Малая приватизация Прозорро в 2026 году: взносы, сроки и новые правила для арендаторов

Чтобы принять участие в аукционе по малой приватизации в 2026 году, нужно зарегистрироваться на любой аккредитованной площадке ProZorro.Продажи, уплатить регистрационный взнос 864,70 грн и гарантийный взнос в размере 20 % стартовой цены лота. Победитель подписывает протокол в течение 7 дней, платит за объект в течение 20 дней и заключает договор купли-продажи в течение 25 дней.

С 6 июня 2026 года в малой приватизации действуют новые правила: Закон № 4360-IX отменил прямую процедуру выкупа арендатором и заменил её аукционом, на котором арендатор с неотделимыми улучшениями имеет преимущественное право приобрести объект по наивысшей предложенной на торгах цене. Поэтому схема «договорился с арендодателем и выкупил помещение» больше не работает.

Малая приватизация охватывает объекты, стоимость активов которых не превышает 250 млн грн: отдельные здания и помещения, целостные имущественные комплексы небольших предприятий, объекты незавершённого строительства, транспорт, акции государственных компаний. Всё остальное продают по процедуре большой приватизации с советником. Ниже — сколько стоит участие, как устроен аукцион и где чаще всего теряют гарантийный взнос.

Что продают через малую приватизацию

Перечень объектов определяет статья 5 Закона Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» № 2269-VIII. К малой приватизации относятся единые имущественные комплексы государственных и коммунальных предприятий и их структурные подразделения, отдельные объекты недвижимости, объекты незавершённого строительства, законсервированные объекты, а также пакеты акций размером менее 50 % уставного капитала. Предел в 250 млн грн считается по стоимости активов по данным финансовой отчётности.

Продавцом выступает Фонд государственного имущества и его региональные отделения либо орган местного самоуправления, когда речь идёт о коммунальном имуществе. Торги проходят исключительно в электронной системе ProZorro.Продажи по Порядку, утверждённому постановлением Кабинета Министров № 432 от 10 мая 2018 года. Бумажных аукционов и закрытых конкурсов в малой приватизации нет.

Статья 8 Закона № 2269-VIII перечисляет тех, кто покупателем быть не может: юридические лица, зарегистрированные в государстве-агрессоре или подконтрольные его резидентам, лица под санкциями, компании из офшорных юрисдикций, а также те, кто не раскрыл информацию о конечном бенефициарном владельце. Проверка структуры собственности потенциального покупателя — первое, что делает адвокат по малой приватизации Прозорро ещё до подачи заявления.

Сколько стоит участие в аукционе

Участник платит дважды до начала торгов и один раз после победы. Регистрационный взнос не возвращается никому, гарантийный возвращают всем, кроме победителя, — ему эту сумму засчитывают в счёт цены объекта.

Пример расчёта для помещения со стартовой ценой 1 200 000 грн: регистрационный взнос 864,70 грн, гарантийный взнос 240 000 грн, которые нужно иметь на счёте до конца срока подачи заявлений. Если победитель выиграл за 1 500 000 грн, вознаграждение площадки составляет 60 000 грн, а доплатить до полной стоимости надо 1 320 000 грн в течение 20 дней.

Как проходит аукцион и что будет, если участник один

Объявление о продаже публикуют в электронной системе, и с этого момента начинается срок подачи заявлений. Участник регистрируется на одной из аккредитованных площадок, подписывает заявление квалифицированной электронной подписью, загружает документы и уплачивает оба взноса. До окончания срока подачи заявлений деньги должны поступить на счёт оператора, ведь платёж, который «висит в дороге», к участию не допускает.

Порядок № 432 предусматривает несколько форматов: аукцион с условиями, аукцион без условий, аукцион со снижением стартовой цены и аукцион по методу пошагового снижения стартовой цены с последующей подачей ценовых предложений. Первые торги всегда проводят по стартовой цене, определённой на основании балансовой стоимости или оценки; если они не состоялись, цену снижают и объявляют повторный аукцион.

Когда заявление подал лишь один участник, аукцион не проводится, а этого участника признают победителем и с ним заключают договор купли-продажи. Именно поэтому малозаметные лоты в небольших громадах регулярно уходят по стартовой цене. Обещания посредников «гарантировать победу» при таких условиях не имеют смысла: результат зависит от того, найдётся ли второй желающий, а не от договорённостей.

