд визнає, зокрема, лікування, догляд за хворим родичем, службу, роботу в іншому місті, а з 2022 року — і виїзд, пов’язаний із бойовими діями, тому кожна справа оцінюється індивідуально. Після набрання рішенням законної сили особу знімають з реєстрації — і її згода на приватизацію більше не потрібна.

Судовий збір за такий немайновий позов фізичної особи у 2026 році — 1 331,20 грн (0,4 прожиткового мінімуму 3 328 грн), розгляд у першій інстанції на практиці триває 4–8 місяців.

Ситуація 3. Людина живе у квартирі та блокує приватизацію

Найскладніший варіант, і тут важлива чесність: примусити людину, яка постійно проживає у квартирі, дати згоду — неможливо. Ні суд, ні орган приватизації не можуть замінити її волевиявлення. Позов «зобов’язати надати згоду» перспектив не має.

Що працює на практиці:

• переговори з юристом як медіатором — найчастіше людина блокує процес через страх втратити житло чи через конфлікт про майбутні частки, і письмові гарантії (нотаріальна заява, договір між членами сім’ї про порядок користування) знімають блок;
• перевірка, чи справді особа має право на житло — буває, що «блокувальник» зареєстрований формально, давно живе за іншою адресою, і тоді застосовна ситуація 2;
• очікування зміни обставин — з розумінням, що дедлайн Закону № 4751-IX працює проти всіх мешканців одночасно, і про це варто прямо говорити на переговорах.

Порівняння трьох шляхів

Шлях	Умова	Строк	Вартість
Нотаріальна відмова від участі	Особа згодна не бути власником	1 день	500–1 500 грн (нотаріус)
Суд за ст. 71, 72 ЖК	Особа не проживає понад 6 місяців без поважних причин	4–8 місяців + апеляція	судовий збір 1 331,20 грн + правнича допомога
Переговори / медіація	Особа проживає та блокує	2 тижні – 3 місяці	консультації та супровід юриста

Типові помилки

• Подати документи «без нього», сподіваючись, що орган не помітить. Приватизацію без згоди суд визнає недійсною — разом зі свідоцтвом про право власності.
• Взяти з людини розписку від руки замість нотаріальної відмови. Орган приватизації її не прийме, а час буде втрачено.
• Зняти з реєстрації «через знайомих» без суду. Особа поновиться через суд і оскаржить приватизацію.
• Подати позов за ст. 72 ЖК до особи, яка відсутня з поважних причин (служба, лікування, виїзд через бойові дії). Суд відмовить, а стосунки в родині зіпсуються остаточно.
• Забути про дітей: мешканці 14–18 років беруть участь у приватизації, і для них потрібна нотаріально засвідчена згода батьків чи піклувальників.

Коли адвокат не потрібен

Якщо «незгодний» насправді просто не хоче бути власником — достатньо разом сходити до нотаріуса та оформити відмову від участі. Це година часу і до 1 500 грн. Адвокат потрібен, коли людина зникла і потрібен суд за ст. 71, 72 ЖК, коли конфлікт зайшов у глухий кут і потрібен переговорник із юридичними аргументами, або коли приватизацію вже провели з порушенням і її оскаржують.

 

Питання та відповіді

Чи можна приватизувати квартиру без згоди одного із зареєстрованих?

Ні, якщо ця особа повнолітня, постійно проживає у квартирі і за нею зберігається право на житло. Потрібна або її нотаріальна відмова від участі, або визнання її судом такою, що втратила право користування житлом.

Що таке нотаріальна відмова від участі у приватизації?

Заява, якою повнолітній член сім’ї відмовляється від набуття частки у власності, але не заперечує проти приватизації іншими. Оформлюється у нотаріуса, коштує 500–1 500 грн. Відмовник зберігає право проживати у квартирі.

Чи втрачає відмовник право на приватизацію в майбутньому?

Ні. Відмова від участі у приватизації конкретної квартири не є використанням права на безоплатну приватизацію — його можна реалізувати щодо іншого державного чи комунального житла, поки чинний Закон № 2482-XII.

Родич зареєстрований, але багато років не живе у квартирі. Що робити?

Подати позов про визнання його таким, що втратив право користування житлом, за ст. 71, 72 ЖК: якщо особа відсутня понад 6 місяців без поважних причин, суд знімає її з реєстрації, і згода на приватизацію більше не потрібна.

Чи діють статті 71 і 72 ЖК після скасування Житлового кодексу у 2026 році?

Так. Закон № 4751-IX скасував ЖК УРСР, але залишив чинними окремі статті, серед яких 71 і 72, — вони діють до початку роботи Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Що суд вважає поважними причинами відсутності?

Лікування, догляд за хворим родичем, службу, навчання чи роботу в іншому місті, а також виїзд, пов’язаний із воєнними діями. За наявності поважних причин визнати особу такою, що втратила право користування, не вдасться.

Скільки коштує і триває суд про втрату права користування?

Судовий збір у 2026 році — 1 331,20 грн, при поданні через «Електронний суд» — на 20% менше. Перша інстанція займає 4–8 місяців; якщо відповідач подасть апеляцію, додайте ще 3–6 місяців.

Чи можна змусити через суд того, хто живе у квартирі, дати згоду?

Ні. Згода — це особисте волевиявлення, і жоден суд не може його замінити. Для тих, хто проживає та блокує процес, працюють лише переговори — або зміна обставин.

Що буде, якщо приватизувати без згоди одного з мешканців?

Особа, чию згоду проігнорували, оскаржить приватизацію в суді — і практика тут одностайна: розпорядження органу приватизації та свідоцтво про право власності визнають недійсними, а процедуру доведеться проходити заново.

Чи потрібна згода дитини?

Неповнолітні беруть участь у приватизації нарівні з дорослими. За дітей до 14 років рішення ухвалюють батьки, а для дітей 14–18 років потрібна їхня заява з письмовою нотаріально засвідченою згодою батьків або піклувальників.

Джерела

• Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» № 2482-XII, ст. 5, 8 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12
• Житловий кодекс України, ст. 71, 72 (чинні за перехідними положеннями Закону № 4751-IX) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10
• Закон України «Про основні засади житлової політики» № 4751-IX — zakon.rada.gov.ua
• Закон України «Про судовий збір» № 3674-VI — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3674-17

Вирішення спору про приватизацію з компанією «Сварог»

Розкажіть, хто зареєстрований у квартирі і в чому саме полягає незгода, — ми визначимо, який із трьох шляхів працює у вашому випадку, підготуємо нотаріальні документи або позов за ст. 71, 72 ЖК і проведемо переговори з родичами так, щоб зберегти і квартиру, і стосунки. Дотичні послуги: приватизація квартири, судовий супровід, досудове врегулювання цивільних спорів, повний прайс.

+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7, оф. 2 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00