Олександр Сич
22.10.2026
Приватизированная квартира, которую один из супругов получил во время брака, принадлежит тому, кто участвовал в приватизации, и при разводе ее пополам не делят. Исключение — такое жилье, приватизированное с 08.02.2011 по 12.06.2012 включительно: оно является общей совместной собственностью супругов, и по общему правилу его делят поровну (ч. 1 ст. 70 СК).
С 13.06.2012 личный режим такого жилья прямо закрепляет п. 4 ч. 1 ст. 57 СК, а для приватизаций до 08.02.2011 так решает Верховный Суд. Эти 16 месяцев появились из-за двух законов, принятых один за другим: первый назвал такое жилье общим, второй сделал его личным, и ни в одном не было переходных положений. Поэтому делится ли приватизированная квартира при разводе, до сих пор зависит от даты приватизации.
Почему правило «нажитое в браке делят пополам» не действует для приватизированного жилья
Каждая вещь, приобретенная за время брака, кроме вещей индивидуального пользования, считается общей совместной собственностью супругов (ч. 2 ст. 60 СК), но Гражданский кодекс добавляет: «если иное не установлено договором или законом» (ч. 3 ст. 368 ГК). Для жилья, приватизированного по Закону «О приватизации государственного жилищного фонда» № 2482-XII, «иное» устанавливает п. 4 ч. 1 ст. 57 СК: такое жилье является личной частной собственностью того из супругов, кто его приобрел. В отношении приватизаций до 08.02.2011 ВС выводит то же правило из Закона № 2482-XII: «собственником приватизированного жилья становится лицо (лица), которое в установленном законом порядке приняло участие в его приватизации» (постановление от 20.06.2018 по делу № 1311/832/12-ц).
Закон действительно привязывает все к конкретным людям. Бесплатная норма составляет 21 м² общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи плюс 10 м² на семью (ст. 3). Квартиру передают в собственность с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, которые постоянно в ней проживают, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье (п. 2 ст. 8). Муж или жена, которые там постоянно не жили и права на это жилье не имели, членами семьи нанимателя не считаются (п. 1 ст. 5) и участниками не становятся, сколько бы ни длился брак. Если вы оформляете приватизацию квартиры сейчас, пока Закон № 2482-XII действует, состав участников определит и то, кому она будет принадлежать после возможного развода.
Второй супруг доли не имеет, если приватизация не пришлась на период с 08.02.2011 по 12.06.2012. Жена просила половину квартиры, которую муж приватизировал по свидетельству от 07.03.2006; апелляционный суд решением от 31.10.2016 ей отказал, и ВС оставил это решение без изменений (дело № 1311/832/12-ц).
Долю имеет каждый участник, а если размеры долей не определили, они равны (ч. 1 ст. 357, ч. 2 ст. 370 ГК). Относительно квартиры, которую в 1997 году приватизировали муж, жена и сын, ВС согласился, что доли всех троих равны, по 1/3 (дело № 404/1436/24, спор не о разводе).
Ч. 5 ст. 61 СК: 16 месяцев, когда приватизированное жилье было общим
До 2011 года ни Кодекс о браке и семье, ни СК не определяли, общее приватизированное жилье или личное, и ВС согласился, что квартира, которую муж приватизировал 07.07.2010, является его личной собственностью (постановление от 14.07.2020 по делу № 202/2112/18). Затем СК изменили дважды:
- Закон № 2913-VI от 11.01.2011, вступивший в силу 08.02.2011, дополнил ст. 61 СК частью пятой: «Объектом права общей совместной собственности супругов является жилье, приобретенное одним из супругов во время брака в результате приватизации государственного жилищного фонда…». Общей становилась и земля, бесплатно переданная одному из супругов.
- Закон № 4766-VI от 17.05.2012, вступивший в силу 13.06.2012, эту часть исключил и дополнил ч. 1 ст. 57 СК пунктами 4 (приватизированное жилье) и 5 (приватизированная земля). Для земли ВС применяет тот же период (постановление от 28.07.2026 по делу № 361/9790/21).
