Хто першим сформував ділянку — той її отримає: позиція Верховного Суду 2026 для земельних спорів

У спорі двох претендентів на одну земельну ділянку перевагу має не той, хто першим подав заяву чи отримав дозвіл на розробку документації, а той, на підставі проекту землеустрою якого ділянку сформували як об’єкт цивільних прав. Так вирішив Верховний Суд у постанові від 15 жовтня 2025 року у справі № 386/987/19. Дозвіл ради — початкова стадія процедури, яка не створює захищених очікувань щодо конкретної ділянки.

Класичний сюжет земельних конфліктів: двоє людей претендують на одну й ту саму вільну ділянку, обоє отримали дозволи на розробку документації, і кожен вважає себе «першим». Роками суди вирішували такі справи по-різному: хтось дивився на дату заяви, хтось на дату дозволу. 15 жовтня 2025 року колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду поставила крапку, і ця логіка змінює тактику в кожній справі про конкуренцію претендентів.

Нижче — зміст позиції, її наслідки для тих, хто зараз оформлює ділянку, і типові конфігурації спорів. Якщо ваша ситуація вже конфліктна, сторінка послуги: адвокат із земельних питань.

Що саме сказав Верховний Суд

Фабула справи № 386/987/19 проста. У травні 2018 року жінка звернулася до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області по дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ділянки для ведення особистого селянського господарства, замовила проект і подала заяву про державну реєстрацію ділянки. У серпні 2019 року їй відмовили у внесенні відомостей до Державного земельного кадастру через перетин з іншою ділянкою: ту саму землю вже зареєстрував за собою інший претендент, чий проект затвердили наказом від 9 серпня 2018 року.

Апеляційний суд став на бік жінки, вважаючи, що видача дозволів двом громадянам на одну ділянку суперечить нормам землеустрою. Верховний Суд із цим не погодився. Ділянка з конкретно визначеними межами була сформована саме на підставі проекту другого претендента, і він раніше вчинив юридично значущі дії: раніше закінчив розроблення проекту, за його заявою раніше сформовано ділянку і, як наслідок, раніше ухвалено рішення про затвердження проекту. Підсумковий висновок: за наявності двох або більше охочих отримати ділянку державної чи комунальної власності безоплатно в межах норм ст. 121 ЗК першочергове право має особа, на підставі проекту землеустрою якої сформовано відповідну ділянку.

Що закон розуміє під «сформованою ділянкою»

Формування земельної ділянки полягає у визначенні її як об’єкта цивільних прав і передбачає визначення площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (ч. 1 ст. 79-1 ЗК). Сформовані ділянки підлягають державній реєстрації у кадастрі, а вирішальна для спорів норма — ч. 4 тієї самої статті: ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Доти, доки кадастрового номера немає, об’єкта цивільних прав не існує, а отже, немає й чого «займати в чергу». Саме тому дозвіл на розроблення проекту юридично не закріплює за заявником територію: він дозволяє готувати документацію, і не більше.

Строки, які працюють на вас

Процедура безоплатної приватизації розписана у ст. 118 ЗК, і в ній є три строки, про які варто пам’ятати кожному претенденту:

• орган розглядає заяву про надання дозволу і дає дозвіл або мотивовану відмову у місячний строк (ч. 7). Єдина законна підстава для відмови — невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, генпланів та іншої містобудівної документації;
• якщо ділянка зайнята вашим власним будинком чи іншою будівлею і орган за місяць не надав ані дозволу, ані відмови, ви маєте право протягом наступного місяця замовити проект без дозволу, письмово повідомивши про це орган (ч. 7). Це фактично мовчазна згода;
• готовий проект землеустрою орган затверджує і передає ділянку у власність у двотижневий строк з дня його отримання (ч. 9).

З лютого 2024 року у ст. 118 ЗК з’явилася ще одна норма (ч. 10): заява про надання дозволу і сама документація реєструються в день надходження і розглядаються в порядку черговості. Черговість впливає на послідовність розгляду паперів, але не створює права на ділянку — саме це й розмежував Верховний Суд.

