Оценка недвижимости — это цифра, от которой считаются ваши налоги, ваша доля при разделе имущества, размер компенсации в суде и судебный сбор. Заниженная на треть стоимость квартиры при разделе означает, что компенсация тоже будет меньше на треть, а возразить против отчёта после решения суда значительно сложнее, чем вовремя.
Оценку проводит сертифицированный оценщик. Наша работа начинается после него: проверяем отчёт, обжалуем заниженную оценку, инициируем судебную оценочную экспертизу там, где цифра имеет решающее значение, и используем результат в основном деле.
Зачем и когда нужна оценка
Для сделки купли-продажи
Отчёт регистрируется в Единой базе данных отчётов об оценке Фонда госимущества и получает уникальный номер, по которому нотариус проверяет его перед удостоверением. Цену в договоре стороны определяют сами, но база налогообложения не может быть ниже оценочной стоимости п. 172.3 НКУ, поэтому заниженная цена налог не уменьшит.
Для раздела имущества супругов
Именно от оценки зависит размер денежной компенсации тому, кому неделимая вещь не досталась. Это самая острая ситуация: обе стороны заинтересованы в разных цифрах.
Для наследства
Оценка нужна, когда ставка налога не нулевая: от неё считается 5 % НДФЛ и 5 % военного сбора. Для наследников первой и второй степени родства (ставка 0 %) оценка не является обязательной п. 174.8 НКУ.
Для суда
Цена иска в имущественных спорах определяется по стоимости имущества, а от неё считается судебный сбор: 1 % для физических лиц, в пределах от 1 331,20 до 16 640 грн в 2026 году.
Для ипотеки и залога
А также для страхования и внесения в уставный капитал.
Где возникает конфликт
Раздел имущества
Чаще всего спор о стоимости разворачивается при разделе имущества: один из супругов заказывает отчёт, по которому квартира стоит на треть дешевле рынка, и предлагает второму соответствующую компенсацию. Возражать надо сразу, ходатайством о судебной оценочной экспертизе в подготовительном заседании, пока суд не положил цифру в основу решения.
Взыскание долга
Картина зеркальная. Должник завышает стоимость имущества, чтобы показать, будто оно покрывает долг, или взыскатель занижает, чтобы забрать актив дешевле. В исполнительном производстве отчёт оценщика можно обжаловать в установленный исполнителем срок, и пропустить его легко.
Оценка бизнеса
Долю в ООО или имущество ФЛП не оценить по аналогам квартир: нужна экспертиза, учитывающая активы, обязательства и доходность. Это самая дорогая и самая долгая категория.
Путаница между видами отчётов
Оценка «под нотариуса» и рыночная — это два разных документа с разным назначением, и когда сторона приносит в суд отчёт для сделки как доказательство рыночной стоимости, вторая сторона имеет все основания его отклонить.
Как обжаловать заниженную оценку
- Проанализировать отчёт. Типичные ошибки: неправильные объекты-аналоги, не учтённый ремонт или этаж, старая дата оценки, несоответствие методики.
- Заказать альтернативный отчёт у другого сертифицированного оценщика.
- Заявить ходатайство о судебной оценочной экспертизе. Заключение судебного эксперта имеет для суда больший вес, чем отчёт, заказанный одной из сторон.
- Обжаловать отчёт через рецензирование: рецензия другого оценщика на некачественный отчёт часто решает вопрос без экспертизы.
Срок здесь решающий. Вопрос о назначении экспертизы суд решает в подготовительном заседании, и после перехода к рассмотрению по существу заявить его значительно сложнее.
Сроки, которые не восстанавливают, и что проверяет суд
Ходатайство об экспертизе, не заявленное в подготовительном заседании без уважительной причины, суд может оставить без рассмотрения. Возражения против оценки в исполнительном производстве подаются исполнителю в короткий срок после ознакомления с отчётом.
Суд, оценивая два противоречивых отчёта, смотрит на дату оценки, сопоставимость аналогов (район, этаж, состояние), квалификацию оценщика и полноту осмотра объекта. Отчёт, составленный без осмотра квартиры, проигрывает почти всегда.
