Продажа земли сельскохозяйственного назначения в 2026 году: кто может купить, цена и преимущественное право арендатора

Купить земельный участок сельскохозяйственного назначения в 2026 году может гражданин Украины или зарегистрированная в Украине компания, все участники которой — граждане, государство или территориальная община. Предел для одного приобретателя составляет 10 000 гектаров, цена не может быть ниже нормативной денежной оценки, а расчёт — только безналичный. Если участок в аренде, намерение продажи регистрируют за два месяца.

Рынок земли открылся 1 июля 2021 года по Закону № 552-IX, а с 1 января 2024-го к кругу покупателей добавились украинские юридические лица, и предел площади на одного приобретателя вырос со 100 до 10 000 гектаров. Для владельца пая это означает, что круг претендентов расширился, а вместе с ним выросла и цена: по данным Госгеокадастра, в начале 2026 года средняя стоимость гектара сельхозземли держалась около 64 600 грн, хотя в Черкасской, Полтавской и Киевской областях сделки закрывались заметно дороже.

Сложность не в том, чтобы найти покупателя, а в том, что большинство паёв отданы в долгосрочную аренду. У арендатора есть преимущественное право покупки, и продавец, который об этом забыл, рискует потерять и деньги, и участок: суд может перевести права покупателя на арендатора. Ниже — кто может быть приобретателем, сколько и кому платить, как провести процедуру с арендованным участком и что делать, когда преимущественное право уже нарушили.

Кто может купить землю сельскохозяйственного назначения в 2026 году

Круг приобретателей определяет статья 130 Земельного кодекса и пункт 15 раздела X «Переходные положения». Право собственности на сельхозземлю могут приобретать граждане Украины, юридические лица, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками или конечными бенефициарными владельцами которых являются исключительно граждане Украины, государство или территориальные общины, а также сами общины и государство. Общая площадь в собственности одного приобретателя вместе со связанными лицами не может превышать 10 000 гектаров.

Банк может получить сельхозучасток в собственность лишь как предмет залога и обязан продать его на земельных торгах в течение двух лет. Иностранцам, лицам без гражданства, иностранным компаниям и украинским компаниям с иностранными бенефициарами покупать сельхозземлю запрещено до решения вопроса на референдуме. Нотариус проверяет приобретателя по Государственному реестру вещных прав, Государственному земельному кадастру и реестру сведений о конечных бенефициарах, и при наличии запрета просто отказывает в удостоверении договора. Если участок всё же перешёл к лицу, которое не может им владеть, он подлежит отчуждению в течение года по статье 145 Земельного кодекса.

Цена, расчёты и налоги продавца

До 1 января 2030 года цена продажи участка, выделенного в натуре владельцу земельной доли (пая), не может быть ниже его нормативной денежной оценки. НДО конкретного участка видна в выписке из технической документации, которую заказывают через Государственный земельный кадастр, и именно от этой цифры нотариус отталкивается при удостоверении договора. Расчёты по таким сделкам проводятся исключительно в безналичной форме, то есть наличные «в конверте» лишают продавца доказательств оплаты.

Налоговая нагрузка зависит от того, как долго участок в собственности и была ли в этом году другая продажа недвижимости. Если пай получен в процессе приватизации или выделен в натуре владельцу земельной доли и продаётся не чаще одного раза в год, доход не облагается по пункту 172.1 Налогового кодекса. В других случаях продавец платит 5 % налога на доходы физических лиц и 5 % военного сбора, а за удостоверение договора добавляется государственная пошлина в размере 1 % от суммы сделки. Перед подписанием стоит сверить цифры с адвокатом по налоговым спорам, ведь переплату потом возвращают через налоговую или суд.

Преимущественное право покупки: кто стоит перед арендатором

Статья 130-1 Земельного кодекса устанавливает две очереди субъектов преимущественного права. Первой идёт лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения, если участок расположен в границах предоставленного ему участка недр. Арендатор стоит во второй очереди и реализует своё право тогда, когда субъекта первой очереди нет или он отказался. Поэтому формулировка «арендатор имеет первоочередное право» неточна: первоочерёдность принадлежит недропользователю, и в отдельных районах это реальная, а не теоретическая ситуация.