Що це змінює у 2026 році

Під час воєнного стану безоплатна передача земель державної та комунальної власності у приватну власність заборонена, як і надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з такою метою та сама розробка такої документації (пп. 5 п. 27 розділу X ЗК). Заборона не поширюється на три категорії:

• власників розташованих на ділянці об’єктів нерухомого майна — будівель і споруд;
• колишніх власників нерухомості, знищеної внаслідок збройної агресії, право власності на яку припинено у зв’язку зі знищенням майна (виняток додано Законом № 4625-IX від 08.10.2025);
• громадян України щодо земельних ділянок, переданих їм у користування до набрання чинності Земельним кодексом, тобто до 1 січня 2002 року.

На цих звужених треках конкуренція за придатні ділянки лише зросла, і позиція Верховного Суду стала головним аргументом у спорах «двох дозволів». Після зняття обмежень, коли ради почнуть масово видавати нові дозволи, гонка формування розгорнеться в повному масштабі.

Типові конфігурації спорів і хто виграє

Що робити, якщо ви зараз оформлюєте ділянку

1. Не зупиняйтеся на дозволі. Після рішення органу одразу замовляйте проект землеустрою у сертифікованого інженера-землевпорядника; стандартний строк розробки — 1–3 місяці, і кожен тиждень простою стає форою конкуренту.
2. Контролюйте реєстрацію в кадастрі. Проект без реєстрації ділянки не завершує формування: домагайтеся внесення відомостей до ДЗК і присвоєння кадастрового номера.
3. Перевіряйте, чи не претендує на ту саму територію хтось іще. Витяг з ДЗК про земельну ділянку коштує 170 грн (0,05 прожиткового мінімуму, з округленням до 10 грн), надається в день реєстрації заяви; додайте запит до ради про видані щодо цієї території дозволи.
4. Стежте за двотижневим строком затвердження готового проекту (ч. 9 ст. 118 ЗК). Якщо орган зволікає, фіксуйте це письмово: бездіяльність оскаржується в адміністративному суді протягом шести місяців з дня, коли ви дізналися про порушення (ч. 2 ст. 122 КАС).

Якщо ділянку «перехопили»

Коли орган передав сформовану вами ділянку іншій особі, оскаржується і рішення про передачу, і наступна державна реєстрація права. Тут важливо не помилитися з порядком судочинства: спір із конкурентом за право на конкретну ділянку є спором про право і розглядається за правилами цивільного судочинства — справу № 386/987/19 розглядав саме Касаційний цивільний суд. Натомість бездіяльність ради чи Держгеокадастру, коли конкурента немає, оскаржується в адміністративному суді.

Успіх залежить від хронології, зафіксованої документально: дати договору з розробником, дати завершення проекту, дати подання заяви про реєстрацію ділянки, дати рішення про затвердження. Суміжна лінія захисту з практики 2026 року — відмови «через воєнний стан» власникам нерухомості, розташованої на ділянці: такі відмови суперечать прямому винятку з пп. 5 п. 27 розділу X ЗК, і про це ми детально писали в матеріалі про приватизацію землі під будинком.

Типові помилки претендентів

• Вважати дозвіл гарантією. Верховний Суд прямо назвав його початковою стадією процедури, що не створює захищених очікувань щодо конкретної ділянки.
• Розтягувати розробку проекту: поки ви «збираєтеся», конкурент реєструє ділянку в кадастрі і виграє гонку формування.
• Не перевіряти конкурентів. Про другого претендента люди дізнаються тоді, коли реєстратор відмовляє через перетин меж, — як і сталося у справі № 386/987/19.
• Пропускати строки оскарження: для адміністративного позову це шість місяців з дня, коли особа дізналася про порушення.
• Судитися «за чергу» замість «за об’єкт». Аргумент «я перший подав заяву» без сформованої ділянки програшний; будуйте позицію на стадії формування.

