Продаж землі сільськогосподарського призначення у 2026 році: хто може купити, ціна та переважне право орендаря

Купити земельну ділянку сільськогосподарського призначення у 2026 році може громадянин України або зареєстрована в Україні компанія, усі учасники якої — громадяни, держава чи територіальна громада. Межа для одного набувача становить 10 000 гектарів, ціна не може бути нижчою за нормативну грошову оцінку, а розрахунок — тільки безготівковий. Якщо ділянка в оренді, намір продажу реєструють за два місяці.

Ринок землі відкрився 1 липня 2021 року за Законом № 552-IX, а з 1 січня 2024-го до кола покупців додалися українські юридичні особи, і межа площі на одного набувача зросла зі 100 до 10 000 гектарів. Для власника паю це означає, що коло претендентів розширилося, а разом із ним зросла й ціна: за даними Держгеокадастру, на початку 2026 року середня вартість гектара сільгоспземлі трималася близько 64 600 грн, хоча в Черкаській, Полтавській і Київській областях угоди закривалися помітно дорожче.

Складність не в тому, щоб знайти покупця, а в тому, що більшість паїв віддані в довгострокову оренду. Орендар має переважне право купівлі, і продавець, який про це забув, ризикує втратити і гроші, і ділянку: суд може перевести права покупця на орендаря. Нижче — хто може бути набувачем, скільки і кому платити, як провести процедуру з орендованою ділянкою і що робити, коли переважне право вже порушили.

Хто може купити землю сільськогосподарського призначення у 2026 році

Коло набувачів визначає стаття 130 Земельного кодексу та пункт 15 розділу X «Перехідні положення». Право власності на сільгоспземлю можуть набувати громадяни України, юридичні особи, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками або кінцевими бенефіціарними власниками яких є виключно громадяни України, держава чи територіальні громади, а також самі громади й держава. Загальна площа у власності одного набувача разом із пов’язаними особами не може перевищувати 10 000 гектарів.

Банк може отримати сільгоспділянку у власність лише як предмет застави і зобов’язаний продати її на земельних торгах протягом двох років. Іноземцям, особам без громадянства, іноземним компаніям і українським компаніям з іноземними бенефіціарами купувати сільгоспземлю заборонено до вирішення питання на референдумі. Нотаріус перевіряє набувача за Державним реєстром речових прав, Державним земельним кадастром і реєстром відомостей про кінцевих бенефіціарів, і за наявності заборони просто відмовляє у посвідченні договору. Якщо ділянка все ж перейшла до особи, яка не може нею володіти, вона підлягає відчуженню протягом року за статтею 145 Земельного кодексу.

Ціна, розрахунки й податки продавця

До 1 січня 2030 року ціна продажу ділянки, виділеної в натурі власникові земельної частки (паю), не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. НГО конкретної ділянки видно у витягу з технічної документації, який замовляють через Державний земельний кадастр, і саме від цієї цифри нотаріус відштовхується при посвідченні договору. Розрахунки за такими угодами проводяться виключно у безготівковій формі, тобто готівка «у конверті» позбавляє продавця доказів оплати.

Податкове навантаження залежить від того, як довго ділянка у власності й чи був цього року інший продаж нерухомості. Якщо пай отриманий у процесі приватизації або виділений у натурі власникові земельної частки і продається не частіше одного разу на рік, дохід не оподатковується за пунктом 172.1 Податкового кодексу. В інших випадках продавець сплачує 5 % податку на доходи фізичних осіб і 5 % військового збору, а за посвідчення договору додається державне мито в розмірі 1 % від суми угоди. Перед підписанням варто звірити цифри з адвокатом з податкових спорів, бо переплату потім повертають через податкову або суд.

Переважне право купівлі: хто стоїть перед орендарем

Стаття 130-1 Земельного кодексу встановлює дві черги суб’єктів переважного права. Першою йде особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо ділянка розташована в межах наданої їй ділянки надр. Орендар стоїть у другій черзі й реалізує своє право тоді, коли суб’єкта першої черги немає або він відмовився. Тому формулювання «орендар має першочергове право» неточне: першочерговість належить надрокористувачеві, і в окремих районах це реальна, а не теоретична ситуація.

