Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 657 ГК), а право собственности возникает с момента государственной регистрации, а не с момента подписания. Поэтому вопрос не в том, «как составить договор» — типовой бланк есть у каждого нотариуса. Вопрос в том, что произойдет с этим договором через год, когда появится жена продавца, о которой вы не знали, или кредитор, который докажет, что сделка была заключена в ущерб его интересам.
Нотариус проверяет реестры и формальную чистоту сделки. Он не проверяет риски: банкротство продавца, права детей, историю перехода права, действительность предыдущих сделок в цепочке. Это работа адвоката, и именно здесь возникает разница между «сделка оформлена» и «сделка необратима».
+38 095 554-54-24 — консультация адвоката
Налоги при продаже недвижимости в 2026 году
Главный вопрос для продавца — не «сколько стоит нотариус», а какая ставка будет применяться.
| Ситуация | НДФЛ | Военный сбор | Итого |
|---|---|---|---|
| Первая продажа жилья за календарный год + владение более 3 лет | 0% | 0% | 0% |
| Унаследованное жилье (первая продажа за год, срок владения не имеет значения) | 0% | 0% | 0% |
| Первая продажа в течение года, но владение менее 3 лет | 5% | 5% | 10% |
| Вторая продажа жилья в течение календарного года | 5% | 5% | 10% |
| Третья и каждая последующая продажа в течение года | 18% | 5% | 23% |
| Коммерческая недвижимость, нежилые помещения, нерезиденты | 18% | 5% | 23% |
Ключевые правила, позволяющие сэкономить деньги:
- Год — календарный, с 1 января по 31 декабря. Продажа в декабре и январе — это два разных года, а не «две продажи подряд».
- Военный сбор не уплачивается, если НДФЛ равен нулю.
Это частая ошибка — уплачивать сбор «на всякий случай». - Наследство снимает требование о трёх годах — унаследованную квартиру можно продать сразу с нулевой ставкой (при условии, что это первая продажа за год).
- База — не ниже оценочной стоимости, определенной через модуль Фонда госимущества. Занизить цену в договоре невозможно: система не пропустит сделку.
- Если до истечения трехлетнего срока владения осталось несколько месяцев — иногда выгоднее оформить предварительный договор с задатком, а основную сделку провести позже. Разница может составить десятки тысяч гривен.
Покупатель уплачивает 1% сбора в Пенсионный фонд от стоимости объекта. Государственная пошлина в размере 1% за нотариальное удостоверение формально возлагается на продавца, но на практике делится по договоренности сторон.
С 1 января 2026 года нотариусы обязаны передавать информацию о сделках с недвижимостью в налоговую — «договориться» о незаметной сделке больше невозможно.
Что мы проверяем перед сделкой
Владелец и история права собственности. Выписка из Государственного реестра вещных прав и вся цепочка перехода права. Три перепродажи за полгода — красный флажок: имущество, вероятно, «отмывают» после незаконного завладения.
Обременения. Ипотека, налоговый залог, аресты в рамках исполнительных производств и уголовных дел, запреты на отчуждение.
Согласие супруга. Недвижимость, приобретённая в браке, — совместная собственность. Для продажи требуется нотариально заверенное согласие второго супруга (ст. 65 СК). Без него сделку успешно оспаривают, и покупатель теряет и квартиру, и деньги. Продавец, который говорит «мы в разводе» или «квартира только на меня» — именно тот случай, когда нужно проверять.
Права детей. Если в жилье зарегистрирован ребенок или он имеет право пользования — требуется разрешение органа опеки и попечительства. Это основание для аннулирования сделок номер один.
Финансовое положение продавца. Реестр должников, судебные дела, признаки банкротства. Сделка, заключённая лицом накануне банкротства, может быть признана недействительной как совершенная в ущерб кредиторам — даже спустя годы после покупки.
Техническая документация. Соответствует ли фактическая планировка документам. Несанкционированная перепланировка после покупки становится вашей проблемой: предписание о восстановлении прежнего состояния и блокировка последующей продажи.
Структура сделки: где прячутся деньги
- Порядок расчетов. Наличные «на руки у нотариуса», банковский перевод, аккредитив или депозит нотариуса — у каждого варианта свой риск. Самая опасная схема — передать деньги до подписания договора.
- Цена в договоре. Заниженная цена (чтобы сэкономить на налогах) означает, что при признании сделки недействительной вам вернут только то, что записано в договоре.
- Момент передачи объекта и что делать, если продавец не выселяется — это должно быть прописано в договоре, а не «договоримся по-человечески».