Каждый из законов состоит из двух пунктов (изменения в кодекс и дата вступления в силу), поэтому о жилье, приватизированном раньше, в них ничего не сказано. Пробел заполнил Кассационный гражданский суд, который с 2018 года повторяет одну и ту же формулу (дела № 1311/832/12-ц, № 369/3325/16-ц, № 201/6987/20, № 199/1719/23, № 495/6032/23). Постановлений Большой Палаты на эту тему или противоположных постановлений КГС мы не нашли.
«…лишь в период времени с 08 февраля 2011 года до 12 июня 2012 года включительно жилье, приобретенное одним из супругов во время брака в результате приватизации государственного жилищного фонда, признавалось общей совместной собственностью супругов» (постановление ВС от 30.09.2019 по делу № 369/3325/16-ц).
| Дата приватизации | Режим собственности | Как делят при разводе |
|---|---|---|
| До 07.02.2011 включительно | Личная собственность участника (ст. 1–3 Закона № 2482-XII в толковании ВС) | Не делят: долю имеет только тот, кто участвовал в приватизации; спорными бывают общие вложения (ч. 1 ст. 62 СК) |
| С 08.02.2011 по 12.06.2012 | Общая совместная собственность супругов (ч. 5 ст. 61 СК) | Долю того, кто приватизировал, делят поровну (ч. 1 ст. 70 СК), если суд не отступит от равенства долей (ч. 2, 3 ст. 70) |
| С 13.06.2012 | Личная частная собственность (п. 4 ч. 1 ст. 57 СК) | Не делят; спорными бывают только общие вложения (ч. 7 ст. 57, ч. 1 ст. 62 СК) |
Постановление ВС от 06.05.2026 по делу № 495/6032/23
После регистрации брака 04.09.2011 жена вместе с другим лицом приватизировала половину дома, по 1/4 каждому: свидетельство выдали 28.11.2011, право зарегистрировали 06.02.2012. Муж в приватизации не участвовал, и суды двух инстанций признали долю жены ее личной собственностью. ВС эти решения отменил и признал за каждым из супругов по 1/8 дома, поскольку и свидетельство, и регистрация пришлись на период с 08.02.2011 по 12.06.2012.
Пополам делят только долю вашего мужа или жены, а не весь дом. В иске просите разделить эту долю и признать право собственности на ее половину за вами.
Какая дата должна попасть в период и почему до 13.06.2012 не все было общим
Довод о том, что до 13.06.2012 приватизированная квартира всегда была общей, ВС отклонил в деле № 369/3325/16-ц. Муж получил 1/2 квартиры, которую 13.05.2005 приватизировал вместе с родственницей, а вторую половину купил по договору от 23.11.2011. Приватизированную половину суды оставили его личной собственностью, купленную разделили, и жена получила 1/4 квартиры, а муж — 3/4.
В ч. 5 ст. 61 СК речь шла о жилье, «приобретенном … в результате приватизации», но не уточнялось, какая дата должна была попасть в период: распоряжения органа приватизации, свидетельства или государственной регистрации. В деле № 1311/832/12-ц ВС исходил из даты свидетельства, а в деле № 495/6032/23 в период попали и дата свидетельства, и дата регистрации. Постановлений, где эти даты оказались бы по разные стороны границы, нам не встречалось, поэтому такой спор рискован для обеих сторон. Соберите документы со всеми тремя датами еще до иска.
Жене 1/3, 1/4 или ничего: условный расчет для приватизированной квартиры
Исходные данные: муж является нанимателем государственной квартиры, где живет с сыном, и после развода доля жены зависит от того, кто приватизировал квартиру и когда выдали свидетельство.
- Приватизировали втроем: каждому по 1/3 (ч. 1 ст. 357 или ч. 2 ст. 370 ГК), и развод этого не меняет. Даже когда доли супругов общие (свидетельство 2011–2012 годов), половина от их 2/3 — те же 1/3, если суд не отступит от равенства долей.