Переважне право реалізується за умови, що його суб’єкт сплачує ціну, за якою продається ділянка, і приймає решту умов договору, встановлених продавцем. Суб’єкт може один раз передати своє переважне право іншій особі, а подальша передача третім особам заборонена, тож схема з нескінченним «перепродажем» права не працює. Перевірити, чи існує зареєстрований договір оренди й чи потрапляє ділянка в межі наданих надр, можна за витягами з Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав; адвокат із земельних питань зазвичай починає супровід угоди саме з цих двох документів.

Як продати ділянку, що перебуває в оренді: покроково

1. Замовте витяг з Державного земельного кадастру та інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав, щоб побачити зареєстровану оренду, сервітути, іпотеку й арешти. Довідку формують у день звернення.
2. Не пізніш як за два місяці до дня укладення договору зареєструйте намір продати ділянку. Заяву подають нотаріусу, який вносить відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
3. Нотаріус протягом трьох робочих днів надсилає суб’єктам переважного права повідомлення цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення, вказуючи ціну й інші умови продажу.
4. Суб’єкт переважного права має один місяць з дня отримання повідомлення, щоб повідомити нотаріуса про намір купити ділянку або передати своє право іншій особі. Мовчання протягом цього строку означає відмову.
5. Після спливу строку підпишіть договір купівлі-продажу в нотаріуса, проведіть безготівковий розрахунок і сплатіть податки та державне мито. Оформлення договору купівлі-продажу нотаріус завершує державною реєстрацією права власності за покупцем.
6. Отримайте витяг з Державного реєстру речових прав про зареєстроване право нового власника. Адміністративний збір за реєстрацію у звичайний строк — 330 грн, за два робочі дні — 3 330 грн.

Що робити орендарю, чиє переважне право порушили

Коли ділянку продали без повідомлення, орендар подає позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Особливість цієї категорії справ у тому, що одночасно з позовом потрібно внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором мав сплатити покупець: без цього суд відмовить, навіть якщо порушення очевидне. Позов подається в межах загальної позовної давності у три роки, і тут варто пам’ятати, що перебіг давності, зупинений з 2 квітня 2020 року, відновився з 4 вересня 2025-го за Законом № 4434-IX.

Продавцеві така справа обертається тим, що гроші вже отримані від одного покупця, а ділянка переходить до іншого, і розрахунки доводиться розплутувати окремим позовом. Саме тому нотаріуси відмовляються посвідчувати угоду, доки не побачать доказів реєстрації наміру й вручення повідомлення. Якщо спір уже в суді, судовий супровід має сенс починати до першого засідання, поки не сплив строк на подання відзиву й доказів.

Типові помилки продавців і покупців

• Продаж без реєстрації наміру. Двомісячний строк відлічують не від усної домовленості, а від внесення відомостей до реєстру, тож угода, укладена «заднім числом», дає орендарю готову підставу для позову про переведення прав покупця.
• Ціна нижча за нормативну грошову оцінку. Нотаріус зобов’язаний звірити ціну з НГО і відмовить у посвідченні, а сторони втратять час на повторну оцінку та переузгодження умов.
• Готівковий розрахунок. Безготівкова форма обов’язкова, і за відсутності платіжної інструкції продавець не доведе оплату, якщо покупець вирішить оспорити угоду.
• Різні умови для орендаря й реального покупця. Якщо орендарю запропонували ділянку дорожче, ніж потім продали третій особі, суд розцінює це як обхід переважного права.
• Ігнорування суб’єкта першої черги. Наявність спеціального дозволу на видобування корисних копалин перевіряють до реєстрації наміру, а не після підписання договору.

