Аренда пая в 2026 году: продлился ли договор автоматически и как расторгнуть с недобросовестным арендатором

Главная Блог Аренда пая в 2026 году: продлился…
Оренда паю у 2026 році: чи продовжився договір автоматично
Автор
Олександр Сич
Опубликовано
20.08.2026

Автоматическое возобновление договоров аренды сельхозземли на один год без волеизъявления сторон касалось лишь договоров, срок пользования по которым истёк после введения военного положения и до 19 ноября 2022 года (пп. 1 п. 27 раздела X Земельного кодекса). Договор, закончившийся позже, продлевается только по собственному условию о возобновлении (ст. 126-1 ЗК). Расторгнуть действующий договор досрочно можно через суд за систематическую неуплату арендной платы или использование земли не по назначению (ст. 32 Закона «Об аренде земли», ст. 141 ЗК).

Вокруг аренды паёв за годы войны накопилось столько слухов, что владельцы часто не знают главного: действующий у них договор или нет. Арендаторы этим пользуются — продолжают обрабатывать землю, ссылаясь на «автоматическую пролонгацию военного времени», хотя для большинства договоров она давно исчерпана. Разберём по датам, что произошло с вашим договором, сколько должен платить арендатор и как разойтись с тем, кто нарушает условия.

Ситуации бывают зеркальные, поэтому статья полезна обеим сторонам; если же нужно сопровождение конкретного спора — страница услуги: адвокат по земельным вопросам.

Действует ли договор аренды пая в 2026 году: проверка по дате окончания

Главный вопрос: действует ли ваш договор

Проверка делается по дате окончания срока договора:

Когда истёк срок договора Что с ним в 2026 году
С 24.02.2022 по 18.11.2022 включительно Считался возобновлённым на один год без волеизъявления сторон и без внесения сведений в Реестр вещных прав (пп. 1 п. 27 раздела X ЗК). Тот добавленный год давно истёк — дальше смотрите, перезаключался ли договор
С 19.11.2022 Военная норма уже не действовала: Закон № 2698-IX от 19.10.2022 ограничил её договорами, срок которых закончился до вступления его в силу. Договор прекратился в определённую им дату, если в тексте нет условия о возобновлении
Срок ещё продолжается Договор действует; досрочное расторжение — лишь по согласию сторон или через суд за нарушения

Закон № 2698-IX опубликован в «Голосе Украины» 18 ноября 2022 года, и он вступил в силу на следующий день, 19 ноября. Именно эта дата делит договоры на две группы, поэтому её стоит сверить с датой окончания вашего договора до того, как начинать любые переговоры.

Условие о возобновлении: как оно работает по ст. 126-1 ЗК

Многие типовые договоры содержат пункт о возобновлении после окончания срока, и работает он по отдельной механике. По ст. 126-1 Земельного кодекса, если договор содержит такое условие, он возобновляется на такой же срок и на таких же условиях без подписания сторонами какой-либо письменной сделки. Чтобы этого не произошло, сторона, не желающая возобновления, не позднее чем за месяц до даты окончания договора подаёт в Государственный реестр вещных прав заявление об исключении из реестра сведений о возобновлении. Нет заявления — после наступления даты окончания регистрация права аренды просто продлевается на тот же срок.

Ещё одна деталь, которую пропускают: правила ст. 126-1 ЗК распространяются на договоры, заключённые или изменённые после вступления в силу Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» № 340-IX (16 января 2020 года). Возобновление договоров, заключённых ранее, происходит на условиях, определённых самими договорами, по правилам, действовавшим на момент их заключения. Для паёв это принципиально: большинство «сельских» договоров подписаны в 2005–2015 годах, поэтому работает не нынешняя ст. 126-1, а редакция закона тех лет.

Преимущественное право арендатора: что оно даёт и чего не даёт

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок закреплено в ст. 33 Закона «Об аренде земли». Арендатор, надлежаще выполнявший обязанности, имеет преимущество перед другими лицами, но лишь при условии, что он письменно уведомил арендодателя о намерении воспользоваться этим правом — в срок, установленный договором, но не позднее чем за один месяц до окончания его действия. К письму-уведомлению прилагается проект договора. Арендодатель рассматривает его в течение месяца.

