Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению ст. 657 ГК, а право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации, а не с подписания. Типовой бланк договора есть у каждого нотариуса, поэтому оформление договора купли-продажи недвижимости сводится к одному вопросу: что случится с этим договором через год, когда появится жена продавца, о которой вы не знали, или кредитор, который докажет, что сделка была ему во вред.
Нотариус проверяет реестры и формальную чистоту сделки. Он не проверяет риски: банкротство продавца, права детей, историю перехода права, действительность предыдущих сделок в цепочке. Это работа адвоката, и именно здесь возникает разница между «сделка оформлена» и «сделка необратима».
Налоги при продаже недвижимости в 2026 году
Для продавца главный вопрос: какая ставка налога применится. От неё зависит, стоит ли ждать истечения трёх лет владения.
| Ситуация | НДФЛ | Военный сбор | Всего |
|---|---|---|---|
| Первая продажа жилья за календарный год + владение более 3 лет | 0% | 0% | 0% |
| Унаследованное жильё (первая продажа за год, срок владения не имеет значения) | 0% | 0% | 0% |
| Первая продажа за год, но владение менее 3 лет | 5% | 5% | 10% |
| Вторая продажа жилья в течение календарного года | 5% | 5% | 10% |
| Третья и каждая следующая продажа жилья за год | 18% | 5% | 23% |
| Нежилая или коммерческая недвижимость: первая продажа за год | 5% | 5% | 10% |
| Нежилая или коммерческая недвижимость: вторая и следующие продажи за год | 18% | 5% | 23% |
| Продавец-нерезидент (любой объект) | 18% | 5% | 23% |
Правила, которые экономят деньги:
- Год — календарный, с 1 января по 31 декабря. Продажа в декабре и следующая в январе приходятся на два разных налоговых года.
- Военный сбор не уплачивается, если НДФЛ нулевой. Платить его «на всякий случай» не нужно.
- Наследство снимает требование трёх лет: унаследованную квартиру можно продать сразу с нулевой ставкой, если это первая продажа за год.
- База налогообложения — не ниже оценочной стоимости из Единой базы отчётов об оценке Фонда госимущества п. 172.3 НКУ. Заниженная цена в договоре налог не уменьшит: его посчитают от оценочной стоимости, а вы ещё и ограничите сумму, которую сможете вернуть в случае спора.
- Если до истечения трёхлетнего срока владения осталось несколько месяцев, иногда выгоднее оформить предварительный договор с задатком, а основную сделку провести позже. Разница может составлять десятки тысяч гривен.
Покупатель уплачивает 1% сбора в Пенсионный фонд от стоимости объекта. Госпошлину 1% за нотариальное удостоверение (у частного нотариуса это плата в размере госпошлины) закон за конкретной стороной не закрепляет: кто её уплачивает, стороны определяют в договоре, на практике чаще всего делят пополам.
С 2026 года отчётность нотариусов перед налоговой об удостоверенных договорах детализирована: налоговая видит каждую сделку вместе с ценой в договоре и оценочной стоимостью. Надеяться на «незаметную» сделку нет смысла; есть смысл посчитать ставку.
Что мы проверяем перед сделкой
Собственник и история права
Выписка из Государственного реестра вещных прав и вся цепочка перехода права. Три перепродажи за полгода — красный флажок: имущество, вероятно, «отмывают» после незаконного завладения.
Обременения
Ипотека, налоговый залог, аресты в рамках исполнительных производств и уголовных дел, запреты отчуждения.
Согласие супругов
Недвижимость, приобретённая в браке, является общей совместной собственностью. Для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга ст. 65 СК. Без него сделку успешно оспаривают, и покупатель теряет и квартиру, и деньги. Продавец, который говорит «мы в разводе» или «квартира только на мне», — именно тот случай, когда надо проверять.
Права детей
Если в жилье зарегистрирован ребёнок или он имеет право пользования, нужно разрешение органа опеки и попечительства. Это основание номер один для отмены сделок.
Финансовое состояние продавца
Реестр должников, судебные дела, признаки банкротства. Сделку, заключённую лицом накануне банкротства, могут признать недействительной как совершённую во вред кредиторам даже через несколько лет после покупки.
Техническая документация
Соответствует ли фактическая планировка документам. Несанкционированная перепланировка после покупки становится вашей проблемой: предписание о возврате в прежнее состояние и блокирование следующей продажи.
Пример из практики
В 2025 году к нам обратился покупатель квартиры на Оболони: цена на 15% ниже рыночной, продавец торопил с задатком. Выписка из реестра показала, что за семь месяцев квартира сменила трёх собственников, а первый из них продал её по доверенности, выданной человеком, который на момент сделки уже умер. Доверенность прекращается со смертью доверителя (ст. 248 ГК), поэтому всю цепочку могли оспорить наследники. Мы остановили сделку до передачи задатка, клиент нашёл другой вариант. Проверка заняла четыре рабочих дня и стоила 5 000 грн. (детали изменены)
Структура сделки: где прячутся деньги
- Порядок расчётов. Наличные «на руки у нотариуса», банковский перевод, аккредитив или депозит нотариуса: у каждого варианта свой риск. Самая опасная схема — передать деньги до подписания договора.