- Муж и сын по 1/2, свидетельство 2008 года, а жена тогда постоянно жила в другом месте и права на эту квартиру не имела: доля мужа личная, и по общему правилу жена не получает ничего.
- Те же участники, свидетельство от 15.03.2012: доля мужа общая, поэтому жене 1/4 квартиры, мужу 1/4, а сын сохраняет свою 1/2.
В третьем варианте суд может увеличить долю того из родителей, с кем живет несовершеннолетний сын, при условии, что алиментов недостаточно для физического, духовного развития и лечения ребенка (ч. 3 ст. 70 СК). Отступить от равенства долей он может и при других обстоятельствах, имеющих существенное значение (ч. 2 ст. 70). От варианта зависят и расчет, и требования в иске о разделе имущества супругов.
Три года считают от спора, а не от развода. Пока брак не расторгнут, исковая давность к разделу не применяется, а после расторжения составляет три года со дня, когда вы узнали или могли узнать, что ваше право собственности нарушено (ст. 72 СК, п. 15 постановления Пленума ВСУ № 11). В деле № 363/6676/23 брак расторгли 04.09.2012, а иск подали в ноябре 2023 года, когда другая сторона не ответила на предложение о разделе, и ВС признал, что срок не пропущен (постановление от 20.05.2026; квартиру там купили, а не приватизировали). Если же ваше право на долю открыто оспорили раньше, срок будут отсчитывать с того дня.
Доплата за метры, ремонт, продажа: дают ли общие деньги долю
Приватизацию доказывает тот, кто называет квартиру личной: бремя доказывания лежит на том из супругов, кто опровергает презумпцию общности (постановление Большой Палаты ВС от 21.11.2018 по делу № 372/504/17). В деле № 336/8474/21 жене это не удалось: квартиру фактически построили и реконструировали за средства будущих собственников, поэтому ее разделили по 1/2. Второй супруг может опереться на две нормы. Ч. 7 ст. 57 СК здесь применяется лишь по аналогии: если в приобретение имущества вложены и общие средства, и средства одного из супругов, доля, соответствующая размеру его взноса, является его личной. По ч. 1 ст. 62 СК личное имущество, которое за время брака существенно подорожало вследствие общих затрат или затрат другого супруга, суд может признать общим. Постановления ВС, где по этим нормам долю дали бы именно в приватизированной квартире, нам неизвестны. В смежных делах вышло так:
- Доплата за площадь сверх нормы: ее вносят ценными бумагами, полученными для приватизации государственных предприятий или земли, а если их нет, деньгами (п. 3 ст. 5 Закона № 2482-XII). Доплата 3,56 грн за 19,8 м² режима квартиры не изменила, поскольку «способ приватизации … не меняет правового режима» жилья (№ 202/2112/18). В деле № 754/4636/17 доплата 4,26 грн составляла 42,7 % стоимости квартиры, но, как отметил ВС, не было доказательств, что доплату внесли «за счет общих денежных средств супругов … а не за счет жилищных чеков» (спор касался ипотеки).
- Новая квартира, купленная на деньги от продажи приватизированной, ее режима не получает (№ 759/12627/24): личной она будет, только если докажут, что ее покупали на личные средства одного из супругов (п. 3 ч. 1 ст. 57 СК).
- Квартира в ипотеке: первая инстанция присудила жене 1/7 квартиры, которую муж приватизировал в 1999 году, поскольку сочла доплату за 13,2 м² внесенной из общих средств. Апелляционный суд отменил решение из-за того, что к делу не привлекли банк, и ВС оставил решение апелляции без изменений, а доплату не оценивал (№ 643/6016/16-ц). Когда делят квартиру в ипотеке при разводе, банк привлекают к делу с самого начала.
