Один із зареєстрованих проти приватизації у 2026 році: нотаріальна відмова, переговори чи суд

Приватизація можлива лише за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у квартирі, включно з тимчасово відсутніми (п. 2 ст. 8 Закону № 2482-XII). Той, хто не хоче бути співвласником, оформлює нотаріальну відмову від участі й нікого не блокує. Якщо ж людина понад шість місяців не проживає у квартирі без поважних причин, її визнають такою, що втратила право користування, через суд — судовий збір 1 331,20 грн.

Закон «Про основні засади житлової політики» від 13 січня 2026 року № 4751-IX, чинний з 15 лютого 2026 року, визначив кінець безоплатної приватизації житла: Закон № 2482-XII втратить чинність через один рік з дня припинення або скасування воєнного стану. Календарної дати немає, є прив’язка до події, яку ніхто не може спланувати, і через це конфлікт «усі за, один проти» перетворився на юридичну проблему з відкритим дедлайном. Поки квартира залишається комунальною, її не продати, не подарувати і не передати у спадок.

За нашою практикою «незгодний» — це три різні ситуації з трьома різними рішеннями: людина не хоче бути власником, людина зникла і роками не з’являється, людина живе у квартирі та блокує процес. Розберемо кожну, а заразом і те, як бути з дітьми, зареєстрованими в тій самій квартирі.

Чому без згоди не можна: що каже закон

Передача займаних квартир здійснюється у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у квартирі, у тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло (п. 2 ст. 8 Закону № 2482-XII). Коло цих осіб окреслює п. 1 ст. 5 того самого Закону: до членів сім’ї наймача належать лише громадяни, які постійно проживають у квартирі разом з наймачем або за якими зберігається право на житло. Від тих, хто на момент подання документів відсутній, орган приватизації вимагає письмову заяву-згоду — цей документ прямо названий у п. 18 Положення, затвердженого наказом Мінжитлкомунгоспу від 16.12.2009 № 396.

Судова практика послідовна: приватизація без письмової згоди хоча б одного повнолітнього члена сім’ї визнається недійсною, і суд скасовує як розпорядження органу приватизації, так і свідоцтво про право власності. Тому «якось подамо без нього» — найгірша зі стратегій: навіть якщо орган приватизації пропустить порушення, результат буде вразливим роками.

Ситуація 1. Людина не проти інших, але не хоче бути власником

Це найпростіший випадок, який часто плутають із блокуванням. Член сім’ї, який не бажає ставати співвласником, оформлює в нотаріуса заяву про відмову від участі у приватизації. Наслідки такої відмови слід проговорити з обома сторонами:

• квартиру приватизують решта зареєстрованих, а частка відмовника розподіляється між ними;
• відмовник зберігає право користування житлом: виселити його новий власник просто так не зможе;
• право на безоплатну приватизацію у відмовника не «згорає»: він не набуває власності, тож зможе використати своє право щодо іншого державного чи комунального житла, поки діє Закон № 2482-XII;
• відмова оформлюється тільки нотаріально — розписка «від руки» орган приватизації не влаштує.

Нотаріальна заява коштує орієнтовно 500–1 500 грн. Часто конфлікт вичерпується після того, як людині пояснюють ці наслідки: вона боїться втратити дах над головою, хоча не втрачає нічого.

Ситуація 2. Зареєстрований зник і не виходить на зв’язок

Якщо людина зареєстрована у квартирі, але давно там не живе, працює механізм статей 71 і 72 Житлового кодексу. Попри скасування ЖК Законом № 4751-IX, обидві статті збережені в переліку тих, що діють до дня початку функціонування Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

За ст. 71 ЖК житлове приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім’ї протягом шести місяців. Якщо особа була відсутня з поважних причин понад цей строк, його за її заявою продовжує наймодавець, а в разі спору — суд. Стаття називає сім випадків, коли житло зберігається понад шість місяців: військова служба, зокрема за призовом під час мобілізації (а якщо особа поранена, у полоні або визнана безвісно відсутньою — до дня взяття на військовий облік після звільнення зі служби); виїзд за умовами роботи чи навчання, у тому числі за кордоном; влаштування дитини до родичів, опікуна, прийомної сім’ї чи закладу; виконання обов’язків опікуна; перебування в інтернаті; лікування; тримання під вартою чи відбування покарання. Після закінчення відповідного строку право користування зберігається ще шість місяців.