Коли адвокат не потрібен

Якщо ділянка не обтяжена орендою, іпотекою чи арештом, покупець — громадянин України, а ціна вища за нормативну грошову оцінку, угоду цілком реально провести самостійно через нотаріуса. Нотаріус сам перевірить реєстри, розрахує державне мито й зареєструє право власності, а вартість його послуг буде меншою за юридичний супровід. Допомога потрібна тоді, коли ділянка в оренді, спадкова маса ще не оформлена, співвласників кілька, межі не внесені до кадастру або орендар уже заявив про намір оспорити продаж. Орієнтовні суми супроводу є на сторінці цін юридичних послуг: письмовий правовий висновок щодо конкретної ділянки — від 5 000 грн, консультація — від 1 500 грн.

Питання та відповіді

Чи можна продати пай під час воєнного стану

Так, обіг приватних сільськогосподарських ділянок не зупинено. Воєнні обмеження стосуються насамперед безоплатної передачі земель державної та комунальної власності у приватну власність і продажу державних та комунальних сільгоспземель, а не угод між приватними особами.

Скільки гектарів може купити одна людина

З 1 січня 2024 року загальна площа сільгоспземлі у власності одного набувача разом із пов’язаними особами не може перевищувати 10 000 гектарів. До цієї дати для громадян діяла межа у 100 гектарів.

Чи може юридична особа купити пай

Може, якщо вона створена й зареєстрована за законодавством України, а її учасниками та кінцевими бенефіціарами є виключно громадяни України, держава або територіальні громади. Компанія з іноземним засновником права купівлі не має.

Що буде, якщо продати ділянку без повідомлення орендаря

Орендар протягом трьох років може подати позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця, внісши на депозит суду ціну договору. У разі задоволення позову ділянка перейде до орендаря, а покупець повертатиме свої гроші окремо.

Скільки часу займає продаж орендованої ділянки

Мінімум два місяці з дня реєстрації наміру продажу, бо саме такий строк дає закон суб’єктам переважного права. Якщо орендар відмовився письмово раніше, нотаріуси все одно витримують передбачену статтею 130-1 процедуру.

Чи потрібно платити податок з продажу успадкованого паю

Дохід від продажу ділянки, отриманої у спадщину, не оподатковується, якщо це перший продаж нерухомості протягом року, і трирічний строк володіння тут не застосовується. Державне мито в розмірі 1 % сплачується в будь-якому разі.

Чи можна продати ділянку дешевше за нормативну грошову оцінку

Ні, до 1 січня 2030 року ціна продажу ділянки, виділеної в натурі власникові земельної частки, не може бути нижчою за НГО. Нотаріус звіряє суму договору з витягом про нормативну грошову оцінку.

Хто платить за нотаріуса та оцінку

Закон не закріплює розподіл витрат, тому сторони визначають його в договорі. На практиці державне мито ділять навпіл або покладають на покупця, а витяг про нормативну грошову оцінку замовляє продавець.

Чи можна передати переважне право іншій особі

Так, суб’єкт переважного права може один раз передати його іншій особі, і про це він повідомляє нотаріуса в межах місячного строку. Подальша передача такого права третім особам заборонена.

Як перевірити, чи є на ділянці оренда

Замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за кадастровим номером ділянки. Зареєстровані договори оренди, іпотеки, сервітути й арешти відображаються саме там.

Джерела

• Земельний кодекс України, статті 130, 130-1, 145 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX — zakon.rada.gov.ua/laws/show/552-20
• Податковий кодекс України, стаття 172 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15
• Державний земельний кадастр і публічна кадастрова карта — land.gov.ua

Продаж землі сільськогосподарського призначення з компанією «Сварог»

Ми перевіряємо ділянку за реєстрами, готуємо реєстрацію наміру продажу, супроводжуємо переписку з орендарем і нотаріусом, а в спірних випадках представляємо власника або орендаря в суді у справах про переведення прав покупця. Почати можна з консультації: після неї стає зрозуміло, чи вистачить нотаріуса, чи потрібен повний супровід угоди.

+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00