Право собственности на недвижимость возникает не с момента подписания договора, а с момента государственной регистрации (ст. 182 ГК, Закон № 1952-IV). Поэтому любая операция с жильём или коммерческим объектом сводится к одному вопросу: выдержит ли запись в реестре проверку через год, пять, десять лет и не появится ли человек, который захочет эту запись отменить.
Самые дорогие ошибки случаются до суда: квартиру покупают без проверки обременений, дом достраивают без документов, наследственную долю не оформляют годами. Исправление такой ошибки стоит в разы больше, чем проверка перед сделкой.
Адвокат по недвижимости нужен, чтобы сделка была безвозвратной, а имущество принадлежало вам по документам, а не только по факту пользования.
Направления, с которыми мы работаем
Сделки и оформление
- Оформление договора купли-продажи: проверка объекта, подготовка договора, сопровождение у нотариуса
- Оценка недвижимости
- Приватизация квартиры: бесплатная приватизация имеет срок, установленный законом
Защита права собственности
- Признание права собственности: когда документов нет или реестр говорит иное
- Отмена незаконных регистрационных действий, возврат захваченного имущества
- Споры с наследниками, совладельцами, застройщиками
Строительство и легализация
- Разрешение на строительство
- Узаконивание жилых домов: самовольное строительство по ст. 376 ГК
- Узаконивание перепланировки
Коммерческая недвижимость
- Малая приватизация через Прозорро
- Аренда, сервитуты, споры с застройщиками
Проверка объекта перед покупкой: что именно мы смотрим
Чек-лист аудита
- Кто настоящий собственник: выписка из Государственного реестра вещных прав, история перехода права за все годы. Цепочка из трёх перепродаж за полгода — тревожный сигнал.
- Обременения и аресты: ипотека, налоговый залог, аресты в рамках исполнительных производств и уголовных дел, запреты отчуждения.
- Судебные споры: проверка продавца и объекта в Едином государственном реестре судебных решений и реестре должников.
- Права третьих лиц: зарегистрированные жильцы, право пользования (сервитут, договор найма), договор пожизненного содержания.
- Согласие супругов. Недвижимость, приобретённая в браке, является общей совместной собственностью, и для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 65 СК). Без него сделку успешно оспаривают, и покупатель теряет квартиру и деньги.
- Права детей. Если в жилье зарегистрирован или имеет право пользования ребёнок, нужно разрешение органа опеки и попечительства. Его отсутствие — одно из самых частых оснований для отмены сделки.
- Банкротство продавца. Если против него открыто производство, сделку могут признать недействительной как совершённую во вред кредиторам, даже спустя годы.
- Техническая документация: соответствует ли фактическая планировка документам. Несанкционированная перепланировка становится проблемой покупателя после покупки.
Самовольное строительство и перепланировка
Объект, построенный без документов, юридически не существует: его нельзя продать, подарить, передать по наследству или оформить в ипотеку (ст. 376 ГК). Собственника участка могут ещё и обязать снести сооружение за свой счёт.
Легализация возможна, и обычно именно из-за этой услуги к нам приходят владельцы домов, возведённых в 2000-х «на глаз». Порядок действий зависит от того, соответствует ли сооружение строительным нормам, принадлежит ли вам земельный участок и не нарушены ли права соседей. Часть объектов удаётся ввести в эксплуатацию в административном порядке, часть — только через суд, с признанием права собственности.
Перепланировка квартиры без согласования блокирует продажу: снесённая несущая стена или перенесённый санузел заканчиваются предписанием о восстановлении прежнего состояния, а банк не берёт такое жильё в ипотеку.
Когда адвокат не нужен
Покупка квартиры в новостройке у крупного застройщика, с чистыми документами и ипотекой банка, который сам проверяет объект, обходится участием нотариуса. Тогда консультация завершается перечнем пунктов, которые стоит прочитать в договоре, без договора на сопровождение.
Адвокат по недвижимости нужен, когда:
- объект на вторичном рынке и вы не знаете его истории;
- цена существенно ниже рыночной;
- продавец состоит в браке, имеет детей или долги;
- недвижимость унаследована или получена по решению суда;
- речь идёт о земельном участке, доме, коммерческом объекте;
- в реестре появилась чужая запись о праве собственности на ваше имущество;
- нужно узаконить построенное или перепланировку.