Якщо ж особа відсутня понад шість місяців без поважних причин, за позовом наймодавця або інших членів сім’ї її може бути визнано такою, що втратила право користування житловим приміщенням. Ст. 72 ЖК допускає це виключно в судовому порядку — жодного «адміністративного зняття з реєстрації» закон не передбачає.

Що доводимо в суді: факт непроживання (акти управителя чи ОСББ, показання сусідів, відсутність оплати комунальних послуг, дані про фактичне місце проживання) і відсутність поважних причин. З 2022 року суди окремо оцінюють виїзд, пов’язаний із бойовими діями. Після набрання рішенням законної сили особу знімають з реєстрації, і її згода на приватизацію більше не потрібна.

Судовий збір за немайновий позов фізичної особи у 2026 році — 1 331,20 грн (0,4 прожиткового мінімуму 3 328 грн), за електронного подання застосовується коефіцієнт 0,8. Перша інстанція на практиці триває 4–8 місяців.

Ситуація 3. Людина живе у квартирі та блокує приватизацію

Найскладніший варіант, і тут потрібна чесність: примусити людину, яка постійно проживає у квартирі, дати згоду неможливо. Ні суд, ні орган приватизації не замінять її волевиявлення, тож позов «зобов’язати надати згоду» перспектив не має.

Що працює на практиці:

• переговори з юристом як медіатором: найчастіше людина блокує процес через страх втратити житло або через конфлікт щодо майбутніх часток, і письмові гарантії (нотаріальна заява, договір між членами сім’ї про порядок користування) знімають блок;
• перевірка, чи справді особа має право на житло: буває, що «блокувальник» зареєстрований формально, давно живе за іншою адресою, і тоді застосовна ситуація 2;
• очікування зміни обставин — з розумінням, що дедлайн Закону № 4751-IX працює проти всіх мешканців одночасно.

Порівняння трьох шляхів

Діти у квартирі: чия згода потрібна

Неповнолітні беруть участь у приватизації нарівні з дорослими, тому їх не можна «пропустити» в заяві. Порядок оформлення простіший, ніж прийнято думати: за малолітніх (до 14 років) і неповнолітніх (14–18 років) членів сім’ї наймача рішення ухвалюють батьки, усиновлювачі або опікуни, а згоду на участь дитини засвідчують своїми підписами у заяві біля її прізвища (п. 18 Положення № 396). Окремої нотаріально засвідченої згоди чинне Положення не вимагає: нотаріус потрібен лише тоді, коли в родині є спір або дитину представляє не батько чи мати. Для дітей до 14 років до заяви додається копія свідоцтва про народження замість паспорта.

Покроково: що робити, якщо згоди немає

1. Замовте через ЦНАП довідку про реєстрацію місця проживання на всіх мешканців і звірте список із тими, хто фактично живе. Строк — 1–3 дні.
2. Поговоріть із «незгодним» і з’ясуйте мотив. Якщо він не хоче бути власником, ідіть до нотаріуса і закривайте питання за день.
3. Якщо людини немає на зв’язку, зберіть докази непроживання: акти обстеження від управителя чи ОСББ, довідки про відсутність платежів, пояснення сусідів. На це йде 2–4 тижні.
4. Перевірте, чи не підпадає відсутність під поважні причини зі ст. 71 ЖК (служба, лікування, навчання, догляд). Якщо підпадає, позов за ст. 72 подавати зарано.
5. Подайте позов про визнання особи такою, що втратила право користування, до місцевого загального суду за місцем розташування квартири. Судовий збір — 1 331,20 грн, мінус 20% за електронного подання.
6. Після набрання рішенням законної сили зніміть особу з реєстрації і подавайте документи. Рішення орган приватизації ухвалює не пізніше місяця з дня одержання заяви (п. 3 ст. 8 Закону № 2482-XII).

