Кто первым сформировал участок — тот его и получит: позиция Верховного Суда 2026 для земельных споров

В споре двух претендентов на один земельный участок преимущество имеет не тот, кто первым подал заявление или получил разрешение на разработку документации, а тот, на основании проекта землеустройства которого участок сформировали как объект гражданских прав. Так решил Верховный Суд в постановлении от 15 октября 2025 года по делу № 386/987/19. Разрешение совета — начальная стадия процедуры, которая не создаёт защищённых ожиданий относительно конкретного участка.

Классический сюжет земельных конфликтов: двое людей претендуют на один и тот же свободный участок, оба получили разрешения на разработку документации, и каждый считает себя «первым». Годами суды решали такие дела по-разному: кто-то смотрел на дату заявления, кто-то на дату разрешения. 15 октября 2025 года коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда поставила точку, и эта логика меняет тактику в каждом деле о конкуренции претендентов.

Ниже — содержание позиции, её последствия для тех, кто сейчас оформляет участок, и типичные конфигурации споров. Если ваша ситуация уже конфликтна, страница услуги: адвокат по земельным вопросам.

Что именно сказал Верховный Суд

Фабула дела № 386/987/19 проста. В мае 2018 года женщина обратилась в Главное управление Госгеокадастра в Кировоградской области за разрешением на разработку проекта землеустройства по отводу участка для ведения личного крестьянского хозяйства, заказала проект и подала заявление о государственной регистрации участка. В августе 2019 года ей отказали во внесении сведений в Государственный земельный кадастр из-за пересечения с другим участком: ту же землю уже зарегистрировал за собой другой претендент, чей проект утвердили приказом от 9 августа 2018 года.

Апелляционный суд стал на сторону женщины, считая, что выдача разрешений двум гражданам на один участок противоречит нормам землеустройства. Верховный Суд с этим не согласился. Участок с конкретно определёнными границами был сформирован именно на основании проекта второго претендента, и он раньше совершил юридически значимые действия: раньше закончил разработку проекта, по его заявлению раньше сформирован участок и, как следствие, раньше принято решение об утверждении проекта. Итоговый вывод: при наличии двух или более желающих получить участок государственной или коммунальной собственности бесплатно в пределах норм ст. 121 ЗК первоочередное право имеет лицо, на основании проекта землеустройства которого сформирован соответствующий участок.

Что закон понимает под «сформированным участком»

Формирование земельного участка заключается в определении его как объекта гражданских прав и предусматривает определение площади, границ и внесение информации о нём в Государственный земельный кадастр (ч. 1 ст. 79-1 ЗК). Сформированные участки подлежат государственной регистрации в кадастре, а решающая для споров норма — ч. 4 той же статьи: участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

До тех пор, пока кадастрового номера нет, объекта гражданских прав не существует, а значит, нечего и «занимать в очередь». Именно поэтому разрешение на разработку проекта юридически не закрепляет за заявителем территорию: оно позволяет готовить документацию, и не более.

Сроки, которые работают на вас

Процедура бесплатной приватизации расписана в ст. 118 ЗК, и в ней есть три срока, о которых стоит помнить каждому претенденту:

• орган рассматривает заявление о предоставлении разрешения и даёт разрешение или мотивированный отказ в месячный срок (ч. 7). Единственное законное основание для отказа — несоответствие места расположения объекта требованиям законов, генпланов и другой градостроительной документации;
• если участок занят вашим собственным домом или другим строением и орган за месяц не предоставил ни разрешения, ни отказа, вы вправе в течение следующего месяца заказать проект без разрешения, письменно уведомив об этом орган (ч. 7). Это фактически молчаливое согласие;
• готовый проект землеустройства орган утверждает и передаёт участок в собственность в двухнедельный срок со дня его получения (ч. 9).

С февраля 2024 года в ст. 118 ЗК появилась ещё одна норма (ч. 10): заявление о предоставлении разрешения и сама документация регистрируются в день поступления и рассматриваются в порядке очерёдности. Очерёдность влияет на последовательность рассмотрения бумаг, но не создаёт права на участок — именно это и разграничил Верховный Суд.