Что изменилось для арендаторов с 6 июня 2026 года

Раньше арендатор государственного или коммунального помещения, который с письменного согласия арендодателя осуществил неотделимые улучшения на сумму не менее 25 % рыночной стоимости объекта, мог приватизировать его путём прямого выкупа без торгов. Закон № 4360-IX эту процедуру отменил.

Теперь объект в любом случае выставляют на аукцион, но арендатор, отвечающий условиям закона (действующий договор аренды, согласие арендодателя на улучшения, подтверждённый 25-процентный порог, отсутствие задолженности по арендной плате), получает преимущественное право приобрести его по наивысшей цене, предложенной на торгах. Если арендатор этим правом не воспользовался, объект переходит к победителю аукциона, а расходы на неотделимые улучшения арендатору компенсируют.

Для арендаторов это означает, что документальная подготовка стала значить больше договорённостей: нужны акты выполненных работ, платёжные документы, заключение оценщика о доле улучшений в стоимости объекта и письменное согласие арендодателя, полученное до начала работ. Собрать этот пакет помогает правовая экспертиза объекта (due diligence) — она же показывает обременения, судебные споры и задолженность, которые после покупки перейдут к новому собственнику.

Пошаговая инструкция для участника

1. Найдите лот и изучите документацию. Объявления публикуют на prozorro.sale и на сайте Фонда государственного имущества. В паспорте объекта есть стартовая цена, размер гарантийного взноса, условия продажи и конечная дата подачи заявлений.
2. Проверьте объект до уплаты взносов. Реестр вещных прав, Единый реестр судебных решений, реестр обременений движимого имущества, градостроительные условия. Осмотр объекта на месте организует продавец по отдельному запросу.
3. Зарегистрируйтесь на площадке и оформите КЭП. Юридическое лицо добавляет устав, выписку из ЕГР и документы о конечном бенефициарном владельце; физическое лицо — паспорт и идентификационный код.
4. Уплатите регистрационный взнос 864,70 грн и гарантийный взнос 20 % стартовой цены. Платёжные поручения загружаются вместе с заявлением до окончания срока подачи.
5. Примите участие в торгах. Раунды идут по расписанию площадки, шаг и количество раундов определены в объявлении. После завершения система формирует протокол.
6. Подпишите протокол за 7 дней, уплатите цену за 20 дней, заключите договор за 25 дней. Право собственности регистрируют после полной оплаты; административный сбор за государственную регистрацию права собственности в срок 5 рабочих дней составляет 330 грн.

Типичные ошибки

• Уплатить гарантийный взнос в последний день. Средства должны быть зачислены на счёт оператора до окончания срока подачи заявлений. Межбанковский платёж, отправленный вечером пятницы, доходит в понедельник, и заявление отклоняют без возврата регистрационного взноса.
• Не проверить обременения и долги объекта. Ипотека, арест, долг за коммунальные услуги или спор о праве собственности остаются с имуществом. Отменить результаты аукциона из-за этого не выйдет, ведь риск возложен на покупателя.
• Выиграть и не найти денег за 20 дней. Просрочка оплаты означает потерю гарантийного взноса, а это 20 % стартовой цены, и расторжение сделки с последующим повторным аукционом.
• Рассчитывать на старую процедуру выкупа арендатором. После 6 июня 2026 года заявления на прямой выкуп не принимают, и время, потраченное на подготовку такого пакета, придётся тратить заново уже под аукцион.
• Игнорировать условия продажи. Аукцион с условиями налагает обязательства: сохранение профиля деятельности, погашение долгов предприятия, сохранение рабочих мест. Их невыполнение даёт основание для расторжения договора и возврата объекта государству.

Когда адвокат не нужен

Если вы покупаете недорогое помещение без обременений, без арендаторов и без условий продажи, процедура вполне понятна без сопровождения: регистрация на площадке занимает день, документы типовые, а система сама ведёт по этапам. Проверить недвижимость можно самостоятельно через Государственный реестр вещных прав и Единый реестр судебных решений, оба доступны онлайн.