- Цена в договоре. Заниженная цена означает, что в случае признания сделки недействительной вам вернут только то, что записано в договоре.
- Момент передачи объекта и последствия, если продавец не выселяется вовремя. Оба пункта прописываем с конкретной датой и штрафом за каждый день просрочки, устные договорённости «по-человечески» в суде не работают.
- Штрафные санкции за срыв сделки после задатка. По ст. 571 ГК сторона, получившая задаток и сорвавшая сделку, возвращает его в двойном размере; если отказался тот, кто дал задаток, он его теряет.
- Гарантии продавца, что объект свободен от прав третьих лиц, и что случится, если это окажется неправдой.
Что проверить самостоятельно ещё до консультации
Часть проверок покупатель может сделать сам за час:
- Государственный реестр вещных прав — информационная справка с историей объекта: кто и когда становился собственником, есть ли обременения.
- Единый реестр должников — есть ли в отношении продавца открытые исполнительные производства.
- Единый государственный реестр судебных решений — поиск по фамилии продавца и адресу: споры об этой квартире, развод с разделом имущества, иски кредиторов.
- Реестр дел о банкротстве — не открыта ли в отношении продавца (или его ФЛП) процедура неплатёжеспособности.
Типичные ошибки, с которыми приходят уже после задатка: задаток по расписке без предварительного договора; согласие супруга «донесут на сделку»; ребёнок «выписан», но право пользования жильём за ним сохранилось. Каждая из этих ситуаций решается до сделки, после неё она уже стоит иска.
Как мы работаем
- Правовой аудит объекта: реестры, обременения, история права, судебные дела, статус продавца.
- Письменное заключение о рисках: что именно может обернуться иском и как этого избежать.
- Налоговый расчёт: какая ставка применится и можно ли её законно уменьшить.
- Подготовка договора: расчёты, гарантии, санкции, момент передачи.
- Сопровождение у нотариуса с проверкой всех документов на месте.
- Контроль регистрации права собственности и получения выписки.
Стоимость услуг
Отдельно оплачиваются: услуги нотариуса, отчёт об оценке, госпошлина 1%, сбор в Пенсионный фонд 1% (покупатель), административный сбор за регистрацию права.
Если сделку приходится оспаривать или защищать в суде, судебный сбор в 2026 году такой: иск физлица о признании договора недействительным с возвратом имущества (имущественное требование) — 1% цены иска, но не менее 1 331,20 грн и не более 16 640 грн; неимущественное требование физлица — 1 331,20 грн; при подаче через «Электронный суд» ставка умножается на 0,8.
Посчитайте судебный сбор
Для имущественного иска физического лица — например, о признании договора недействительным с возвратом имущества.
Полный прайс · Оценка недвижимости
Вопросы и ответы (Договор купли-продажи недвижимости)
Можно ли заключить договор купли-продажи по доверенности?
Да, если доверенность нотариально удостоверена и прямо предусматривает право продать этот объект и получить деньги. Перед сделкой проверяем в Едином реестре доверенностей, что она не отменена, и выясняем, жив ли доверитель: доверенность прекращается с его смертью (ст. 248 ГК). Деньги по такой сделке лучше переводить на счёт самого собственника.
Что делать, если продавец за границей?
Продавец может выдать доверенность в консульстве Украины или у иностранного нотариуса (тогда нужны апостиль или легализация и перевод). Сам договор удостоверяет украинский нотариус по месту нахождения недвижимости или одной из сторон.
Можно ли оформить сделку дистанционно?
Нет. Договор купли-продажи недвижимости подписывают в присутствии нотариуса лично или через представителя по доверенности. Дистанционно мы проводим консультацию, аудит реестров и готовим проект договора; ваше присутствие нужно лишь в день удостоверения.
Что делать, если после покупки подали иск о признании договора недействительным?
Покупатель защищается как добросовестный приобретатель (ст. 388 ГК): доказывает, что заплатил реальную цену, проверил реестры и не знал о правах третьих лиц. Поэтому важны банковские документы об оплате и письменное заключение аудита.
Можно ли вернуть задаток, если сделка не состоялась?
Зависит от того, по чьей вине. Если сделку сорвал продавец, он возвращает задаток в двойном размере; если отказался покупатель, задаток остаётся продавцу (ст. 571 ГК). Если в расписке написано «аванс» или сумма передана без предварительного договора, суд обычно считает её авансом и возвращает в одинарном размере.
Обращение к адвокату по оформлению договора купли-продажи недвижимости в компанию «Сварог»
Пришлите адрес объекта и документы продавца: мы проверим реестры, посчитаем налоги и скажем, можно ли покупать. Аудит перед сделкой стоит 5 000 грн и длится 3–5 рабочих дней; оспаривание уже заключённой сделки в суде — от 25 000 грн гонорара, судебный сбор и как минимум год процесса.