Пример из практики
В 2025 году к нам обратилась жена в деле о разделе имущества: муж подал в суд отчёт, по которому трёхкомнатная квартира на Троещине стоила заметно ниже рынка, и просил оставить квартиру себе с компенсацией по этой цене. Мы подготовили рецензию на отчёт (аналоги были взяты из другого района и без учёта ремонта) и в подготовительном заседании заявили ходатайство о судебной оценочной экспертизе. Экспертиза определила стоимость примерно на 30 % выше, и суд положил в основу решения именно её. Компенсация клиентке выросла на несколько сотен тысяч гривен; дело длилось около 11 месяцев, расходы на рецензию и экспертизу составили около 25 000 грн (детали изменены).
Как мы работаем
- Выясняем цель оценки: от неё зависит вид отчёта и методика.
- Проверяем отчёт второй стороны: аналоги, дата, методика, учёт характеристик объекта.
- Подбираем сертифицированного оценщика для альтернативного отчёта.
- Готовим ходатайство о судебной экспертизе и формулируем вопросы эксперту: от их формулировки результат зависит больше, чем от самой экспертизы.
- Обжалуем некачественный отчёт через рецензирование.
- Используем оценку в основном деле: раздел имущества, наследство, взыскание, налоги.
Стоимость услуг
Отдельно оплачиваются: услуги сертифицированного оценщика, судебная оценочная экспертиза, рецензирование отчёта.
Судебный сбор в 2026 году: в имущественном споре (раздел имущества, взыскание) физическое лицо платит 1 % от цены иска, но не менее 1 331,20 грн и не более 16 640 грн; через «Электронный суд» ставка умножается на 0,8. Именно поэтому оценка влияет не только на результат, но и на стоимость входа в процесс.
Посчитайте судебный сбор
Цена иска считается от стоимости имущества — поэтому заниженная оценка удешевляет вход в процесс, но уменьшает и вашу компенсацию.
Полный прайс · Договор купли-продажи недвижимости
Вопросы и ответы (Оценка недвижимости)
Что делать, если суд уже принял решение на основании заниженной оценки?
Подать апелляционную жалобу в течение 30 дней и обосновать, почему суд первой инстанции должен был назначить экспертизу или почему отчёт не мог быть доказательством. Новые доказательства в апелляции принимают лишь по уважительным причинам, поэтому шансы ниже, чем при своевременном возражении, но не нулевые.
Кто оплачивает судебную оценочную экспертизу?
Сначала та сторона, которая заявила ходатайство. После решения суда расходы на экспертизу распределяются пропорционально удовлетворённым требованиям, поэтому в случае выигрыша их взыскивают со второй стороны.
Можно ли заказать оценку дистанционно, если я за границей?
Оценщику нужен осмотр объекта, поэтому доступ в квартиру должно обеспечить доверенное лицо. Договор с оценщиком, получение отчёта и его использование в суде адвокат выполняет по нотариальной доверенности.
Сколько стоит сама оценка и экспертиза?
Стоимость отчёта оценщика зависит от типа объекта и цели оценки, судебная экспертиза дороже отчёта и рассчитывается по нормативам экспертного учреждения. Рецензирование отчёта обычно дешевле новой оценки, поэтому с него и начинаем.
Можно ли обжаловать оценку имущества в исполнительном производстве?
Да. После ознакомления с отчётом сторона может подать исполнителю возражения в установленный им срок и просить о рецензировании или повторной оценке, а действия исполнителя обжаловать в суд. Пропущенный срок восстановить сложно, поэтому реагировать надо сразу.
Нужна ли оценка при дарении квартиры родственнику?
Дарение между членами семьи первой и второй степени родства облагается по нулевой ставке, и оценка для определения налога не нужна. Для дарения другим лицам оценка нужна, поскольку от неё считается 5 % НДФЛ и 5 % военного сбора.
Обращение к адвокату по оценке недвижимости в компанию «Сварог»
Пришлите отчёт об оценке недвижимости, который вас не устраивает. Мы проверим методику, аналоги и дату, скажем, есть ли основания его обжаловать, и подготовим ходатайство о судебной экспертизе к подготовительному заседанию.