Один из зарегистрированных протестов против приватизации: нотариальный отказ, переговоры или суд

Приватизация возможна только с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих (ч. 2 ст. 8 Закона № 2482-XII). Тот, кто не желает быть совладельцем, оформляет нотариальный отказ от участия — и не препятствует другим. Если же человек более 6 месяцев не проживает в квартире без уважительных причин, его можно признать утратившим право пользования через суд — и приватизировать без его согласия.

С 15 февраля 2026 года действует Закон «Об основных принципах жилищной политики» № 4751-IX, который определил конец бесплатной приватизации: Закон № 2482-XII утратит силу через один год со дня прекращения или отмены военного положения. Поэтому конфликт «все за, один против» из бытовой ссоры превратился в юридическую проблему с дедлайном: если не решить её вовремя, квартира так и останется коммунальной — без права продать, подарить или передать по наследству.

По нашей практике «несогласный» — это три разные ситуации с тремя разными решениями: человек не хочет быть собственником, человек пропал и годами не появляется, человек живет в квартире и принципиально блокирует процесс. Разберем каждую.

Почему без согласия нельзя: что говорит закон

Передача занимаемых квартир осуществляется в совместную или долевую собственность с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье (ч. 2 ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» № 2482-XII). Для детей в возрасте от 14 до 18 лет дополнительно требуется письменное нотариально заверенное согласие родителей или опекунов.

Это не формальность. Судебная практика последовательна: приватизация, проведенная без письменного согласия хотя бы одного совершеннолетнего члена семьи, признается недействительной — суд отменяет и распоряжение органа приватизации, и свидетельство о праве собственности. Поэтому «как-нибудь подадим без него» — худшая из стратегий: даже если орган приватизации пропустит нарушение, результат будет уязвим на протяжении многих лет.

Ситуация 1. Человек не против других, но не хочет быть собственником

Это самый простой случай, который часто путают с блокировкой. Член семьи, не желающий становиться совладельцем, оформляет у нотариуса заявление об отказе от участия в приватизации. Последствия такого отказа важно понимать обеим сторонам:

• квартиру приватизируют остальные зарегистрированные — доля отказавшегося распределяется между ними;
• отказавшийся сохраняет право пользования жильем — выселить его новый владелец просто так не сможет;
• право на бесплатную приватизацию у отказавшегося не «сгорает» — он сможет воспользоваться им в отношении другого государственного или коммунального жилья, пока действует Закон № 2482-XII;
• отказ оформляется только нотариально — расписка «от руки» орган приватизации не устроит.

Стоимость нотариального заявления — от 500 до 1 500 грн в зависимости от нотариуса. Часто конфликт разрешается после того, как человеку объясняют именно эти последствия: он боится «потерять крышу над головой», а на самом деле ничего не теряет.

Ситуация 2. Зарегистрированный пропал и не выходит на связь

Если человек зарегистрирован в квартире, но фактически давно там не живет, срабатывает механизм статей 71 и 72 Жилищного кодекса — и это важный нюанс 2026 года: несмотря на отмену ЖК УССР Законом № 4751-IX, статьи 71 и 72 продолжают действовать до начала функционирования Единой информационно-аналитической жилищной системы.

Согласно ст. 71 ЖК, жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим арендатором или членом его семьи в течение шести месяцев. Если лицо отсутствует более шести месяцев без уважительных причин, по иску арендодателя или других членов семьи оно может быть признано утратившим право пользования жилым помещением (ст. 72 ЖК), — в судебном порядке.

Что доказываем в суде: факт непроживания (акты ЖЭКа или управляющего, показания соседей, отсутствие оплаты коммунальных услуг, данные о фактическом месте проживания лица) и отсутствие уважительных причин. Вескими причинами суд признает, в частности, лечение, уход за больным родственником, службу, работу в другом городе, а с 2022 года — и выезд, связанный с боевыми действиями, поэтому каждое дело рассматривается индивидуально. После вступления решения в законную силу лицо снимают с регистрации — и его согласие на приватизацию больше не требуется.

Судебный сбор за такой неимущественный иск физического лица в 2026 году — 1 331,20 грн (0,4 прожиточного минимума 3 328 грн), рассмотрение в первой инстанции на практике длится 4–8 месяцев.

Ситуация 3. Человек проживает в квартире и блокирует приватизацию

Самый сложный вариант, и здесь важна честность: заставить человека, постоянно проживающего в квартире, дать согласие — невозможно. Ни суд, ни орган приватизации не могут заменить его волеизъявление. Иск «обязать дать согласие» не имеет перспектив.

Что работает на практике:

• переговоры с юристом в качестве посредника — чаще всего человек блокирует процесс из-за страха потерять жилье или из-за конфликта по поводу будущих долей, и письменные гарантии (нотариальное заявление, договор между членами семьи о порядке пользования) снимают блокировку;
• проверка, действительно ли лицо имеет право на жилье — бывает, что «блокирующий» зарегистрирован формально, давно живет по другому адресу, и тогда применима ситуация 2;
• ожидание изменения обстоятельств — с пониманием того, что крайний срок, установленный Законом № 4751-IX, действует против всех жильцов одновременно, и об этом стоит прямо говорить на переговорах.