Преимущественное право реализуется при условии, что его субъект уплачивает цену, по которой продаётся участок, и принимает остальные условия договора, установленные продавцом. Субъект может один раз передать своё преимущественное право другому лицу, а дальнейшая передача третьим лицам запрещена, так что схема с бесконечной «перепродажей» права не работает. Проверить, существует ли зарегистрированный договор аренды и попадает ли участок в границы предоставленных недр, можно по выпискам из Государственного земельного кадастра и Государственного реестра вещных прав; адвокат по земельным вопросам обычно начинает сопровождение сделки именно с этих двух документов.

Как продать участок, находящийся в аренде: пошагово

1. Закажите выписку из Государственного земельного кадастра и информационную справку из Государственного реестра вещных прав, чтобы увидеть зарегистрированную аренду, сервитуты, ипотеку и аресты. Справку формируют в день обращения.
2. Не позднее чем за два месяца до дня заключения договора зарегистрируйте намерение продать участок. Заявление подают нотариусу, который вносит сведения в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
3. Нотариус в течение трёх рабочих дней направляет субъектам преимущественного права уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, указывая цену и другие условия продажи.
4. Субъект преимущественного права имеет один месяц со дня получения уведомления, чтобы сообщить нотариусу о намерении купить участок либо передать своё право другому лицу. Молчание в течение этого срока означает отказ.
5. После истечения срока подпишите договор купли-продажи у нотариуса, проведите безналичный расчёт и уплатите налоги и государственную пошлину. Оформление договора купли-продажи нотариус завершает государственной регистрацией права собственности за покупателем.
6. Получите выписку из Государственного реестра вещных прав о зарегистрированном праве нового собственника. Административный сбор за регистрацию в обычный срок — 330 грн, за два рабочих дня — 3 330 грн.

Что делать арендатору, чьё преимущественное право нарушили

Когда участок продали без уведомления, арендатор подаёт иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Особенность этой категории дел в том, что одновременно с иском нужно внести на депозитный счёт суда денежную сумму, которую по договору должен был уплатить покупатель: без этого суд откажет, даже если нарушение очевидно. Иск подаётся в пределах общей исковой давности в три года, и здесь стоит помнить, что течение давности, приостановленное со 2 апреля 2020 года, возобновилось с 4 сентября 2025-го по Закону № 4434-IX.

Продавцу такое дело оборачивается тем, что деньги уже получены от одного покупателя, а участок переходит к другому, и расчёты приходится распутывать отдельным иском. Именно поэтому нотариусы отказываются удостоверять сделку, пока не увидят доказательств регистрации намерения и вручения уведомления. Если спор уже в суде, судебное сопровождение имеет смысл начинать до первого заседания, пока не истёк срок на подачу отзыва и доказательств.

Типичные ошибки продавцов и покупателей

• Продажа без регистрации намерения. Двухмесячный срок отсчитывают не от устной договорённости, а от внесения сведений в реестр, поэтому сделка, заключённая «задним числом», даёт арендатору готовое основание для иска о переводе прав покупателя.
• Цена ниже нормативной денежной оценки. Нотариус обязан сверить цену с НДО и откажет в удостоверении, а стороны потеряют время на повторную оценку и пересогласование условий.
• Наличный расчёт. Безналичная форма обязательна, и при отсутствии платёжной инструкции продавец не докажет оплату, если покупатель решит оспорить сделку.
• Разные условия для арендатора и реального покупателя. Если арендатору предложили участок дороже, чем потом продали третьему лицу, суд расценивает это как обход преимущественного права.
• Игнорирование субъекта первой очереди. Наличие специального разрешения на добычу полезных ископаемых проверяют до регистрации намерения, а не после подписания договора.

