Оценка недвижимости — это не формальность «чтобы нотариус оформил сделку». Это цифра, от которой зависят ваши налоги, ваша доля при разделе имущества, размер компенсации в суде и судебный сбор.
Самая дорогостоящая ошибка — принять отчет, заказанный другой стороной. Заниженная на треть стоимость квартиры при разделе имущества означает, что ваша компенсация тоже будет меньше на треть. А обжаловать отчет постфактум значительно сложнее, чем оспорить его вовремя.
Мы не проводим оценку самостоятельно — это работа сертифицированного оценщика. Мы занимаемся другим: проверяем отчет, оспариваем заниженную оценку и инициируем судебную экспертизу там, где цифра имеет решающее значение.
+38 095 554-54-24 — консультация адвоката
Зачем и когда нужна оценка
Для сделки купли-продажи. Отчет об оценочной стоимости формируется через Единую базу данных отчетов об оценке Фонда госимущества. Налоговая база не может быть ниже оценочной стоимости — занизить цену в договоре, чтобы сэкономить на налогах, технически невозможно: система не пропустит сделку.
Для раздела имущества супругов. Именно от оценки зависит размер денежной компенсации тому, кому не досталась неделимая вещь. Это самая «горячая» ситуация: обе стороны заинтересованы в разных цифрах.
Для наследства. Оценка обязательна, когда ставка налога не нулевая — именно от неё рассчитывается 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Для наследников первой и второй степени родства (ставка 0%) оценка обычно не требуется.
Для суда. Цена иска в имущественных спорах определяется по стоимости имущества — а от неё рассчитывается судебный сбор (1% для физических лиц, в пределах от 1 331,20 до 16 640 грн в 2026 году).
Для ипотеки, залога, страхования, внесения в уставный капитал.
Где кроется конфликт
Заниженная оценка при разделе имущества. Классика: муж заказывает отчет, согласно которому квартира стоит «на треть дешевле», и предлагает жене соответствующую компенсацию. Возражать нужно сразу — ходатайством о судебной оценочной экспертизе, а не после решения суда.
Завышенная оценка при взыскании. Зеркальная ситуация: должник завышает стоимость имущества, чтобы показать, будто оно покрывает долг, или, наоборот, взыскатель занижает, чтобы забрать актив дешевле.
Оценка при разделе бизнеса. Самая сложная категория: долю в ООО или имущество ИП нельзя оценить по аналогам квартир. Требуется экспертиза, учитывающая активы, обязательства и доходность.
Оценка «под нотариуса» против рыночной. Две разные цифры и два разных назначения. Путаница здесь — источник неприятных сюрпризов во время сделки.
Как обжаловать заниженную оценку
- Проанализировать отчет. Ошибки случаются часто: неправильные объекты-аналоги, неучтенный ремонт или этаж, устаревшая дата оценки, несоответствие методике.
- Заказать альтернативный отчет у другого сертифицированного оценщика.
- Подать ходатайство о судебной оценочной экспертизе — это главный инструмент. Заключение судебного эксперта имеет для суда больший вес, чем отчет, заказанный одной из сторон.
- Оспорить отчет путем рецензирования — рецензия другого оценщика на некачественный отчет часто решает вопрос без экспертизы.
Срок здесь критичен: возражать нужно до того, как суд положит цифру в основу решения.
Когда адвокат не нужен
Продаете квартиру, налог нулевой, покупатель не спорит — заказывайте отчет у оценщика, и на этом всё. Юрист не нужен, и мы так и скажем.
Адвокат нужен, когда:
- оценка используется против вас — при разделе имущества, взыскании долга, банкротстве;
- в состав имущества входит бизнес, доля в ООО, коммерческий объект;
- вторая сторона уже подала отчет, и он вас не устраивает;
- от оценки зависит сумма налога, и существуют законные способы её уменьшить;
- требуется судебная оценочная экспертиза;
- имущество повреждено — и оценка нужна для возмещения ущерба.
Как мы работаем
- Выясняем цель оценки — от неё зависит вид отчёта и методика.
- Проверяем отчёт другой стороны — аналоги, дата, методика, учёт характеристик объекта.
- Подбираем сертифицированного оценщика для альтернативного отчета.
- Готовим ходатайство о судебной экспертизе и формулируем вопросы эксперту — от их формулировки результат зависит больше, чем от самой экспертизы.
- Оспариваем некачественный отчет посредством рецензирования.
- Используем оценку в основном деле — раздел имущества, наследство, взыскание, налоги.
Стоимость услуг
| Услуга | Цена |
|---|---|
| Консультация | от 1 500 грн |
| Правовое заключение: анализ отчета об оценке | от 5 000 грн |
| Подготовка ходатайства о судебной экспертизе, процессуальных документов | от 5 000 грн |
| Участие в одном судебном заседании | от 3 000 грн |
| Судебное сопровождение | от 10 000 грн |
| Комплексное сопровождение гражданского дела | от 25 000 грн |
Отдельно оплачиваются: услуги сертифицированного оценщика, судебная оценочная экспертиза, рецензирование отчета.
Полный прайс · Договор купли-продажи недвижимости
Вопросы и ответы (Оценка недвижимости)
Зачем нужна оценка при продаже квартиры?
Чтобы определить базу налогообложения. Она не может быть ниже оценочной стоимости из Единой базы Фонда госимущества — занизить цену в договоре невозможно.
Нужна ли оценка при наследовании?
Да, если ставка налога не нулевая: от оценки рассчитывается 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Для ближайших родственников (ставка 0%) оценка обычно не требуется.
Вторая сторона занизила оценку. Что делать?
Оспаривать сразу: заказать альтернативный отчет, подать ходатайство о судебной оценочной экспертизе или рецензии на некачественный отчет. После вынесения решения сделать это значительно сложнее.
Чей отчет имеет больший вес для суда?
Заключение судебного эксперта, назначенного судом, — имеет больший вес, чем отчет, заказанный одной из сторон. Поэтому в спорных делах ключевым моментом является своевременное ходатайство об экспертизе.
Сколько действует отчет об оценке?
Отчет имеет ограниченный срок действия, и для сделки требуется актуальная оценка. Устаревшая дата оценки — одно из самых частых оснований для отклонения отчета.
Как оценивают бизнес или долю в ООО при разделе имущества?
Не по аналогам, а посредством экспертизы, учитывающей активы, обязательства и доходность. Это самая сложная и самая дорогая категория оценки.
Влияет ли оценка на судебный сбор?
Да. Цена иска в имущественном споре определяется по стоимости имущества, а судебный сбор — 1% от неё (для физических лиц — в пределах от 1 331,20 до 16 640 грн в 2026 году).
Какие документы нужны для оценки?
Правоустанавливающие документы, технический паспорт, выписка из реестра, доступ к объекту для осмотра. Для судебной экспертизы — материалы дела.
Обращение к адвокату по поводу оценки недвижимости в компанию «Сварог»
Пришлите отчет об оценке, который вас не устраивает, — мы проверим методику, аналоги и дату, скажем, есть ли основания его обжаловать, и подготовим ходатайство о судебной экспертизе. Возражать вовремя значительно дешевле, чем обжаловать решение суда, вынесенное на основании заниженной цифры.
+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7, оф. 2 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00