Олександр Сич
August 25, 2026
Бесплатная передача государственной и коммунальной земли в период военного положения в целом запрещена, но для владельцев зданий, расположенных на участке, предусмотрено прямое исключение (пп. 5 п. 27 раздела X Земельного кодекса Украины): землю под собственным домом, гаражом или другой зарегистрированной недвижимостью приватизировать можно. Отказы местных советов «из-за военного положения» суды признают незаконными. Процедура при наличии полного пакета документов занимает около 3 месяцев.
«Сейчас война, приватизацию заморозили» — эту фразу владельцы домов слышат и от знакомых, и, к сожалению, от сотрудников советов. В отношении земли под собственной недвижимостью это не соответствует закону. Мораторий, введенный в связи с военным положением, действительно приостановил раздачу свободных участков, но законодатель прямо исключил из запрета случай, когда на участке стоит здание, право собственности на которое зарегистрировано. За этим стоит принцип единства юридической судьбы земли и здания: дом не может «висеть в воздухе» над государственной землей.
Ниже — кто именно подпадает под исключение, как проходит процедура и что делать, если совет отказывает. Пошаговое сопровождение — на сервисной странице приватизация земли под частным домом.
Кто подпадает под исключение из моратория
Условий два, и оба обязательны:
- на участке расположено здание или сооружение — жилой дом, гараж, хозяйственные постройки;
- право собственности на эту недвижимость зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав.
Если дом оформлен на вас (куплен, унаследован, признан по решению суда), вы имеете право на передачу участка под ним и для его обслуживания — в пределах норм бесплатной приватизации согласно ст. 121 ЗК: до 0,25 га в селе, до 0,15 га в поселке, до 0,10 га в городе.
О том, сколько участков и каких категорий можно получить бесплатно в целом, мы отдельно рассмотрели в статье о нормах безвозмездной приватизации.
Под исключение не подпадают: самовольные постройки без регистрации, «недострои» без ввода в эксплуатацию, а также участки, которые вообще не подлежат приватизации (земли общего пользования, лесного и водного фонда, под объектами обороны).
Процедура: 5 шагов и около 3 месяцев
- Документы на дом и землю. Выписка из реестра вещных прав на здание, техпаспорт, документы о пользовании участком, если есть (старый госакт, решение о предоставлении). Срок — 1–2 недели.
- Ходатайство в совет о разрешении на разработку проекта землеустройства (или сразу об утверждении, если документация уже имеется). Рассмотрение — в течение месяца.
- Проект землеустройства у сертифицированного разработчика: 1–3 месяца, ориентировочно от 10 000 грн. Для владельцев зданий разработку в рамках военного исключения можно начинать без отдельного «первого» решения совета — это ускоряет процесс.
- Регистрация участка в кадастре и получение кадастрового номера.
- Решение совета о передаче в собственность и регистрация права в Государственном реестре вещных прав.
Совет отказал «из-за военного положения»: что делать
Это самый распространённый сценарий, и судебная практика здесь на стороне владельцев: отказы, мотивированные исключительно военным положением, суды признают незаконными, поскольку для владельцев недвижимости действует прямое законодательное исключение. Алгоритм:
- требуйте письменный отказ или решение совета — устное «сейчас нельзя» не подлежит обжалованию;
- подавайте административный иск о признании отказа противоправным и об обязательстве рассмотреть ходатайство по существу; срок обращения — 6 месяцев, судебный сбор — 1 331,20 грн в 2026 году (минус 20% при подаче через «Электронный суд»);
- бездействие совета (ходатайство «рассматривается» месяцами) обжалуется таким же образом.
Отдельная линия споров — конкуренция претендентов на смежный участок: здесь действует позиция Верховного Суда о приоритете формирования участка, которую мы разбирали в статье о правилах земельных споров.
Почему не стоит откладывать
Исключение действует сегодня, но условия военных ограничений уже несколько раз менялись, и гарантий, что они не станут более жесткими, нет. Вторая причина — жилищная реформа: Закон № 4751-IX уже определил конец бесплатной приватизации жилья, и дискуссия о судьбе бесплатной передачи земли продолжается. Третья, самая практичная: неприватизированный участок ограничивает вас каждый день — дом с «воздушной» землей сложнее продать, подарить или передать по наследству без споров, а границы участка никак не защищены от соседей.
