Олександр Сич
August 23, 2026
У спорі двох претендентів на одну земельну ділянку перевагу має не той, хто першим подав заяву чи отримав дозвіл на розробку документації, а той, хто першим сформував ділянку як об’єкт цивільних прав — розробив проект землеустрою і зареєстрував ділянку в кадастрі (позиція Верховного Суду у справі № 386/987/19). Дозвіл ради на розробку документації не гарантує отримання землі.
Класичний сюжет земельних конфліктів: двоє людей претендують на одну й ту саму вільну ділянку, обоє отримали від ради дозволи на розробку документації, і кожен вважає себе «першим». Роками суди вирішували такі справи по-різному: хтось дивився на дату заяви, хтось на дату дозволу. Верховний Суд визначився, і його логіка змінює тактику в кожній справі про конкуренцію претендентів. Заразом вона пояснює, чому «отримав дозвіл» і «отримав землю» юридично різні речі.
Розберемо позицію ВС, її наслідки для тих, хто зараз оформлює ділянку, і типові конфігурації спорів. Якщо ваша ситуація вже конфліктна — сторінка послуги: адвокат із земельних питань.
Що саме сказав Верховний Суд
Суть позиції у справі № 386/987/19: дозвіл органу на розробку проекту землеустрою не створює право на ділянку і не зобов’язує раду передати її саме цьому заявнику. Право виникає щодо сформованого об’єкта: поки ділянка не має визначених меж і кадастрового номера, вона не є об’єктом цивільних прав, тож і «зайняти чергу» на неї неможливо. Коли претендентів двоє, порівнюються не дати заяв, а стадії: хто першим довів ділянку до стану сформованого об’єкта (проект землеустрою розроблений, ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі), той і має перевагу.
Практичний висновок: дозвіл ради — лише «квиток на старт», а виграє той, хто швидше пройде дистанцію до кадастрової реєстрації.
Що це змінює у 2026 році
Під час воєнного стану загальна безоплатна передача земель заблокована, але живими залишаються кілька треків: приватизація землі під власною нерухомістю, завершення процедур, розпочатих до заборони, і першочергове відведення окремим категоріям. На цих звужених треках конкуренція за придатні ділянки лише зросла — і позиція ВС стала головним аргументом у спорах «двох дозволів». А після зняття мораторію, коли ради почнуть масово видавати нові дозволи, гонка формування розгорнеться в повному масштабі: хто розуміє правила, той готує документацію заздалегідь.
Типові конфігурації спорів і хто виграє
| Ситуація | Хто має перевагу за позицією ВС |
|---|---|
| Обидва мають дозволи, жоден не зареєстрував ділянку в кадастрі | Ніхто «автоматично»: виграє той, хто першим завершить формування; змагання триває |
| У першого — давніший дозвіл, у другого — зареєстрована в кадастрі ділянка | Другий: сформований об’єкт б’є давність заяви |
| Перший зареєстрував ділянку, рада передала її другому | Перший має сильну позицію для оскарження рішення ради |
| Ділянку сформувала сама рада і виставила порядок відведення | Претенденти рівні; вирішують передбачені законом пріоритети (наприклад, першочергове право УБД) |
Що робити, якщо ви зараз оформлюєте ділянку
- Не зупиняйтеся на дозволі. Після рішення ради одразу замовляйте проект землеустрою у сертифікованого розробника; стандартний строк розробки — 1–3 місяці, і кожен тиждень простою — фора конкуренту.
- Контролюйте реєстрацію в кадастрі. Проект без реєстрації ділянки не завершує формування; домагайтеся внесення до ДЗК і отримання кадастрового номера.
- Перевіряйте, чи не претендує на ту саму територію хтось іще: витяги з ДЗК, запити до ради про видані дозволи щодо цієї території.
- Якщо рада зволікає із затвердженням готового проекту — не чекайте мовчки. Бездіяльність оскаржується в адміністративному суді, а строки тут працюють проти вас.
Якщо ділянку «перехопили»
Коли рада передала сформовану вами ділянку іншій особі, оскаржується і рішення ради, і, за потреби, наступна реєстрація права. Практика на боці того, хто сформував об’єкт, але успіх залежить від хронології, зафіксованої документально: дати розробки проекту, дати реєстрації в кадастрі, листування з радою. Суміжна лінія захисту з практики 2026 року: відмови рад у затвердженні документації «через воєнний стан» для власників нерухомості на ділянці суди визнають незаконними — про цей виняток ми детально писали в контексті приватизації землі під будинком.