Сравнение трех путей

Способ	Условие	Срок	Стоимость
Нотариальный отказ от участия	Лицо согласно не быть собственником	1 день	500–1 500 грн (нотариус)
Суд по ст. 71, 72 ЖК	Лицо не проживает более 6 месяцев без уважительных причин	4–8 месяцев + апелляция	судебный сбор 1 331,20 грн + юридическая помощь
Переговоры / медиация	Лицо проживает и блокирует	2 недели – 3 месяца	консультации и сопровождение юриста

Типичные ошибки

• Подать документы «без него», надеясь, что орган этого не заметит. Приватизацию без согласия суд признает недействительной — вместе с свидетельством о праве собственности.
• Взять у человека расписку от руки вместо нотариального отказа. Орган приватизации её не примет, а время будет потеряно.
• Снять с регистрации «через знакомых» без суда. Лицо восстановит свои права через суд и оспорит приватизацию.
• Подать иск по ст. 72 ЖК против лица, отсутствующего по уважительным причинам (служба, лечение, выезд в связи с боевыми действиями). Суд откажет, а отношения в семье испортятся окончательно.
• Забыть о детях: жильцы в возрасте 14–18 лет участвуют в приватизации, и для них требуется нотариально заверенное согласие родителей или опекунов.

Когда адвокат не нужен

Если «несогласный» на самом деле просто не хочет быть собственником — достаточно вместе сходить к нотариусу и оформить отказ от участия. Это час времени и до 1 500 грн. Адвокат нужен, когда человек пропал и требуется суд по ст. 71, 72 ЖК, когда конфликт зашел в тупик и нужен переговорщик с юридическими аргументами, или когда приватизацию уже провели с нарушением и её оспаривают.

 

Вопросы и ответы

Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного из зарегистрированных жильцов?

Нет, если это лицо является совершеннолетним, постоянно проживает в квартире и за ним сохраняется право на жилье. Требуется либо его нотариальный отказ от участия, либо признание судом факта утраты им права пользования жильем.

Что такое нотариальный отказ от участия в приватизации?

Заявление, которым совершеннолетний член семьи отказывается от приобретения доли в собственности, но не возражает против приватизации другими. Оформляется у нотариуса, стоит 500–1 500 грн. Отказчик сохраняет право проживать в квартире.

Теряет ли отказчик право на приватизацию в будущем?

Нет. Отказ от участия в приватизации конкретной квартиры не является использованием права на бесплатную приватизацию — его можно реализовать в отношении другого государственного или коммунального жилья, пока действует Закон № 2482-XII.

Родственник зарегистрирован, но много лет не проживает в квартире. Что делать?

Подать иск о признании его утратившим право пользования жильем в соответствии со ст. 71, 72 ЖК: если лицо отсутствует более 6 месяцев без уважительных причин, суд снимает его с регистрации, и согласие на приватизацию больше не требуется.

Действуют ли статьи 71 и 72 ЖК после отмены Жилищного кодекса в 2026 году?

Да. Закон № 4751-IX отменил ЖК УССР, но оставил в силе отдельные статьи, в том числе 71 и 72, — они действуют до начала работы Единой информационно-аналитической жилищной системы.

Что суд считает уважительными причинами отсутствия?

Лечение, уход за больным родственником, служба, учеба или работа в другом городе, а также выезд, связанный с военными действиями. При наличии уважительных причин признать лицо утратившим право пользования не удастся.

Сколько стоит и сколько длится судебное разбирательство по делу об утрате права пользования?

Судебный сбор в 2026 году — 1 331,20 грн, при подаче через «Электронный суд» — на 20% меньше. Рассмотрение дела в первой инстанции занимает 4–8 месяцев; если ответчик подаст апелляцию, добавьте ещё 3–6 месяцев.

Можно ли через суд заставить того, кто живет в квартире, дать согласие?

Нет. Согласие — это личное волеизъявление, и ни один суд не может его заменить. Для тех, кто проживает и блокирует процесс, работают только переговоры — или изменение обстоятельств.

Что будет, если приватизировать без согласия одного из жильцов?

Лицо, чье согласие было проигнорировано, обжалует приватизацию в суде — и практика здесь единодушна: распоряжение органа приватизации и свидетельство о праве собственности признают недействительными, а процедуру придется проходить заново.

Требуется ли согласие ребенка?

Несовершеннолетние участвуют в приватизации наравне со взрослыми. За детей до 14 лет решение принимают родители, а для детей 14–18 лет требуется их заявление с письменным нотариально заверенным согласием родителей или опекунов.

Источники

• Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» № 2482-XII, ст. 5, 8 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12
• Жилищный кодекс Украины, ст. 71, 72 (действующие в соответствии с переходными положениями Закона № 4751-IX) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10
• Закон Украины «Об основных принципах жилищной политики» № 4751-IX — zakon.rada.gov.ua
• Закон Украины «О судебном сборе» № 3674-VI — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3674-17

Разрешение спора о приватизации с компанией «Сварог»

Расскажите, кто зарегистрирован в квартире и в чем именно заключается разногласие, — мы определим, какой из трех способов подходит в вашем случае, подготовим нотариальные документы или иск по ст. 71, 72 ЖК и проведем переговоры с родственниками так, чтобы сохранить и квартиру, и отношения. Сопутствующие услуги: приватизация квартиры, судебное сопровождение, досудебное урегулирование гражданских споров, полный прайс.

+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7, оф. 2 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00