Здесь прячется главный рычаг владельца пая: если стороны не достигли договорённости об арендной плате и других существенных условиях, преимущественное право арендатора прекращается. То есть преимущество не обязывает вас соглашаться на старую ставку. В 2025 году Верховный Суд по делу № 161/8859/23 признал недействительным дополнительное соглашение о продлении аренды, заключённое через два года после окончания срока договора: арендатор не направил письмо-уведомление до истечения срока, а потому оснований для продления не было.

Арендатор пользуется паем без действующего договора

Это самая распространённая ситуация 2026 года. Порядок действий:

  1. Закажите выписку из Государственного реестра вещных прав: зарегистрировано ли право аренды и до какой даты. В электронной форме выписка стоит 40 грн, выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке — 170 грн (0,05 прожиточного минимума, с округлением до 10 грн).
  2. Направьте арендатору письменное требование освободить участок и вернуть его по акту. Ст. 34 Закона «Об аренде земли» прямо обязывает вернуть участок на условиях, определённых договором, и запрещает удерживать его для удовлетворения собственных требований к арендодателю.
  3. За фактическое пользование без договора требуйте безосновательно сбережённые средства (ст. 1212 ГК) — суды взыскивают их в размере арендной платы за весь период пользования.
  4. Если арендатор не уходит — иск о возврате участка. Регистрация старой аренды в реестре при этом отменяется. Судебный сбор за неимущественное требование физического лица в 2026 году — 1 331,20 грн.

Договор действует, но арендатор нарушает: основания для расторжения

Досрочное расторжение без согласия арендатора возможно лишь через суд: ст. 32 Закона «Об аренде земли» допускает его в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных ст. 24 и 25 этого Закона и условиями договора, а также по основаниям, определённым Земельным кодексом. Рабочие основания:

  • систематическая неуплата арендной платы (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК) — практика требует именно системности, то есть двух и более периодов; разовая задержка основанием не является;
  • использование не по целевому назначению (п. «ґ» ч. 1 ст. 141 ЗК) — например, карьер или склад на пашне;
  • использование способами, противоречащими экологическим требованиям (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗК) — истощение почвы, засорение, уничтожение плодородного слоя;
  • передача в субаренду без согласия, если договор такого согласия требует.

Каждое основание надо документировать заранее: банковские выписки об отсутствии платежей, письменные требования с отметкой о вручении, фотофиксация, акты обследования почв. Суд оценивает доказательства за период, а не эмоции на заседании.

Арендная плата: сколько и как требовать

Для пая частной собственности размер платы определяет договор — верхнего или нижнего предела в законе для него нет. Указ Президента № 92/2002 ориентирует стороны на плату не менее 3% определённой в соответствии с законодательством стоимости пая, но это ориентир, а не санкция. Вилка 3–12% нормативной денежной оценки, о которой часто слышат владельцы, установлена ст. 288.5 Налогового кодекса и касается аренды земель государственной и коммунальной собственности.

Два рычага есть всегда. Первый — индексация: если договор предусматривает плату в процентах от нормативной денежной оценки, пересчитайте сумму после обновления НДО, ведь для большинства участков она выросла. Второй — форма выплаты: натуральная оплата зерном пересчитывается по рыночным ценам на дату выплаты, и именно здесь арендаторы чаще всего «экономят». Требование о перерасчёте и доплате направляется письменно; далее — суд со взысканием задолженности и пени по договору. Взыскание задолженности — имущественное требование: судебный сбор составляет 1% цены иска, но не менее 1 331,20 грн и не более 16 640 грн.

Основания досрочного расторжения договора аренды пая через суд

Типичные ошибки владельцев паёв

  • Верить «автоматической пролонгации» на слово. Военная норма охватывала лишь договоры, истёкшие до 19.11.2022; проверяйте дату окончания и текст договора, а не заверения арендатора.
  • Пропустить месячный срок возражения против возобновления. Если договор содержит условие о возобновлении и подпадает под ст. 126-1 ЗК, заявление в реестр надо подать не позднее чем за месяц до даты окончания, иначе регистрация аренды продлится сама.
  • Принимать оплату после окончания договора «как раньше». Регулярное принятие платы без возражений суд может расценить как фактическое продолжение арендных отношений.
  • Расторгать «явочным порядком» — запахать поле или пустить другого арендатора. Пока право аренды зарегистрировано, это создаёт спор уже против вас.
  • Подписывать дополнительные соглашения не читая. Классика судебных дел: владелец думал, что продлевает договор на год, а в дополнительном соглашении значилось 10.

