Аренда пая в 2026 году: продлился ли договор автоматически и как расторгнуть его с недобросовестным арендатором

Автоматическое продление договоров аренды сельхозугодий на один год действовало только в отношении договоров, срок действия которых истек в период с 24 февраля по 19 ноября 2022 года. С 19 ноября 2022 года эта норма отменена: договор, срок действия которого истек позднее, прекращен, и арендатор пользуется паем без правового основания. Расторгнуть действующий договор досрочно можно через суд за систематическую неуплату арендной платы или использование земли не по назначению (ст. 32 Закона «Об аренде земли», ст. 141 ЗК).

Вокруг аренды паев за годы войны накопилось столько слухов, что собственники часто не знают главного: действует ли у них договор или нет. Арендаторы этим пользуются: продолжают обрабатывать землю, ссылаясь на «автоматическую пролонгацию военного времени», хотя для большинства договоров она давно не действует. Разберемся по датам, что на самом деле с вашим договором, сколько должен платить арендатор и как разойтись с тем, кто нарушает условия.

Ситуации бывают зеркальными, поэтому статья полезна обеим сторонам; если же требуется сопровождение конкретного спора — страница услуги: адвокат по земельным вопросам.

Главный вопрос: действует ли ваш договор

Проверка осуществляется по дате истечения срока договора:

Когда истек срок договора	Что с ним в 2026 году
С 24.02.2022 по 19.11.2022	Был автоматически продлен на один год без согласия сторон (военная норма раздела X ЗК). Этот дополнительный год тоже давно истек — далее смотрите, перезаключался ли договор
После 19.11.2022	Автопролонгация уже не действовала (Закон № 2698-IX её отменил). Договор прекратил действие в установленную им дату, если в самом договоре нет условия о продлении
Срок ещё не истек	Договор действует; досрочное расторжение — только по соглашению сторон или через суд за нарушение

Отдельно проверьте сам текст договора: многие типовые договоры содержат пункт об автоматическом продлении на тот же срок, если ни одна из сторон не возразила за месяц до истечения срока. Если такой пункт есть и вы вовремя не направили возражение, договор мог продлиться уже в соответствии с гражданско-правовой нормой (ст. 764 ГК, ст. 33 Закона «Об аренде земли») — без какого-либо «военного положения».

Арендатор пользуется участком без действующего договора

Это самая распространенная ситуация 2026 года. Ваши инструменты:

1. Закажите выписку из Государственного реестра вещных прав: зарегистрировано ли право аренды и до какой даты.
2. Направьте арендатору письменное требование освободить участок и вернуть его по акту (ст. 34 Закона «Об аренде земли» обязывает вернуть участок после прекращения договора).
3. За фактическое пользование без договора требуйте возмещения необоснованно удержанных средств (ст. 1212 ГК) — суды взыскивают их в размере средней арендной платы за весь период.
4. Если арендатор не уходит — иск о возврате участка. Регистрация старого договора аренды в реестре при этом отменяется.

Договор действует, но арендатор нарушает его: основания для расторжения

Досрочное расторжение без согласия арендатора возможно только через суд (ст. 32 Закона «Об аренде земли»). Рабочие основания:

• систематическая неуплата арендной платы (ст. 141 ЗК) — практика требует именно системности, то есть двух и более периодов; разовая задержка основанием не является;
• использование не по целевому назначению — например, карьер или склад на пахотных землях;
• ухудшение состояния участка — истощение почвы, засорение, уничтожение плодородного слоя;
• передача в субаренду без согласия, если договор этого требует.

Каждое основание необходимо задокументировать заранее: банковские выписки об отсутствии платежей, письменные требования с отметкой о вручении, фотофиксация, акты обследования почв. Суд оценивает доказательства за период, а не эмоции на заседании.

Арендная плата: сколько и как требовать

Размер платы определяет договор, но два рычага есть всегда. Первый — индексация: если договор предусматривает плату в процентах от нормативной денежной оценки, пересчитайте сумму после обновления НДО — она выросла для большинства участков. Второй — форма выплаты: натуральная оплата зерном пересчитывается по рыночным ценам на дату выплаты, и именно здесь арендаторы чаще всего «экономят». Требование о пересчете и доплате направляется в письменной форме; далее — суд с взысканием задолженности и пени по договору.