Коли адвокат не потрібен

Якщо ви єдиний претендент, орган не заперечує, а розробник документації працює у графіку, процедура йде своїм ходом без юриста. Адвокат потрібен, коли на ділянку двоє і більше претендентів, коли орган передав її іншому або зволікає із затвердженням, і коли треба вибудувати доказову хронологію формування для суду.

Питання та відповіді

Я перший подав заяву на ділянку. Це щось гарантує?

Ні. За позицією Верховного Суду у справі № 386/987/19 дата заяви пріоритету не створює: перевага в того, на підставі чийого проекту землеустрою ділянку сформували і зареєстрували в кадастрі.

Що означає «сформована ділянка»?

Ділянка з визначеними межами, площею і кадастровим номером, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру. За ч. 4 ст. 79-1 ЗК вона вважається сформованою з моменту присвоєння кадастрового номера; до цього моменту вона не є об’єктом цивільних прав.

Нам обом видали дозволи на одну територію. Це законно?

Дозвіл не закріплює територію за заявником, тому на практиці органи видають їх кільком особам щодо тих самих земель. Апеляційний суд у справі № 386/987/19 вважав це порушенням, але Верховний Суд вирішив спір не через законність дозволів, а через те, чий проект завершив формування ділянки.

Орган передав сформовану мною ділянку іншому. Що робити?

Оскаржувати рішення про передачу та наступну реєстрацію права з доказовою хронологією: дати проекту, реєстрації в кадастрі, вашого клопотання про затвердження. Спір із конкурентом за право на ділянку розглядається в порядку цивільного судочинства.

Скільки триває розробка проекту землеустрою?

Стандартно 1–3 місяці; строки обумовлюються угодою з виконавцем робіт із землеустрою, законом вони не встановлені. Вартість залежить від площі та регіону і на ринку стартує приблизно від 10 000 грн. Далі — реєстрація в кадастрі та затвердження проекту органом у двотижневий строк.

Чи діє ця позиція ВС під час воєнного стану?

Так, вона застосовується до всіх спорів про конкуренцію претендентів. Обмеження воєнного стану звужують коло ситуацій, у яких можна отримати землю, але не змінюють правила пріоритету формування.

Я маю першочергове право як УБД. Воно сильніше за формування?

Це різні площини: першочерговість працює, коли орган обирає між рівними претендентами на визначену ділянку. Якщо конкурент уже сформував ділянку як об’єкт, першочерговість сама по собі його пріоритет не долає, тому й учаснику бойових дій не варто зупинятися на стадії дозволу.

Що робити, якщо рада мовчить і не дає дозволу?

Якщо на ділянці стоїть ваша нерухомість, після місяця мовчання можна замовити проект без дозволу, письмово повідомивши орган (ч. 7 ст. 118 ЗК). В інших випадках бездіяльність оскаржується в адміністративному суді протягом шести місяців.

Де перевірити, чи не сформував хтось ділянку на «моїй» території?

На Публічній кадастровій карті (нові ділянки з’являються після реєстрації), витягом з ДЗК і запитом до ради про видані щодо цієї території дозволи. Моніторити варто щомісяця протягом усієї розробки проекту.

Джерела

• Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15.10.2025 у справі № 386/987/19 (за оглядом практики ВС із земельних спорів за ІІ півріччя 2025 року) — unba.org.ua
• Земельний кодекс України, ст. 79-1, 118, 121, 122, пп. 5 п. 27 розділу X — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
• Закон України «Про Державний земельний кадастр» — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3613-17
• Кодекс адміністративного судочинства України, ст. 122 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2747-15
• Закон України від 08.10.2025 № 4625-IX (виняток для власників знищеної нерухомості) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/4625-20

Супровід оформлення ділянки з компанією «Сварог»

Розкажіть, на якій стадії ваша справа і чи є конкуренти, — ми перевіримо територію за кадастром і виданими дозволами, вибудуємо графік формування так, щоб ви фінішували першими, а якщо ділянку вже передали іншому, оскаржимо рішення з доказовою хронологією. Дотичні матеріали й послуги: приватизація земельної ділянки, адвокат із земельних питань, адміністративні справи, повний прайс.

+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00