Когда адвокат не нужен

Если участок не обременён арендой, ипотекой или арестом, покупатель — гражданин Украины, а цена выше нормативной денежной оценки, сделку вполне реально провести самостоятельно через нотариуса. Нотариус сам проверит реестры, рассчитает государственную пошлину и зарегистрирует право собственности, а стоимость его услуг будет меньше юридического сопровождения. Помощь нужна тогда, когда участок в аренде, наследственная масса ещё не оформлена, совладельцев несколько, границы не внесены в кадастр или арендатор уже заявил о намерении оспорить продажу. Ориентировочные суммы сопровождения есть на странице цен юридических услуг: письменное правовое заключение по конкретному участку — от 5 000 грн, консультация — от 1 500 грн.

Вопросы и ответы

Можно ли продать пай во время военного положения

Да, оборот частных сельскохозяйственных участков не приостановлен. Военные ограничения касаются прежде всего бесплатной передачи земель государственной и коммунальной собственности в частную собственность и продажи государственных и коммунальных сельхозземель, а не сделок между частными лицами.

Сколько гектаров может купить один человек

С 1 января 2024 года общая площадь сельхозземли в собственности одного приобретателя вместе со связанными лицами не может превышать 10 000 гектаров. До этой даты для граждан действовал предел в 100 гектаров.

Может ли юридическое лицо купить пай

Может, если оно создано и зарегистрировано по законодательству Украины, а его участниками и конечными бенефициарами являются исключительно граждане Украины, государство или территориальные общины. Компания с иностранным учредителем права покупки не имеет.

Что будет, если продать участок без уведомления арендатора

Арендатор в течение трёх лет может подать иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя, внеся на депозит суда цену договора. В случае удовлетворения иска участок перейдёт к арендатору, а покупатель будет возвращать свои деньги отдельно.

Сколько времени занимает продажа арендованного участка

Минимум два месяца со дня регистрации намерения продажи, ведь именно такой срок даёт закон субъектам преимущественного права. Если арендатор отказался письменно раньше, нотариусы всё равно выдерживают предусмотренную статьёй 130-1 процедуру.

Нужно ли платить налог с продажи унаследованного пая

Доход от продажи участка, полученного по наследству, не облагается, если это первая продажа недвижимости в течение года, и трёхлетний срок владения здесь не применяется. Государственная пошлина в размере 1 % уплачивается в любом случае.

Можно ли продать участок дешевле нормативной денежной оценки

Нет, до 1 января 2030 года цена продажи участка, выделенного в натуре владельцу земельной доли, не может быть ниже НДО. Нотариус сверяет сумму договора с выпиской о нормативной денежной оценке.

Кто платит за нотариуса и оценку

Закон не закрепляет распределение расходов, поэтому стороны определяют его в договоре. На практике государственную пошлину делят пополам или возлагают на покупателя, а выписку о нормативной денежной оценке заказывает продавец.

Можно ли передать преимущественное право другому лицу

Да, субъект преимущественного права может один раз передать его другому лицу, и об этом он уведомляет нотариуса в пределах месячного срока. Дальнейшая передача такого права третьим лицам запрещена.

Как проверить, есть ли на участке аренда

Закажите информационную справку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество по кадастровому номеру участка. Зарегистрированные договоры аренды, ипотеки, сервитуты и аресты отображаются именно там.

Источники

• Земельный кодекс Украины, статьи 130, 130-1, 145 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
• Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» № 552-IX — zakon.rada.gov.ua/laws/show/552-20
• Налоговый кодекс Украины, статья 172 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» — zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15
• Государственный земельный кадастр и публичная кадастровая карта — land.gov.ua

Продажа земли сельскохозяйственного назначения с компанией «Сварог»

Мы проверяем участок по реестрам, готовим регистрацию намерения продажи, сопровождаем переписку с арендатором и нотариусом, а в спорных случаях представляем собственника или арендатора в суде по делам о переводе прав покупателя. Начать можно с консультации: после неё становится понятно, хватит ли нотариуса или нужно полное сопровождение сделки.

+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00