Типичные ошибки владельцев паев

• Верить «автоматической пролонгации» на слово. После 19.11.2022 она не действует; проверяйте дату окончания и текст договора, а не заверения арендатора.
• Пропустить срок подачи возражения против продления. Если договор содержит пункт об автоматическом продлении, возражение необходимо направить в предусмотренный договором срок — в противном случае договор продлится на новый срок на тех же условиях.
• Принимать оплату после истечения срока договора «как раньше». Регулярное принятие оплаты без возражений суд может расценить как фактическое продление арендных отношений.
• Расторгать договор «в одностороннем порядке» — засеять поле или впустить другого арендатора. Пока право аренды зарегистрировано, это создает спор уже против вас.
• Подписывать дополнительные соглашения, не читая. Классика судебных дел: владелец думал, что продлевает договор на год, а в дополнительном соглашении значилось 10.

Когда адвокат не нужен

Если срок договора истек, арендатор признает это и после письменного требования возвращает участок по акту — достаточно выписки из реестра и заказного письма. Адвокат нужен, когда арендатор ссылается на пролонгацию и продолжает возделывать землю, когда за землю платят копейки без индексации или когда нужно расторгнуть действующий договор за нарушение — здесь результат зависит от качества собранных доказательств.

Вопросы и ответы

Продлился ли мой договор аренды пая автоматически из-за военного положения?

Только если его срок истек в период с 24 февраля по 19 ноября 2022 года — тогда он продлился на один год. Для договоров, срок которых истек позднее, автоматического продления по закону нет; возможно разве что продление по условиям самого договора.

Договор истек, а арендатор продолжает обрабатывать землю. Что делать?

Письменное требование освободить участок и вернуть его по акту, а за период пользования без договора — взыскание необоснованно удержанных средств в соответствии со ст. 1212 ГК в размере средней арендной платы. Далее, при необходимости, иск о возврате участка.

Могу ли я расторгнуть действующий договор, если арендатор платит с опозданием?

Разовая задержка — нет. Основанием является систематическая неуплата (ст. 141 ЗК): два и более периода. Фиксируйте просрочку письменными требованиями — они станут доказательствами систематичности в суде.

Арендатор платит зерном по заниженным ценам. Это законно?

Оплата натурой допустима, если предусмотрена договором, но пересчет должен соответствовать рыночным ценам на дату выплаты. Занижение — основание требовать доплату, а при систематическом нарушении — и расторжение договора.

Что делать, если арендатор предлагает подписать дополнительное соглашение?

Внимательно читайте срок и условия: типичная ловушка — продление на 10–15 лет по прежней плате. Вы не обязаны ничего подписывать; по истечении срока договора имеете право выбрать другого арендатора на рыночных условиях, с учетом преимущественного права действующего арендатора при равных предложениях (ст. 33 Закона «Об аренде земли»).

Действует ли преимущественное право арендатора, если я хочу сдать пай другому?

Да: при надлежащем исполнении договора арендатор имеет преимущественное право на продление на равных условиях. Но оно не обязывает вас соглашаться на более низкую плату — если новый арендатор предлагает больше, действующий должен уравнять предложение.

Сколько стоит судебное разбирательство по расторжению или возврату пая?

Требование о расторжении договора — неимущественное: судебный сбор 1 331,20 грн в 2026 году. Взыскание задолженности — имущественное требование: 1% от суммы, от 1 331,20 до 16 640 грн. Подача заявления через «Электронный суд» — скидка 20%; в случае выигрыша расходы взыскиваются с арендатора.

Сколько длится такое дело?

Возврат пая по истечении срока договора — 4–8 месяцев в первой инстанции. Расторжение действующего договора за нарушение — 6–12 месяцев, в зависимости от объема доказательств и экспертиз (например, почвоведческой при истощении земли).

Можно ли продать пай, который находится в аренде?

Да, рынок земли открыт для граждан Украины. Аренда при этом не прекращается — новый владелец становится арендодателем на тех же условиях, а арендатор имеет преимущественное право покупки согласно ст. 130-1 ЗК.

Наследник получил пай с «бессрочным» договором. Имеет ли он обязательную силу?

Договор переходит к наследнику вместе с участком. Но наследник имеет те же права: проверить срок действия по датам, требовать индексированную плату и расторгнуть договор через суд за нарушение.

Источники

• Закон Украины «Об аренде земли», ст. 32–34 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14
• Земельный кодекс Украины, ст. 130-1, 141, раздел X — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
• Закон Украины № 2698-IX (отмена автопролонгации) — zakon.rada.gov.ua
• Гражданский кодекс Украины, ст. 764, 1212 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15

Защита прав владельца пая в компании «Сварог»

Пришлите нам договор и дату его окончания — мы определим, действует он или нет, подсчитаем, сколько арендатор недоплатил с учетом индексации, и подготовим либо требование о возврате пая, либо иск о расторжении договора с доказательной базой, которую примет суд. Сопутствующие услуги: адвокат по земельным вопросам, досудебное урегулирование споров, полный прайс.

+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7, офис 2 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00