Один из зарегистрированных против приватизации в 2026 году: нотариальный отказ, переговоры или суд

Приватизация возможна лишь при письменном согласии всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в квартире, включая временно отсутствующих (п. 2 ст. 8 Закона № 2482-XII). Тот, кто не хочет быть совладельцем, оформляет нотариальный отказ от участия и никого не блокирует. Если же человек более шести месяцев не проживает в квартире без уважительных причин, его признают утратившим право пользования через суд — судебный сбор 1 331,20 грн.

Закон «Об основах жилищной политики» от 13 января 2026 года № 4751-IX, действующий с 15 февраля 2026 года, определил конец бесплатной приватизации жилья: Закон № 2482-XII утратит силу через один год со дня прекращения или отмены военного положения. Календарной даты нет, есть привязка к событию, которое никто не может спланировать, и из-за этого конфликт «все за, один против» превратился в юридическую проблему с открытым дедлайном. Пока квартира остаётся коммунальной, её не продать, не подарить и не передать по наследству.

По нашей практике «несогласный» — это три разные ситуации с тремя разными решениями: человек не хочет быть собственником, человек исчез и годами не появляется, человек живёт в квартире и блокирует процесс. Разберём каждую, а заодно и то, как быть с детьми, зарегистрированными в той же квартире.

Почему без согласия нельзя: что говорит закон

Передача занимаемых квартир осуществляется в общую совместную или долевую собственность по письменному согласию всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жильё (п. 2 ст. 8 Закона № 2482-XII). Круг этих лиц очерчивает п. 1 ст. 5 того же Закона: к членам семьи нанимателя относятся лишь граждане, постоянно проживающие в квартире вместе с нанимателем или за которыми сохраняется право на жильё. От тех, кто на момент подачи документов отсутствует, орган приватизации требует письменное заявление-согласие — этот документ прямо назван в п. 18 Положения, утверждённого приказом Минжилкоммунхоза от 16.12.2009 № 396.

Судебная практика последовательна: приватизация без письменного согласия хотя бы одного совершеннолетнего члена семьи признаётся недействительной, и суд отменяет как распоряжение органа приватизации, так и свидетельство о праве собственности. Поэтому «как-нибудь подадим без него» — худшая из стратегий: даже если орган приватизации пропустит нарушение, результат будет уязвимым годами.

Ситуация 1. Человек не против других, но не хочет быть собственником

Это простейший случай, который часто путают с блокированием. Член семьи, не желающий становиться совладельцем, оформляет у нотариуса заявление об отказе от участия в приватизации. Последствия такого отказа следует проговорить с обеими сторонами:

• квартиру приватизируют остальные зарегистрированные, а доля отказавшегося распределяется между ними;
• отказавшийся сохраняет право пользования жильём: выселить его новый собственник просто так не сможет;
• право на бесплатную приватизацию у отказавшегося не «сгорает»: он не приобретает собственности, поэтому сможет использовать своё право в отношении другого государственного или коммунального жилья, пока действует Закон № 2482-XII;
• отказ оформляется только нотариально — расписка «от руки» орган приватизации не устроит.

Нотариальное заявление стоит ориентировочно 500–1 500 грн. Часто конфликт исчерпывается после того, как человеку объясняют эти последствия: он боится потерять крышу над головой, хотя не теряет ничего.

Ситуация 2. Зарегистрированный исчез и не выходит на связь

Если человек зарегистрирован в квартире, но давно там не живёт, работает механизм статей 71 и 72 Жилищного кодекса. Несмотря на отмену ЖК Законом № 4751-IX, обе статьи сохранены в перечне действующих до дня начала функционирования Единой информационно-аналитической жилищной системы.

По ст. 71 ЖК жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим нанимателем или членом его семьи в течение шести месяцев. Если лицо отсутствовало по уважительным причинам более этого срока, его по заявлению продлевает наймодатель, а в случае спора — суд. Статья называет семь случаев, когда жильё сохраняется более шести месяцев: военная служба, в том числе по призыву во время мобилизации (а если лицо ранено, в плену или признано безвестно отсутствующим — до дня постановки на воинский учёт после увольнения со службы); выезд по условиям работы или учёбы, в том числе за границу; устройство ребёнка к родственникам, опекуну, в приёмную семью или учреждение; выполнение обязанностей опекуна; пребывание в интернате; лечение; содержание под стражей или отбывание наказания. По окончании соответствующего срока право пользования сохраняется ещё шесть месяцев.