Что это меняет в 2026 году

Во время военного положения бесплатная передача земель государственной и коммунальной собственности в частную собственность запрещена, как и предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с такой целью и сама разработка такой документации (пп. 5 п. 27 раздела X ЗК). Запрет не распространяется на три категории:

• владельцев расположенных на участке объектов недвижимого имущества — строений и сооружений;
• бывших владельцев недвижимости, уничтоженной вследствие вооружённой агрессии, право собственности на которую прекращено в связи с уничтожением имущества (исключение добавлено Законом № 4625-IX от 08.10.2025);
• граждан Украины в отношении земельных участков, переданных им в пользование до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 1 января 2002 года.

На этих суженных треках конкуренция за пригодные участки лишь выросла, и позиция Верховного Суда стала главным аргументом в спорах «двух разрешений». После снятия ограничений, когда советы начнут массово выдавать новые разрешения, гонка формирования развернётся в полном масштабе.

Типичные конфигурации споров и кто выигрывает

Что делать, если вы сейчас оформляете участок

1. Не останавливайтесь на разрешении. После решения органа сразу заказывайте проект землеустройства у сертифицированного инженера-землеустроителя; стандартный срок разработки — 1–3 месяца, и каждая неделя простоя становится форой конкуренту.
2. Контролируйте регистрацию в кадастре. Проект без регистрации участка не завершает формирование: добивайтесь внесения сведений в ГЗК и присвоения кадастрового номера.
3. Проверяйте, не претендует ли на ту же территорию кто-то ещё. Выписка из ГЗК о земельном участке стоит 170 грн (0,05 прожиточного минимума, с округлением до 10 грн), предоставляется в день регистрации заявления; добавьте запрос в совет о выданных по этой территории разрешениях.
4. Следите за двухнедельным сроком утверждения готового проекта (ч. 9 ст. 118 ЗК). Если орган медлит, фиксируйте это письменно: бездействие обжалуется в административном суде в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении (ч. 2 ст. 122 КАС).

Если участок «перехватили»

Когда орган передал сформированный вами участок другому лицу, обжалуется и решение о передаче, и последующая государственная регистрация права. Здесь важно не ошибиться с порядком судопроизводства: спор с конкурентом за право на конкретный участок является спором о праве и рассматривается по правилам гражданского судопроизводства — дело № 386/987/19 рассматривал именно Кассационный гражданский суд. Напротив, бездействие совета или Госгеокадастра, когда конкурента нет, обжалуется в административном суде.

Успех зависит от хронологии, зафиксированной документально: даты договора с разработчиком, даты завершения проекта, даты подачи заявления о регистрации участка, даты решения об утверждении. Смежная линия защиты из практики 2026 года — отказы «из-за военного положения» владельцам недвижимости, расположенной на участке: такие отказы противоречат прямому исключению из пп. 5 п. 27 раздела X ЗК, и об этом мы подробно писали в материале о приватизации земли под домом.

Типичные ошибки претендентов

• Считать разрешение гарантией. Верховный Суд прямо назвал его начальной стадией процедуры, не создающей защищённых ожиданий относительно конкретного участка.
• Растягивать разработку проекта: пока вы «собираетесь», конкурент регистрирует участок в кадастре и выигрывает гонку формирования.
• Не проверять конкурентов. О втором претенденте люди узнают тогда, когда регистратор отказывает из-за пересечения границ, — как и произошло в деле № 386/987/19.
• Пропускать сроки обжалования: для административного иска это шесть месяцев со дня, когда лицо узнало о нарушении.
• Судиться «за очередь» вместо «за объект». Аргумент «я первый подал заявление» без сформированного участка проигрышный; стройте позицию на стадии формирования.