Типові помилки

• Подати документи «без нього», сподіваючись, що орган не помітить: приватизацію без згоди суд визнає недійсною разом зі свідоцтвом про право власності.
• Взяти з людини розписку від руки замість нотаріальної відмови. Орган приватизації її не прийме, а час буде втрачено.
• Зняти з реєстрації «через знайомих» без суду. Особа поновиться через суд і оскаржить приватизацію.
• Подати позов за ст. 72 ЖК до особи, відсутньої з поважних причин (служба, лікування, навчання, виїзд через бойові дії). Суд відмовить, а стосунки в родині зіпсуються остаточно.
• Забути про довідку про невикористання житлових чеків за попередніми місцями проживання після 1992 року (п. 20 Положення № 396): без неї пакет неповний навіть тоді, коли всі згодні.

Коли адвокат не потрібен

Якщо «незгодний» просто не хоче бути власником, достатньо разом сходити до нотаріуса та оформити відмову від участі: година часу і до 1 500 грн. Адвокат потрібен, коли людина зникла і потрібен суд за ст. 71, 72 ЖК, коли конфлікт зайшов у глухий кут або коли приватизацію вже провели з порушенням і її оскаржують.

Питання та відповіді

Чи можна приватизувати квартиру без згоди одного із зареєстрованих?

Ні, якщо особа повнолітня, постійно проживає у квартирі і за нею зберігається право на житло. Потрібна або нотаріальна відмова від участі, або визнання її судом такою, що втратила право користування житлом.

Що таке нотаріальна відмова від участі у приватизації?

Заява, якою повнолітній член сім’ї відмовляється від набуття частки, але не заперечує проти приватизації іншими. Оформлюється в нотаріуса, коштує орієнтовно 500–1 500 грн. Відмовник зберігає право проживати у квартирі.

Чи втрачає відмовник право на приватизацію в майбутньому?

Ні. Відмова від участі не є набуттям житла у власність, тому право приватизувати безоплатно один раз (п. 5 ст. 5 Закону № 2482-XII) залишається невикористаним і може бути реалізоване щодо іншого державного чи комунального житла.

Родич зареєстрований, але багато років не живе у квартирі. Що робити?

Подати позов за ст. 71, 72 ЖК про визнання його таким, що втратив право користування житлом. Якщо особа відсутня понад шість місяців без поважних причин, суд задовольняє позов, особу знімають з реєстрації, і її згода більше не потрібна.

Чи діють статті 71 і 72 ЖК після скасування Житлового кодексу у 2026 році?

Так. Закон № 4751-IX скасував ЖК, але залишив чинними окремі статті, серед яких 71 і 72 — вони діють до дня початку функціонування Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Що суд вважає поважними причинами відсутності?

Ст. 71 ЖК називає військову службу (зокрема за мобілізацією), лікування, навчання чи роботу в іншому місці, у тому числі за кордоном, виконання обов’язків опікуна, перебування в інтернаті та тримання під вартою. Виїзд через бойові дії суди оцінюють окремо в кожній справі.

Скільки коштує і триває суд про втрату права користування?

Судовий збір у 2026 році — 1 331,20 грн, при поданні в електронній формі — на 20% менше. Перша інстанція займає 4–8 місяців; якщо відповідач подасть апеляцію, додайте ще 3–6 місяців.

Чи потрібна нотаріальна згода батьків, якщо дитині 15 років?

За чинним п. 18 Положення № 396 — ні. Батьки, усиновлювачі або опікуни ухвалюють рішення за дитину і засвідчують згоду підписами в заяві біля її прізвища. Нотаріус знадобиться, якщо між батьками є спір або дитину представляє інша особа.

Джерела

• Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» № 2482-XII, ст. 5, 8 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12
• Житловий кодекс України, ст. 71, 72 (чинні за прикінцевими положеннями Закону № 4751-IX) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10
• Закон України «Про основні засади житлової політики» від 13.01.2026 № 4751-IX — zakon.rada.gov.ua/laws/show/4751-20
• Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, наказ № 396 від 16.12.2009 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0109-10
• Закон України «Про судовий збір» № 3674-VI, ст. 4 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3674-17

Вирішення спору про приватизацію з компанією «Сварог»

Розкажіть, хто зареєстрований у квартирі і в чому полягає незгода, — ми визначимо, який зі шляхів працює у вашому випадку, підготуємо нотаріальні документи або позов за ст. 71, 72 ЖК і проведемо переговори з родичами так, щоб зберегти і квартиру, і стосунки. Дотичні матеріали й послуги: приватизація, якщо втрачено ордер, приватизація квартири, судовий супровід, досудове врегулювання цивільних спорів, повний прайс.

+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00