Олександр Сич
August 23, 2026
В споре между двумя претендентами на один земельный участок преимущество имеет не тот, кто первым подал заявление или получил разрешение на разработку документации, а тот, кто первым сформировал участок как объект гражданских прав — разработал проект землеустройства и зарегистрировал участок в кадастре (позиция Верховного Суда по делу № 386/987/19). Разрешение совета на разработку документации не гарантирует получение земли.
Классический сюжет земельных конфликтов: двое людей претендуют на один и тот же свободный участок, оба получили от совета разрешения на разработку документации, и каждый считает себя «первым». Годами суды решали такие дела по-разному: кто-то ориентировался на дату заявления, кто-то — на дату разрешения. Верховный Суд определился, и его логика меняет тактику в каждом деле о конкуренции претендентов. Вместе с тем она объясняет, почему «получил разрешение» и «получил землю» — юридически разные вещи.
Разберем позицию ВС, её последствия для тех, кто сейчас оформляет участок, и типичные варианты споров. Если ваша ситуация уже конфликтная — страница услуги: адвокат по земельным вопросам.
Что именно сказал Верховный Суд
Суть позиции по делу № 386/987/19: разрешение органа на разработку проекта землеустройства не создает права на участок и не обязывает совет передать его именно этому заявителю. Право возникает в отношении сформированного объекта: пока участок не имеет определенных границ и кадастрового номера, он не является объектом гражданских прав, поэтому и «занять очередь» на него невозможно. Когда претендентов двое, сравниваются не даты подачи заявлений, а этапы: кто первым довел участок до состояния сформированного объекта (проект землеустройства разработан, участок зарегистрирован в Государственном земельном кадастре), тот и имеет преимущество.
Практический вывод: разрешение совета — лишь «билет на старт», а выиграет тот, кто быстрее пройдет дистанцию до кадастровой регистрации.
Что это меняет в 2026 году
Во время военного положения общая безвозмездная передача земель заблокирована, но остаются несколько вариантов: приватизация земли под собственной недвижимостью, завершение процедур, начатых до введения запрета, и первоочередное отведение земельных участков отдельным категориям. На этих суженных направлениях конкуренция за подходящие участки только усилилась — и позиция ВС стала главным аргументом в спорах о «двух разрешениях». А после снятия моратория, когда советы начнут массово выдавать новые разрешения, гонка за формированием развернется в полном масштабе: кто понимает правила, тот готовит документацию заранее.
Типичные сценарии споров и кто выиграет
| Ситуация | Кто имеет преимущество согласно позиции ВС |
|---|---|
| Оба имеют разрешения, ни один не зарегистрировал участок в кадастре | Никто «автоматически»: выигрывает тот, кто первым завершит оформление; соревнование продолжается |
| У первого — более раннее разрешение, у второго — зарегистрированный в кадастре участок | Второй: сформированный объект превосходит давность заявления |
| Первый зарегистрировал участок, совет передал его второму | У первого — сильная позиция для обжалования решения совета |
| Участок сформировала сама рада и выставила порядок отвода | Претенденты равны; решают предусмотренные законом приоритеты (например, первоочередное право УБД) |
Что делать, если вы сейчас оформляете участок
- Не останавливайтесь на разрешении. После решения совета сразу заказывайте проект землеустройства у сертифицированного разработчика; стандартный срок разработки — 1–3 месяца, и каждая неделя простоя — фору конкуренту.
- Контролируйте регистрацию в кадастре. Проект без регистрации участка не завершает формирование; добивайтесь внесения в ГЗК и получения кадастрового номера.
- Проверяйте, не претендует ли на ту же территорию кто-то ещё: выписки из ГЗК, запросы в совет о выданных разрешениях в отношении этой территории.
- Если совет затягивает с утверждением готового проекта — не ждите молча. Бездействие обжалуется в административном суде, а сроки здесь работают против вас.
Если участок «перехватили»
Когда совет передал сформированный вами участок другому лицу, обжалуется и решение совета, и, при необходимости, последующая регистрация права. Практика на стороне того, кто сформировал объект, но успех зависит от хронологии, зафиксированной документально: даты разработки проекта, даты регистрации в кадастре, переписки с советом. Смежная линия защиты из практики 2026 года: отказы советов в утверждении документации «из-за военного положения» для владельцев недвижимости на участке суды признают незаконными — об этом исключении мы подробно писали в контексте приватизации земли под домом.