Законы 2011–2012 годов, СК и постановления ВС в ЕГРСР
- Семейный кодекс Украины, ст. 57, 60, 61, 62, 70, 72 (ред. от 05.08.2026) — zakon.rada.gov.ua; Гражданский кодекс Украины, ст. 357, 368, 370, 372 — zakon.rada.gov.ua
- Закон № 2482-XII, ст. 1–3, 5, 8 — zakon.rada.gov.ua; законы № 2913-VI — zakon.rada.gov.ua, № 4766-VI — zakon.rada.gov.ua, № 4751-IX — zakon.rada.gov.ua; постановление Пленума ВСУ от 21.12.2007 № 11 — zakon.rada.gov.ua
- Большая Палата ВС: № 372/504/17, № 554/8023/15-ц. Кассационный гражданский суд ВС: № 1311/832/12-ц, № 369/3325/16-ц, № 201/6987/20, № 202/2112/18, № 199/1719/23, № 495/6032/23 (в тексте постановления — № 496/6032/23), № 404/1436/24, № 336/8474/21, № 759/12627/24, № 754/4636/17, № 643/6016/16-ц, № 363/6676/23, № 361/9790/21, № 572/4418/15-ц (в шапке — № 752/4418/15-ц)
Ребенок вне приватизации, муж без регистрации и Закон № 4751-IX
Можно ли оспорить приватизацию, если бывший муж оформил квартиру только на себя, хотя там жил ребенок?
Основания для этого есть, если на дату приватизации ребенок постоянно жил в квартире. Последствие такого иска — отмена приватизации, а не раздел квартиры между бывшими супругами. В деле, которое рассматривала Большая Палата ВС, отец приватизировал квартиру единолично 01.08.2006, подав справку, что живет один. Суды отменили распоряжение органа приватизации и свидетельство из-за нарушения права несовершеннолетней дочери, а Большая Палата оставила эти решения без изменений (постановление от 03.07.2019 по делу № 554/8023/15-ц; родители там в браке не состояли). Исковую давность первая инстанция отсчитывала с мая 2015 года, когда мать узнала о приватизации, но собственного вывода о начале срока Большая Палата не сделала, так что с иском не медлите.
Есть ли доля у мужа, который снялся с регистрации еще до приватизации?
Если на дату приватизации он в квартире фактически не жил и права на нее не сохранил, скорее всего, нет. В деле № 199/1719/23 муж в ноябре 2006 года добровольно снялся с регистрации, а в декабре жена приватизировала квартиру на себя и дочь. Он оспаривал саму приватизацию и просил признать за ним 6,87/57,6 квартиры. ВС поддержал отказ: истец «не может считаться имеющим гарантии» ч. 1 ст. 71 Жилищного кодекса, и квартира не является общей собственностью супругов (постановление от 15.01.2025).
Что изменится, когда Закон о приватизации утратит силу?
Для раздела уже приватизированных квартир, по нашему мнению, ничего. Закон № 4751-IX предусмотрел, что Закон № 2482-XII утратит силу через год со дня прекращения или отмены военного положения, но Семейный кодекс не изменил, и п. 4 ч. 1 ст. 57 СК продолжает действовать. Во всех найденных нами постановлениях, касающихся 2011–2012 годов, режим жилья оценивают по норме, действовавшей на дату приватизации. О Законе № 4766-VI ВС прямо писал, что тот «не действовал на момент возникновения права собственности» на участок, приобретенный 24.10.2008 (дело № 572/4418/15-ц). Что реформа изменила в самой приватизации, мы разбирали отдельно: сроки и документы после Закона № 4751-IX.
Прежде чем делить квартиру, найдите свидетельство о праве собственности
Дата в свидетельстве, перечень участников приватизации и дата регистрации брака отвечают на главный вопрос, и проверить их можно самостоятельно. Если свидетельство выдано вне периода с 08.02.2011 по 12.06.2012, вас в нем нет, а общие вложения доказать нечем, иск о разделе, скорее всего, перспектив не имеет. Если же дата попадает в период или документы противоречат друг другу, адвокат по разделу имущества супругов посчитает доли и подготовит иск. А если вы еще в браке, поможем и с расторжением брака через суд. Для пар, которые жили вместе без регистрации брака, правила другие: раздел квартиры без брака по ст. 74 СК начинается с доказательств, что они жили одной семьей.