Когда адвокат не нужен

Если вы единственный претендент, орган не возражает, а разработчик документации работает в графике, процедура идёт своим ходом без юриста. Адвокат нужен, когда на участок двое и более претендентов, когда орган передал его другому или медлит с утверждением, и когда надо выстроить доказательную хронологию формирования для суда.

Вопросы и ответы

Я первый подал заявление на участок. Это что-то гарантирует?

Нет. По позиции Верховного Суда по делу № 386/987/19 дата заявления приоритета не создаёт: преимущество у того, на основании чьего проекта землеустройства участок сформировали и зарегистрировали в кадастре.

Что означает «сформированный участок»?

Участок с определёнными границами, площадью и кадастровым номером, сведения о котором внесены в Государственный земельный кадастр. По ч. 4 ст. 79-1 ЗК он считается сформированным с момента присвоения кадастрового номера; до этого момента он не является объектом гражданских прав.

Нам обоим выдали разрешения на одну территорию. Это законно?

Разрешение не закрепляет территорию за заявителем, поэтому на практике органы выдают их нескольким лицам в отношении тех же земель. Апелляционный суд в деле № 386/987/19 считал это нарушением, но Верховный Суд решил спор не через законность разрешений, а через то, чей проект завершил формирование участка.

Орган передал сформированный мной участок другому. Что делать?

Обжаловать решение о передаче и последующую регистрацию права с доказательной хронологией: даты проекта, регистрации в кадастре, вашего ходатайства об утверждении. Спор с конкурентом за право на участок рассматривается в порядке гражданского судопроизводства.

Сколько длится разработка проекта землеустройства?

Стандартно 1–3 месяца; сроки оговариваются соглашением с исполнителем работ по землеустройству, законом они не установлены. Стоимость зависит от площади и региона и на рынке стартует примерно от 10 000 грн. Далее — регистрация в кадастре и утверждение проекта органом в двухнедельный срок.

Действует ли эта позиция ВС во время военного положения?

Да, она применяется ко всем спорам о конкуренции претендентов. Ограничения военного положения сужают круг ситуаций, в которых можно получить землю, но не меняют правила приоритета формирования.

У меня первоочередное право как у УБД. Оно сильнее формирования?

Это разные плоскости: первоочерёдность работает, когда орган выбирает между равными претендентами на определённый участок. Если конкурент уже сформировал участок как объект, первоочерёдность сама по себе его приоритет не преодолевает, поэтому и участнику боевых действий не стоит останавливаться на стадии разрешения.

Что делать, если совет молчит и не даёт разрешения?

Если на участке стоит ваша недвижимость, после месяца молчания можно заказать проект без разрешения, письменно уведомив орган (ч. 7 ст. 118 ЗК). В других случаях бездействие обжалуется в административном суде в течение шести месяцев.

Где проверить, не сформировал ли кто-то участок на «моей» территории?

На Публичной кадастровой карте (новые участки появляются после регистрации), выпиской из ГЗК и запросом в совет о выданных по этой территории разрешениях. Мониторить стоит ежемесячно на протяжении всей разработки проекта.

Источники

• Постановление Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда от 15.10.2025 по делу № 386/987/19 (по обзору практики ВС по земельным спорам за II полугодие 2025 года) — unba.org.ua
• Земельный кодекс Украины, ст. 79-1, 118, 121, 122, пп. 5 п. 27 раздела X — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
• Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3613-17
• Кодекс административного судопроизводства Украины, ст. 122 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2747-15
• Закон Украины от 08.10.2025 № 4625-IX (исключение для владельцев уничтоженной недвижимости) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/4625-20

Сопровождение оформления участка с компанией «Сварог»

Расскажите, на какой стадии ваше дело и есть ли конкуренты, — мы проверим территорию по кадастру и выданным разрешениям, выстроим график формирования так, чтобы вы финишировали первыми, а если участок уже передали другому, обжалуем решение с доказательной хронологией. Смежные материалы и услуги: приватизация земельного участка, адвокат по земельным вопросам, административные дела, полный прайс.

+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00