Если же лицо отсутствует более шести месяцев без уважительных причин, по иску наймодателя или других членов семьи оно может быть признано утратившим право пользования жилым помещением. Ст. 72 ЖК допускает это исключительно в судебном порядке — никакого «административного снятия с регистрации» закон не предусматривает.

Что доказываем в суде: факт непроживания (акты управителя или ОСМД, показания соседей, отсутствие оплаты коммунальных услуг, данные о фактическом месте жительства) и отсутствие уважительных причин. С 2022 года суды отдельно оценивают выезд, связанный с боевыми действиями. После вступления решения в законную силу лицо снимают с регистрации, и его согласие на приватизацию больше не нужно.

Судебный сбор за неимущественный иск физического лица в 2026 году — 1 331,20 грн (0,4 прожиточного минимума 3 328 грн), при электронной подаче применяется коэффициент 0,8. Первая инстанция на практике длится 4–8 месяцев.

Ситуация 3. Человек живёт в квартире и блокирует приватизацию

Самый сложный вариант, и здесь нужна честность: принудить человека, постоянно проживающего в квартире, дать согласие невозможно. Ни суд, ни орган приватизации не заменят его волеизъявление, поэтому иск «обязать дать согласие» перспектив не имеет.

Что работает на практике:

• переговоры с юристом как медиатором: чаще всего человек блокирует процесс из-за страха потерять жильё или из-за конфликта о будущих долях, и письменные гарантии (нотариальное заявление, договор между членами семьи о порядке пользования) снимают блок;
• проверка, действительно ли лицо имеет право на жильё: бывает, что «блокирующий» зарегистрирован формально, давно живёт по другому адресу, и тогда применима ситуация 2;
• ожидание изменения обстоятельств — с пониманием, что дедлайн Закона № 4751-IX работает против всех жильцов одновременно.

Сравнение трёх путей

Дети в квартире: чьё согласие нужно

Несовершеннолетние участвуют в приватизации наравне со взрослыми, поэтому их нельзя «пропустить» в заявлении. Порядок оформления проще, чем принято думать: за малолетних (до 14 лет) и несовершеннолетних (14–18 лет) членов семьи нанимателя решения принимают родители, усыновители или опекуны, а согласие на участие ребёнка удостоверяют своими подписями в заявлении рядом с его фамилией (п. 18 Положения № 396). Отдельного нотариально заверенного согласия действующее Положение не требует: нотариус нужен лишь тогда, когда в семье есть спор или ребёнка представляет не отец и не мать. Для детей до 14 лет к заявлению прилагается копия свидетельства о рождении вместо паспорта.

Пошагово: что делать, если согласия нет

1. Закажите через ЦПАУ справку о регистрации места жительства на всех жильцов и сверьте список с теми, кто фактически живёт. Срок — 1–3 дня.
2. Поговорите с «несогласным» и выясните мотив. Если он не хочет быть собственником, идите к нотариусу и закрывайте вопрос за день.
3. Если человека нет на связи, соберите доказательства непроживания: акты обследования от управителя или ОСМД, справки об отсутствии платежей, объяснения соседей. На это уходит 2–4 недели.
4. Проверьте, не подпадает ли отсутствие под уважительные причины из ст. 71 ЖК (служба, лечение, учёба, уход). Если подпадает, иск по ст. 72 подавать рано.
5. Подайте иск о признании лица утратившим право пользования в местный общий суд по месту расположения квартиры. Судебный сбор — 1 331,20 грн, минус 20% за электронную подачу.
6. После вступления решения в законную силу снимите лицо с регистрации и подавайте документы. Решение орган приватизации принимает не позднее месяца со дня получения заявления (п. 3 ст. 8 Закона № 2482-XII).

Типичные ошибки

• Подать документы «без него», надеясь, что орган не заметит: приватизацию без согласия суд признаёт недействительной вместе со свидетельством о праве собственности.
• Взять с человека расписку от руки вместо нотариального отказа. Орган приватизации её не примет, а время будет потеряно.
• Снять с регистрации «через знакомых» без суда. Лицо восстановится через суд и оспорит приватизацию.
• Подать иск по ст. 72 ЖК к лицу, отсутствующему по уважительным причинам (служба, лечение, учёба, выезд из-за боевых действий). Суд откажет, а отношения в семье испортятся окончательно.
• Забыть о справке о неиспользовании жилищных чеков по предыдущим местам жительства после 1992 года (п. 20 Положения № 396): без неё пакет неполон даже тогда, когда все согласны.