Типичные ошибки претендентов
- Считать разрешение гарантией. Разрешение не создает права на участок — это прямо следует из позиции Верховного Суда.
- Затягивать разработку проекта. Пока вы «собираетесь», конкурент регистрирует участок в кадастре и выигрывает гонку по оформлению.
- Не проверять конкурентов. О втором претенденте люди узнают, когда совет уже принял решение не в их пользу.
- Пропускать сроки обжалования. Решение совета о передаче участка другому лицу обжалуется в течение 6-месячного срока обращения в административный суд — промедление стоит участка.
- Судиться «по очереди» вместо «по объекту». Аргумент «я первым подал заявление» без сформированного участка проигрышен; выстраивайте позицию на этапе формирования.
Когда адвокат не нужен
Если вы единственный претендент, совет не возражает, а разработчик документации работает по графику — процедура идет своим чередом без юриста. Адвокат нужен, когда на участок претендуют двое и более претендентов, когда совет передал его другому или затягивает с утверждением, и когда нужно выстроить доказательную хронологию формирования для суда.
Вопросы и ответы
Я первым подал заявление на участок. Это что-то гарантирует?
Нет. Согласно позиции ВС, дата заявления не дает приоритета: преимущество у того, кто первым сформировал участок — разработал проект землеустройства и зарегистрировал его в кадастре.
Что означает «сформированный участок»?
Участок с определенными границами, площадью и кадастровым номером, внесенный в Государственный земельный кадастр (ст. 79-1 ЗК). До этого момента он не является объектом гражданских прав, и претендовать на него «по очереди» юридически невозможно.
Нам обоим выдали разрешения на одну территорию. Это законно?
Да, разрешение не закрепляет территорию за заявителем, поэтому советы выдают их нескольким лицам в отношении одних и тех же земель. Именно поэтому и возникла позиция ВС: конфликт решается на стадии формирования, а не выдачи разрешений.
Совет передал сформированный мной участок другому. Что делать?
Обжаловать решение совета в административном суде в 6-месячный срок, с доказательной хронологией: даты проекта, регистрации в кадастре, вашего ходатайства об утверждении. Практика на стороне того, кто сформировал объект.
Сколько длится разработка проекта землеустройства и сколько она стоит?
Стандартно 1–3 месяца; стоимость зависит от площади и региона, для типового участка под застройку — ориентировочно от 10 000 грн. Далее — регистрация в кадастре и утверждение документации советом (рассмотрение в месячный срок).
Действует ли эта позиция ВС во время военного положения?
Да, она применяется ко всем спорам о конкуренции претендентов. Ограничения военного положения сужают круг ситуаций, в которых можно получить землю, но не меняют правило приоритета формирования.
У меня есть первоочередное право как УБД. Оно сильнее, чем формирование?
Это разные плоскости: первоочередность работает, когда совет выбирает между равными претендентами на определенный участок. Если же конкурент уже сформировал участок как объект, первоочередность сама по себе его приоритет не преодолевает — поэтому УБД тем более не стоит останавливаться на стадии разрешения.
Сколько стоит судебное обжалование решения совета?
Неимущественный административный иск физического лица — 1 331,20 грн судебного сбора в 2026 году, минус 20% при подаче через «Электронный суд». В случае выигрыша расходы взыскиваются с ответчика.
Где проверить, не сформировал ли кто-то участок на «моей» территории?
На Публичной кадастровой карте (новые участки появляются после регистрации) и путем запроса в совет о выданных разрешениях в отношении этой территории. Мониторить следует ежемесячно на протяжении всей разработки проекта.
Источники
- Постановление Верховного Суда по делу № 386/987/19 — reyestr.court.gov.ua
- Земельный кодекс Украины, ст. 79-1, 118, 122 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
- Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3613-17
- КАС Украины (сроки обращения в административный суд) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2747-15
Сопровождение оформления участка с компанией «Сварог»
Расскажите, на какой стадии находится ваше дело и есть ли конкуренты — мы проверим территорию по кадастру и выданным разрешениям, составим график действий так, чтобы вы финишировали первыми, а если участок уже передали другому — обжалуем решение совета с доказательной хронологией. Сопутствующие услуги: адвокат по земельным вопросам, административные дела, полный прайс.
+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7, оф. 2 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00