Типичные ошибки собственников
- Принимать устный отказ за окончательный и ждать «конца войны». Без письменного решения нечего обжаловать, а время уходит.
- Начинать с земли, когда дом не оформлен. Сначала регистрируется право на здание (при необходимости — признание права собственности через суд), затем земля.
- Претендовать на площадь сверх нормы ст. 121 ЗК. Излишек сверх нормы бесплатно не передается — его можно только выкупить или взять в аренду.
- Не проверить целевое назначение и ограничения: под участком могут находиться охранные зоны сетей, которые повлияют на границы.
- Сбить темп после получения разрешения. Разрешение совета не резервирует землю; пока проект не разработан и участок не внесен в кадастр, ваша позиция уязвима.
Когда адвокат не нужен
Если дом зарегистрирован, совет работает адекватно, а соседи не претендуют на ваши границы — процедуру реально пройти самостоятельно с инженером-землеустроителем. Адвокат нужен при отказе или молчании совета, при неоформленном доме, при спорах с соседями относительно границ и когда документы на пользование участком потерялись в архивах.
Вопросы и ответы
Можно ли приватизировать землю под домом во время военного положения?
Да. Общий запрет на безвозмездную передачу земель имеет прямое исключение для владельцев расположенных на участке зданий и сооружений (пп. 5 п. 27 раздела X ЗК Украины).
Условие — зарегистрированное право собственности на недвижимость.
Сколько земли можно получить бесплатно под домом?
В пределах норм ст. 121 ЗК для строительства и обслуживания жилого дома: до 0,25 га в селе, до 0,15 га в поселке, до 0,10 га в городе. Площадь сверх нормы — только выкуп или аренда.
Дом достался по наследству, но право ещё не зарегистрировано. Могу ли я приватизировать землю?
Сначала завершите оформление наследства и зарегистрируйте право на дом — исключение действует именно для зарегистрированной недвижимости. Далее процедура стандартная.
Сколько длится и сколько стоит процедура?
При полном пакете документов — около 3 месяцев; большую часть времени занимает ожидание решений совета. Основные расходы: проект землеустройства от 10 000 грн, техпаспорт, выписки. Бесплатной является сама земля, а не сопутствующие работы.
Совет заявляет: «Во время войны не передаем». Это законно?
Для владельцев зданий — нет. Требуйте письменный отказ и обжалуйте его в административном суде: судебная практика признает такие отказы противоправными. Сбор — 1 331,20 грн, срок подачи заявления — 6 месяцев.
Можно ли приватизировать землю под самовольно построенным домом?
Нет, пока здание не узаконено и право на него не зарегистрировано. Порядок действий: узаконивание строительства (при необходимости через суд), регистрация права, затем земля.
На участке только гараж. Исключение действует?
Да, исключение касается зданий и сооружений в целом, включая гаражи с зарегистрированным правом собственности. Норма безвозмездной передачи для гаража — до 0,01 га.
Что делать, если старая документация на участок утеряна?
Право на здания позволяет воспользоваться исключением и без старых документов на землю, а решение о предоставлении участка или государственные акты восстанавливаются через архивы — адвокатский запрос рассматривается в течение 5 рабочих дней.
Есть ли риск, что исключение отменят?
Гарантий нет: военные ограничения неоднократно корректировались, а жилищная реформа уже отменяет бесплатную приватизацию жилья. Пока норма действует, разумнее пройти процедуру, чем ждать лучших условий.
Источники
- Земельный кодекс Украины, ст. 118, 120, 121, пп. 5 п. 27 раздела X — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
- Закон Украины «О землеустройстве» — zakon.rada.gov.ua/laws/show/858-15
- КАС Украины (сроки обращения) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2747-15
- Закон Украины «О судебном сборе» № 3674-VI — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3674-17
Приватизация земли под домом с компанией «Сварог»
Пришлите выписку на дом и адрес — мы проверим, подпадает ли ваша ситуация под исключение, нет ли ограничений по участку, и проведем процедуру от подачи ходатайства до регистрации права. Если совет уже отказал — обжалуем отказ с прогнозируемым результатом. Связанные услуги: приватизация земли под домом, адвокат по земельным вопросам, полный прайс.
+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7, оф. 2 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00