Когда адвокат не нужен

Если «несогласный» просто не хочет быть собственником, достаточно вместе сходить к нотариусу и оформить отказ от участия: час времени и до 1 500 грн. Адвокат нужен, когда человек исчез и нужен суд по ст. 71, 72 ЖК, когда конфликт зашёл в тупик или когда приватизацию уже провели с нарушением и её оспаривают.

Вопросы и ответы

Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного из зарегистрированных?

Нет, если лицо совершеннолетнее, постоянно проживает в квартире и за ним сохраняется право на жильё. Нужен либо нотариальный отказ от участия, либо признание его судом утратившим право пользования жильём.

Что такое нотариальный отказ от участия в приватизации?

Заявление, которым совершеннолетний член семьи отказывается от приобретения доли, но не возражает против приватизации другими. Оформляется у нотариуса, стоит ориентировочно 500–1 500 грн. Отказавшийся сохраняет право проживать в квартире.

Теряет ли отказавшийся право на приватизацию в будущем?

Нет. Отказ от участия не является приобретением жилья в собственность, поэтому право приватизировать бесплатно один раз (п. 5 ст. 5 Закона № 2482-XII) остаётся неиспользованным и может быть реализовано в отношении другого государственного или коммунального жилья.

Родственник зарегистрирован, но много лет не живёт в квартире. Что делать?

Подать иск по ст. 71, 72 ЖК о признании его утратившим право пользования жильём. Если лицо отсутствует более шести месяцев без уважительных причин, суд удовлетворяет иск, лицо снимают с регистрации, и его согласие больше не нужно.

Действуют ли статьи 71 и 72 ЖК после отмены Жилищного кодекса в 2026 году?

Да. Закон № 4751-IX отменил ЖК, но оставил действующими отдельные статьи, среди которых 71 и 72 — они действуют до дня начала функционирования Единой информационно-аналитической жилищной системы.

Что суд считает уважительными причинами отсутствия?

Ст. 71 ЖК называет военную службу (в том числе по мобилизации), лечение, учёбу или работу в другом месте, в том числе за границей, выполнение обязанностей опекуна, пребывание в интернате и содержание под стражей. Выезд из-за боевых действий суды оценивают отдельно в каждом деле.

Сколько стоит и длится суд об утрате права пользования?

Судебный сбор в 2026 году — 1 331,20 грн, при подаче в электронной форме — на 20% меньше. Первая инстанция занимает 4–8 месяцев; если ответчик подаст апелляцию, добавьте ещё 3–6 месяцев.

Нужно ли нотариальное согласие родителей, если ребёнку 15 лет?

По действующему п. 18 Положения № 396 — нет. Родители, усыновители или опекуны принимают решение за ребёнка и удостоверяют согласие подписями в заявлении рядом с его фамилией. Нотариус понадобится, если между родителями есть спор или ребёнка представляет другое лицо.

Источники

• Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» № 2482-XII, ст. 5, 8 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12
• Жилищный кодекс Украины, ст. 71, 72 (действующие по заключительным положениям Закона № 4751-IX) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10
• Закон Украины «Об основах жилищной политики» от 13.01.2026 № 4751-IX — zakon.rada.gov.ua/laws/show/4751-20
• Положение о порядке передачи квартир (домов), жилых помещений в общежитиях в собственность граждан, приказ № 396 от 16.12.2009 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0109-10
• Закон Украины «О судебном сборе» № 3674-VI, ст. 4 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3674-17

Решение спора о приватизации с компанией «Сварог»

Расскажите, кто зарегистрирован в квартире и в чём состоит несогласие, — мы определим, какой из путей работает в вашем случае, подготовим нотариальные документы или иск по ст. 71, 72 ЖК и проведём переговоры с родственниками так, чтобы сохранить и квартиру, и отношения. Смежные материалы и услуги: приватизация, если утерян ордер, приватизация квартиры, судебное сопровождение, досудебное урегулирование гражданских споров, полный прайс.

+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00