Пример из практики
В 2025 году к нам обратилась семья, уже внёсшая задаток за двухкомнатную квартиру на Левом берегу. Выписка из реестра была чистой, но во время аудита мы увидели, что право собственности продавец приобрёл по решению суда, отменённому в апелляции, а в Едином государственном реестре судебных решений шло дело об истребовании этой же квартиры. Мы подготовили письменное заключение, покупатели отказались от сделки и вернули задаток в двойном размере по договорённости, зафиксированной в предварительном договоре. Вся проверка заняла два рабочих дня и стоила клиентам стоимость правового аудита. (детали изменены)
Как мы работаем
- Правовой аудит объекта: реестры, обременения, история права собственности, судебные споры, статус продавца.
- Оценка рисков: письменное заключение с перечнем того, что может обернуться иском, и рекомендациями.
- Структурирование сделки: договор, порядок расчётов, гарантии, штрафные санкции.
- Сопровождение у нотариуса и контроль регистрации права собственности.
- Судебная защита: признание права собственности, отмена незаконных записей, возврат имущества, споры с застройщиками.
Стоимость услуг
Отдельно оплачиваются судебный сбор, услуги нотариуса, оценка, техническая документация и строительно-техническая экспертиза. Судебный сбор 2026 года в спорах о недвижимости: имущественный иск физического лица — 1 % цены иска в пределах от 1 331,20 до 16 640 грн, неимущественный (отмена регистрационной записи, признание договора недействительным без требования о возврате имущества) — 1 331,20 грн, для юридического лица — 1,5 % цены иска. Через «Электронный суд» ставка на 20 % меньше.
Посчитайте судебный сбор по спору о недвижимости
По неимущественным требованиям (отмена записи в реестре) сбор фиксированный — 1 331,20 грн.
Вопросы и ответы (адвокат по недвижимости)
Можно ли получить выписку из реестра самостоятельно?
Да. Собственник бесплатно видит информацию о своём имуществе в кабинете электронных сервисов Минюста и в «Дії», постороннее лицо получает выписку за административный сбор. Но такая выписка показывает текущее состояние, а историю перехода права, судебные споры, исполнительные производства и статус продавца проверяют отдельно в нескольких реестрах.
Продавец передумал после получения задатка. Можно ли что-то вернуть?
Если в договоре сумма названа именно задатком, а не авансом, и сделка сорвалась по вине того, кто его получил, он возвращает двойную сумму (ст. 570, 571 ГК). Слово «аванс» в расписке такого последствия не даёт: аванс просто возвращается. Поэтому формулировка предварительного договора важнее самой суммы.
Сделку хотят провести по доверенности. Насколько это рискованно?
Риск в том, что доверенность могла быть отменена или выдана под давлением. Проверяем её в Едином реестре доверенностей на дату сделки, выясняем, жив ли и дееспособен доверитель, не началась ли процедура банкротства. В сложных случаях настаиваем на личном участии собственника или на расчёте через нотариальный депозит.
На мою недвижимость зарегистрировали чужую запись. Что делать?
Действовать немедленно: заблокировать дальнейшие регистрационные действия, обжаловать решение регистратора в Минюсте или в суде и требовать отмены записи. Одновременно подаётся заявление об обеспечении иска, чтобы имущество не перепродали дальше. Чем больше перепродаж успеют провести, тем сложнее возвращать имущество.
Сколько длится судебный спор о недвижимости?
Простое дело — 6–10 месяцев в первой инстанции. Споры со строительно-технической или оценочной экспертизой либо с несколькими ответчиками — 12–18 месяцев, апелляция добавляет ещё три-шесть.
Делится ли недвижимость, купленная в браке, при разводе?
Да, это общая совместная собственность независимо от того, на кого она оформлена. Детали — на странице о разделе имущества.
Обращение к адвокату по недвижимости в компанию «Сварог»
Опишите объект и ситуацию: мы проверим реестры, найдём риски, которых не видно в выписке, и скажем, можно ли покупать или лучше искать другую квартиру. Аудит перед сделкой стоит на порядок дешевле, чем её оспаривание.