Типові помилки претендентів
- Вважати дозвіл гарантією. Дозвіл не створює права на ділянку — це прямо випливає з позиції ВС.
- Розтягувати розробку проекту. Поки ви «збираєтеся», конкурент реєструє ділянку в кадастрі і виграє гонку формування.
- Не перевіряти конкурентів. Про другого претендента люди дізнаються, коли рада вже ухвалила рішення не на їхню користь.
- Пропускати строки оскарження. Рішення ради про передачу ділянки іншій особі оскаржується у 6-місячний строк звернення до адмінсуду — зволікання коштує ділянки.
- Судитися «за чергу» замість «за об’єкт». Аргумент «я перший подав заяву» без сформованої ділянки програшний; будуйте позицію на стадії формування.
Коли адвокат не потрібен
Якщо ви єдиний претендент, рада не заперечує, а розробник документації працює у графіку — процедура йде своїм ходом без юриста. Адвокат потрібен, коли на ділянку двоє і більше претендентів, коли рада передала її іншому або зволікає із затвердженням, і коли треба вибудувати доказову хронологію формування для суду.
Питання та відповіді
Я перший подав заяву на ділянку. Це щось гарантує?
Ні. За позицією ВС дата заяви не створює пріоритету: перевага у того, хто першим сформував ділянку — розробив проект землеустрою і зареєстрував її в кадастрі.
Що означає «сформована ділянка»?
Ділянка з визначеними межами, площею і кадастровим номером, внесена до Державного земельного кадастру (ст. 79-1 ЗК). До цього моменту вона не є об’єктом цивільних прав, і претендувати на неї «в чергу» юридично неможливо.
Нам обом видали дозволи на одну територію. Це законно?
Так, дозвіл не закріплює територію за заявником, тому ради видають їх кільком особам щодо тих самих земель. Саме тому і виникла позиція ВС: конфлікт вирішується на стадії формування, а не видачі дозволів.
Рада передала сформовану мною ділянку іншому. Що робити?
Оскаржувати рішення ради в адміністративному суді у 6-місячний строк, з доказовою хронологією: дати проекту, реєстрації в кадастрі, вашого клопотання про затвердження. Практика на боці того, хто сформував об’єкт.
Скільки триває розробка проекту землеустрою і скільки вона коштує?
Стандартно 1–3 місяці; вартість залежить від площі та регіону, для типової ділянки під будівництво — орієнтовно від 10 000 грн. Далі — реєстрація в кадастрі та затвердження документації радою (розгляд у місячний строк).
Чи діє ця позиція ВС під час воєнного стану?
Так, вона застосовується до всіх спорів про конкуренцію претендентів. Обмеження воєнного стану звужують коло ситуацій, де можна отримати землю, але не змінюють правило пріоритету формування.
Я маю першочергове право як УБД. Воно сильніше за формування?
Це різні площини: першочерговість працює, коли рада обирає між рівними претендентами на визначену ділянку. Якщо ж конкурент уже сформував ділянку як об’єкт, першочерговість сама по собі його пріоритет не долає — тому УБД тим більше не варто зупинятися на стадії дозволу.
Скільки коштує судове оскарження рішення ради?
Немайновий адміністративний позов фізособи — 1 331,20 грн судового збору у 2026 році, мінус 20% через «Електронний суд». У разі виграшу витрати стягуються з відповідача.
Де перевірити, чи не сформував хтось ділянку на «моїй» території?
На Публічній кадастровій карті (нові ділянки з’являються після реєстрації) і запитом до ради про видані дозволи щодо цієї території. Моніторити варто щомісяця протягом усієї розробки проекту.
Джерела
- Постанова Верховного Суду у справі № 386/987/19 — reyestr.court.gov.ua
- Земельний кодекс України, ст. 79-1, 118, 122 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
- Закон України «Про Державний земельний кадастр» — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3613-17
- КАС України (строки звернення до адмінсуду) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2747-15
Супровід оформлення ділянки з компанією «Сварог»
Розкажіть, на якій стадії ваша справа і чи є конкуренти, — ми перевіримо територію за кадастром і виданими дозволами, вибудуємо графік формування так, щоб ви фінішували першими, а якщо ділянку вже передали іншому — оскаржимо рішення ради з доказовою хронологією. Дотичні послуги: адвокат із земельних питань, адміністративні справи, повний прайс.
+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7, оф. 2 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00