Оренда під час карантину

Оренда під час карантину

Оренда під час карантину

Постановою КМУ від 11.03.2020 року №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (із внесеними змінами) було установлено з 12 березня 2020 р. до 11 травня 2020 р. на всій території України карантин та вжито певних обмежувальних заходів. Застосування таких заходів призвело до того, що майже 70% бізнесу в Україні фактично призупинили свою діяльність. Дехто перестав випускати продукцію, дехто перестав надавати певні послуги, а частина зовсім припинила свою господарську діяльність.

Що ж робити суб’єктам господарювання в ситуації, коли останні знаходяться «на карантині», тобто не ведуть своєї звичайної діяльності та як виконати свої зобов’язання, які виникли на підставі угод, укладених до введення в дію Постанови КМУ №211?

Для прикладу розберемо одне з найбільш поширених питань стосовно виконання договорів оренди.

02 квітня 2020 року набув чинності Закон України №540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)». Вказаним законом було доповнено деякі законодавчі акти України, в тому числі й щодо прав та обов’язків наймачів за договорами оренди на період дії карантину. Зокрема, було доповнено розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України пунктом 14, який викладено в наступній редакції:

«З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Як бачимо, законодавцем нібито вирішено питання орендної плати на період карантину, однак, вказана норма є бланкетною, та відсилає до іншої статті Цивільного кодексу України.

В свою чергу, частиною 6 ст. 762 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Тобто, вказаною нормою статті чітко визначено, що наймач не сплачує орендну плату виключно в тому разі, якщо майно не може використовуватися ним.

Велика Палата Верховного Суду у постанові №910/7495/16 від 08.05.2018 р. розтлумачила словосполучення «не могло бути використане» в контексті ч. 6 ст. 762 ЦК України. Судом було зазначено наступне:

«наведена норма права визначає, в якості підстави звільнення від зобов’язання сплатити орендну плату,об’єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо)  через обставини, за які орендар не відповідає».

Як бачимо, Закон України №540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» не звільніє автоматично наймача від орендної плати, а лише встановлює підставу, згідно якої може відбутися процедура звільнення від сплати за користування майном.

Натомість, якщо у вас ситуація склалася так, що ваші зобов’язання підпадають під дію частини 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, то для того, щоб бути звільненим від сплати орендної плати, вам необхідно підтвердити виникнення відповідних обставин, на підставі яких наймач може бути звільнений від виконання своїх зобов’язань. Що це за обставини та як їх підтвердити, ми зараз встановимо.

За загальним правилом, встановленим ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Відповідно до закону України «Про торгово-промислові палати в України», форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Відповідно до ст. 14 вказаного Закону, торгово-промислова палата України засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а також торговельні та портові звичаї, прийняті в Україні, за зверненнями суб’єктів господарської діяльності та фізичних осіб;засвідчує форс-мажорні обставини відповідно до умов договорів за зверненнями суб’єктів господарської діяльності, що здійснюють будівництво житла (замовників, забудовників).

Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб’єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб’єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Таким чином, для того, щоб посвідчити виникнення форс-мажорних обставин, особі потрібно звернутися до торгово-промислової палати України із відповідною заявою (зразок її можна отримати на офіційному сайті Торгово-промислової палати). До цієї заяви треба додати копію договору, на підставі якого виникло відповідне зобов’язання. Додати копію наказу (розпорядження) про припинення діяльності у зв’язку із введенням КМУ карантинних заходів та неможливістю використання майна за призначенням. Також потрібно повідомити іншу сторону договору про прийняття вказаного наказу. Копію такого повідомлення, також треба додати до заяви. Надіслати вказаний перелік документів можна на електронну адресу: [email protected].

Окремо хочемо зазначити про те, що сама процедура отримання сертифікату, що посвідчує виникнення форс-мажорних обставин, є досить складною та потребує кропіткої роботи спеціалістів в даній справі. Від якості написання заяви в торгово-промислову палату України та грамотного формату подачі інформації, залежить результат розгляду такої заяви та, як наслідок, рішення про видачу (відмову у видачі) сертифікату про засвідчення форс-мажорних обставин.