Адвокат по недвижимости

Право собственности на недвижимость возникает не с момента подписания договора, а с момента государственной регистрации (ст. 182 ГК, Закон № 1952-IV). Поэтому любая сделка с жильем или коммерческим объектом сводится к одному вопросу: выдержит ли запись в реестре проверку через год, пять, десять лет — и не появится ли человек, который захочет эту запись отменить.

Самые дорогостоящие ошибки совершают не в суде, а до него: когда квартиру покупают без проверки обременений, дом достраивают без документов, наследственную долю не оформляют годами. Потом это обходится в разы дороже.

Адвокат по недвижимости нужен для того, чтобы сделка была безвозвратной, а имущество — вашим по документам, а не только по факту.

+38 095 554-54-24 — консультация адвоката

Направления, в которых мы работаем

Сделки и оформление

• Оформление договора купли-продажи — проверка объекта, подготовка договора, сопровождение у нотариуса
• Оценка недвижимости
• Приватизация квартиры — бесплатная приватизация имеет крайний срок, и он уже установлен законом
• Адвокат по приватизации

Защита права собственности

• Признание права собственности — когда документов нет или реестр говорит об обратном
• Отмена незаконных регистрационных действий, возврат захваченного имущества
• Споры с наследниками, совладельцами, застройщиками

Строительство и легализация

• Разрешение на строительство
• Узаконивание жилых домов — самовольное строительство по ст. 376 ГК
• Узаконивание перепланировки

Коммерческая недвижимость

• Малая приватизация через Прозорро
• Аренда, сервитуты, споры с застройщиками

Проверка объекта перед покупкой: на что именно мы обращаем внимание

Это самая дешевая услуга из всех — и самая недооцененная. Полдня работы адвоката стоит в сотни раз меньше, чем судебный спор за квартиру.

• Кто настоящий владелец — выписка из Государственного реестра вещных прав, история перехода права за все годы. Цепочка из трёх перепродаж за полгода — красный флажок.
• Обременения и аресты — ипотека, налоговый залог, аресты в рамках исполнительных производств и уголовных дел, запреты на отчуждение.
• Судебные споры — проверка продавца и объекта в Едином реестре судебных решений и реестре должников.
• Права третьих лиц — зарегистрированные жильцы, право пользования, пожизненное содержание.
• Согласие супругов. Недвижимость, приобретенная в браке, является общей совместной собственностью. Для её продажи требуется нотариально заверенное согласие второго супруга (ст. 65 СК). Без него сделку успешно оспаривают — и покупатель теряет и квартиру, и деньги.
• Права детей. Если в жилье зарегистрирован или имеет право пользования ребенок, требуется разрешение органа опеки и попечительства. Это основание для отмены сделки номер один.
• Банкротство продавца. Если против него возбуждено производство, сделку могут признать недействительной как совершенную в ущерб кредиторам — даже спустя годы.
• Техническая документация — соответствует ли фактическая планировка документам; несанкционированная перепланировка становится вашей проблемой после покупки.

Самовольное строительство и перепланировка

Объект, построенный без документов, юридически не существует: его нельзя продать, подарить, передать по наследству или оформить в ипотеку (ст. 376 ГК). Более того — владельца участка могут обязать снести постройку за свой счет.

Легализация возможна, и обычно именно за этой услугой к нам обращаются владельцы домов, построенных в 2000-х «на глаз». Порядок действий зависит от того, соответствует ли постройка строительным нормам, принадлежит ли вам земельный участок и не нарушены ли права соседей. Часть объектов удается ввести в эксплуатацию в административном порядке; часть — только через суд, с признанием права собственности.

Перепланировка квартиры без согласования — отдельная история. Снесенная несущая стена или перенесенный санузел блокируют продажу и могут привести к предписанию о восстановлении прежнего состояния.

Когда адвокат не нужен

Покупка квартиры в новостройке у крупного застройщика, с чистыми документами и ипотекой банка, который сам проверяет объект, — ситуация, когда можно обойтись нотариусом. Мы скажем об этом прямо.

Адвокат по недвижимости нужен, когда:

• объект находится на вторичном рынке — и вы не знаете его истории;
• цена существенно ниже рыночной (самый частый признак проблемы);
• продавец — в браке, с детьми или в долгах;
• недвижимость унаследована или получена по решению суда;
• речь идет о земельном участке, доме, коммерческом объекте;
• в реестре появилась чужая запись о праве собственности на ваше имущество;
• необходимо узаконить постройку или перепланировку.

Как мы работаем

1. Правовой аудит объекта — реестры, обременения, история права собственности, судебные споры, статус продавца.
2. Оценка рисков — письменное заключение с перечнем того, что может обернуться иском, и рекомендациями.
3. Структурирование сделки — договор, порядок расчетов, гарантии, штрафные санкции.
4. Сопровождение у нотариуса и контроль регистрации права собственности.
5. Судебная защита — признание права собственности, отмена незаконных записей, возврат имущества, споры с застройщиками.

Стоимость услуг

Отдельно оплачиваются: судебный сбор, услуги нотариуса, оценка, техническая документация, строительно-техническая экспертиза.

Полный прайс

Вопросы и ответы

Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Владельца и историю перехода права собственности, обременения и аресты, судебные споры, зарегистрированных лиц, согласие супруга продавца, права детей, соответствие планировки документам и финансовое состояние продавца.

Можно ли оспорить сделку, заключенную без согласия супруги или супруга?

Да. Недвижимость, приобретенная в браке, является общей совместной собственностью, и ее отчуждение требует нотариально заверенного согласия второго супруга. Без него второй супруг имеет право оспорить договор.

Что делать, если на мою недвижимость зарегистрировали чужую запись?

Действовать немедленно: приостановить дальнейшие регистрационные действия, обжаловать решение регистратора и потребовать отмены записи. Чем больше перепродаж успеют провести, тем сложнее будет вернуть имущество.

Можно ли продать дом без документов?

Нет. Объект, не введенный в эксплуатацию и не зарегистрированный, юридически не существует. Сначала необходимо узаконить его — в административном порядке или через суд.

Сколько стоит узаконивание перепланировки?

Зависит от того, затрагивались ли несущие конструкции и инженерные сети. Простой случай решается с помощью технической документации; сложный — через проект, экспертизу и, при необходимости, суд. Точную сумму называем после изучения документов.

Делится ли недвижимость, купленная в браке, при разводе?

Да, это совместная собственность, независимо от того, на чье имя она оформлена. Подробности — на странице о разделе имущества.

Сколько длится судебный спор по недвижимости?

Простое дело — 4–8 месяцев. Споры с экспертизой (строительно-технической, оценочной) или с несколькими ответчиками — 10–18 месяцев, с апелляцией — дольше.

Какие документы взять с собой на консультацию?

Правоустанавливающие документы на объект, выписка из реестра, технический паспорт, договор (если сделка уже заключена или готовится), переписка со второй стороной, документы о семейном положении.

Обращение к адвокату по недвижимости в компанию «Сварог»

Опишите объект и ситуацию — мы проверим реестры, выявим риски, которые не видны в выписке, и скажем, можно ли покупать или лучше искать другую квартиру. Аудит перед сделкой обходится на порядок дешевле, чем её обжалование.

+38 095 554-54-24 · Киев, ул. Хорива, 7, оф. 2 (Подол) · Пн–Пт 9:00–18:00