Когда адвокат не нужен

Если договор истёк, арендатор признаёт это и после письменного требования возвращает пай по акту — достаточно выписки из реестра и заказного письма. Адвокат нужен, когда арендатор ссылается на пролонгацию и продолжает сеять, когда за землю платят копейки без индексации или когда надо расторгнуть действующий договор за нарушения: здесь результат решает качество собранных доказательств.

Вопросы и ответы

Продлился ли мой договор аренды пая автоматически из-за военного положения?

Лишь если срок пользования по нему истёк после 24 февраля 2022 года и до 19 ноября 2022 года — тогда договор считался возобновлённым на один год. Для договоров, закончившихся позже, автоматического продления по военной норме нет; возможно разве что возобновление по условию самого договора.

Договор закончился, а арендатор продолжает обрабатывать землю. Что делать?

Письменное требование освободить участок и вернуть его по акту (ст. 34 Закона «Об аренде земли»), а за период пользования без договора — взыскание безосновательно сбережённых средств по ст. 1212 ГК в размере арендной платы. Далее, при необходимости, иск о возврате участка.

Как остановить автоматическое возобновление, если оно прописано в договоре?

Подать в Государственный реестр вещных прав заявление об исключении из него сведений о возобновлении договора — не позднее чем за месяц до даты окончания действия договора (ч. 3 ст. 126-1 ЗК). Для договоров, заключённых до 16 января 2020 года, порядок определяют условия самого договора.

Могу ли я расторгнуть действующий договор, если арендатор платит с опозданием?

Разовая задержка основанием не является. Нужна систематическая неуплата (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК): два и более периодов. Фиксируйте просрочки письменными требованиями — они станут доказательствами системности в суде.

Арендатор платит зерном по заниженным ценам. Это законно?

Натуральная форма допустима, если предусмотрена договором, но перерасчёт должен соответствовать рыночным ценам на дату выплаты. Занижение — основание требовать доплату, а при системности — и расторжение.

Действует ли преимущественное право арендатора, если я хочу сдать пай другому?

Да, при надлежащем выполнении договора и при условии, что арендатор уведомил вас письмом с проектом договора не позднее чем за месяц до окончания срока (ст. 33 Закона «Об аренде земли»). Но если вы не договорились об арендной плате, преимущественное право прекращается.

Сколько стоит суд о расторжении или возврате пая?

Требование о расторжении договора или возврате участка — неимущественное: судебный сбор 1 331,20 грн в 2026 году. Взыскание задолженности — имущественное требование: 1% цены иска, от 1 331,20 до 16 640 грн. Подача в электронной форме — минус 20%; в случае выигрыша расходы взыскиваются с арендатора.

Сколько длится такое дело?

Возврат пая после истечения договора — 4–8 месяцев в первой инстанции. Расторжение действующего договора за нарушения — 6–12 месяцев, в зависимости от объёма доказательств и экспертиз (например, почвоведческой при истощении земли).

Можно ли продать пай, который в аренде?

Да. Аренда при этом не прекращается: новый владелец становится арендодателем на тех же условиях. Арендатор имеет преимущественное право покупки, но во вторую очередь — после лица со специальным разрешением на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (ст. 130-1 ЗК).

Наследник получил пай с «вечным» договором. Обязывает ли он?

Договор переходит к наследнику вместе с участком, но наследник имеет те же права: проверить действительность по датам, требовать индексированную плату и расторгнуть договор через суд за нарушения.

Источники

Защита прав владельца пая с компанией «Сварог»

Пришлите нам договор и дату его окончания — мы скажем, действует он или нет, посчитаем, сколько арендатор недоплатил с учётом индексации, и подготовим либо требование о возврате пая, либо иск о расторжении с доказательной базой, которую суд примет. Смежные материалы и услуги: как доказать границы участка, адвокат по земельным вопросам, досудебное урегулирование споров, полный прайс.

+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00