Сопровождение начинает окупаться там, где цена лота измеряется миллионами, объект имеет арендаторов или незавершённое строительство, продаётся с условиями, либо когда вы претендуете на преимущественное право как арендатор с неотделимыми улучшениями. Тогда нужны проверка правового статуса, расчёт доли улучшений и готовность обжаловать решение комиссии. Ориентировочные суммы смотрите в разделе цены юридических услуг: письменное правовое заключение от 5 000 грн, сопровождение хозяйственного спора от 30 000 грн. Подготовку договоров и регистрацию права собственности ведёт адвокат по недвижимости.

Вопросы и ответы

Сколько стоит участие в аукционе Прозорро в 2026 году

Регистрационный взнос составляет 0,1 минимальной зарплаты, то есть 864,70 грн, и не возвращается. Гарантийный взнос равен 20 % стартовой цены лота и возвращается всем, кроме победителя, которому его засчитывают в цену объекта.

Возвращают ли гарантийный взнос, если не выиграл

Да, оператор площадки возвращает его в течение нескольких рабочих дней после завершения аукциона. Взнос не возвращают победителю, а также участнику, отказавшемуся подписать протокол или заключить договор.

Что будет, если на лот подался лишь один участник

Аукцион не проводится, единственного участника признают победителем и с ним заключают договор купли-продажи по поданной цене, которая не может быть ниже стартовой. Это стандартная ситуация для небольших объектов в громадах.

Можно ли приватизировать арендованное помещение без аукциона в 2026 году

Нет. С 6 июня 2026 года Закон № 4360-IX отменил прямую процедуру выкупа. Арендатор с подтверждёнными неотделимыми улучшениями участвует в аукционе и имеет преимущественное право приобрести объект по наивысшей предложенной цене.

Какова максимальная стоимость объекта малой приватизации

250 млн грн по стоимости активов. Всё, что дороже, продают по процедуре большой приватизации с привлечением советника и по отдельному решению Кабинета Министров.

Сколько времени есть на оплату после победы

Протокол аукциона подписывают в течение 7 дней, полную стоимость лота уплачивают в течение 20 дней, договор купли-продажи заключают в течение 25 дней. Просрочка означает потерю гарантийного взноса.

Может ли иностранец купить государственное имущество на аукционе

Да, если он не подпадает под ограничения статьи 8 Закона № 2269-VIII: не является резидентом государства-агрессора, не находится под санкциями, не зарегистрирован в офшорной юрисдикции и раскрыл информацию о конечном бенефициарном владельце.

Проводятся ли аукционы по малой приватизации во время военного положения

Да, торги в ProZorro.Продажи продолжаются, кроме объектов на территориях активных боевых действий и временно оккупированных территориях, где приватизация приостановлена.

Как обжаловать результаты аукциона

Иск подают в хозяйственный суд по местонахождению ответчика, требуя признать недействительными результаты аукциона и договор. Судебный сбор за имущественный иск юридического лица составляет 1,5 % цены иска, но не менее 3 328 грн.

Кто платит за государственную регистрацию права собственности на приобретённый объект

Покупатель. Административный сбор в 2026 году составляет 330 грн за регистрацию в течение 5 рабочих дней, 3 330 грн за 2 рабочих дня и 16 640 грн за регистрацию в течение 2 часов.

Источники

• Закон Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» № 2269-VIII, статьи 4, 5, 8, 18
• Порядок проведения электронных аукционов для продажи объектов малой приватизации, постановление КМУ № 432 от 10.05.2018
• Закон Украины № 4360-IX — новые правила приватизации арендованного имущества с 06.06.2026
• ProZorro.Продажи: малая приватизация — калькулятор взносов, перечень аккредитованных площадок
• Фонд государственного имущества Украины — объявления о продаже и перечни объектов

Малая приватизация Прозорро с компанией «Сварог»

Мы проверяем объект до уплаты гарантийного взноса, готовим пакет документов участника, сопровождаем подписание протокола и договора и регистрируем право собственности. Отдельное направление — защита преимущественного права арендатора по правилам, действующим с 6 июня 2026 года, включая расчёт доли неотделимых улучшений.

+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00