- Штрафные санкции за расторжение сделки после внесения задатка.
- Гарантии продавца — что объект свободен от прав третьих лиц, и что произойдет, если это окажется неправдой.
Когда адвокат не нужен
Квартира в новостройке от крупного застройщика, покупка в ипотеку (банк сам проверяет объект), документы в порядке — здесь хватит нотариуса. Мы так и скажем.
Адвокат нужен, когда:
- объект находится на вторичном рынке — и вы не знаете его истории;
- цена заметно ниже рыночной (самый частый признак проблемы);
- продавец находится в браке, имеет детей, имеет долги или находится в разводе;
- недвижимость унаследована или получена по решению суда;
- в цепочке владельцев много перепродаж;
- речь идет о земельном участке, доме, коммерческом объекте;
- вы продаете и хотите законно минимизировать налог.
Как мы работаем
- Правовой аудит объекта — реестры, обременения, история права, судебные дела, статус продавца.
- Письменное заключение о рисках — что именно может обернуться иском и как этого избежать.
- Налоговый расчет — какая ставка будет применена и можно ли её законно уменьшить.
- Подготовка договора — расчеты, гарантии, санкции, момент передачи.
- Сопровождение у нотариуса — с проверкой всех документов на месте.
- Контроль регистрации права собственности и получения выписки.
Стоимость услуг
| Услуга | Цена |
|---|---|
| Консультация по вопросам сделки | от 1 500 грн |
| Правовой аудит объекта (юридическое заключение) | от 5 000 грн |
| Составление или аудит договора купли-продажи | от 5 000 грн |
| Сопровождение переговоров, предварительный договор, залог | от 5 000 грн |
| Подготовка искового заявления (если сделка уже оспаривается) | от 5 000 грн |
| Судебное сопровождение | от 10 000 грн |
| Комплексное сопровождение гражданского дела | от 25 000 грн |
Отдельно оплачиваются: услуги нотариуса, оценка через модуль Фонда госимущества, госпошлина 1%, сбор в Пенсионный фонд 1% (покупатель), административный сбор за регистрацию права.
Полный прайс · Оценка недвижимости
Вопросы и ответы (Договор купли-продажи недвижимости)
Какие налоги платит продавец квартиры в 2026 году?
0%, если это первая продажа жилья за календарный год и вы владели им более 3 лет (или получили в наследство). 10% (5% НДФЛ + 5% военного сбора), если владение менее 3 лет или это вторая продажа за год. 23% — с третьей продажи за год, а также для коммерческой недвижимости и нерезидентов.
Платит ли налог покупатель?
Покупатель уплачивает 1% сбора в Пенсионный фонд. Госштамп 1% формально ложится на продавца, но обычно делится по договоренности.
Можно ли занизить цену в договоре, чтобы платить меньше?
Нет. Налогооблагаемая база не может быть ниже оценочной стоимости по модулю Фонда госимущества — система не пропустит сделку. Кроме того, при признании договора недействительным вам вернут именно ту сумму, которая указана в договоре.
Требуется ли согласие супруги или супруга продавца?
Да, если недвижимость приобретена в браке — требуется нотариально заверенное согласие. Без него сделку можно оспорить, и покупатель рискует потерять и имущество, и деньги.
Что делать, если в квартире зарегистрирован ребенок?
Требуется разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение. Без него сделка может быть оспорена — это самое распространенное основание для аннулирования договоров.
Можно ли сразу продать унаследованную квартиру?
Да. Для унаследованного жилья не действует требование о трёх годах владения: первая продажа в течение года облагается налогом по нулевой ставке.
Проверяет ли нотариус риски сделки?
Нотариус проверяет реестры и формальную чистоту. Он не оценивает риск банкротства продавца, законность предыдущих сделок в цепочке или риски, связанные с правами третьих лиц.
Какие документы необходимы для сделки?
Паспорта и РНОКПП сторон, правоустанавливающие документы на объект, выписка из реестра, технический паспорт, отчет об оценке, согласие супругов, разрешение органа опеки (при необходимости), справка о зарегистрированных лицах.
Обращение к адвокату по вопросу оформления договора купли-продажи недвижимости в компанию «Сварог»
Пришлите адрес объекта и документы продавца — мы проверим реестры, рассчитаем налоги и скажем, можно ли покупать. Аудит перед сделкой обходится на порядок дешевле, чем её последующее обжалование в суде.
+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7, оф. 2 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00