Мала приватизація Прозорро у 2026 році: внески, строки й нові правила для орендарів

Щоб узяти участь в аукціоні з малої приватизації у 2026 році, потрібно зареєструватися на будь-якому акредитованому майданчику ProZorro.Продажі, сплатити реєстраційний внесок 864,70 грн і гарантійний внесок у розмірі 20 % стартової ціни лота. Переможець підписує протокол протягом 7 днів, платить за об’єкт протягом 20 днів і укладає договір купівлі-продажу протягом 25 днів.

З 6 червня 2026 року в малій приватизації діють нові правила: Закон № 4360-IX скасував пряму процедуру викупу орендарем і замінив її аукціоном, на якому орендар з невід’ємними поліпшеннями має переважне право придбати об’єкт за найвищою запропонованою на торгах ціною. Тому схема «домовився з орендодавцем і викупив приміщення» більше не працює.

Мала приватизація охоплює об’єкти, вартість активів яких не перевищує 250 млн грн: окремі будівлі та приміщення, цілісні майнові комплекси невеликих підприємств, об’єкти незавершеного будівництва, транспорт, акції державних компаній. Усе інше продають за процедурою великої приватизації з радником. Нижче — скільки коштує участь, як влаштований аукціон і де найчастіше втрачають гарантійний внесок.

Що продають через малу приватизацію

Перелік об’єктів визначає стаття 5 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» № 2269-VIII. До малої приватизації належать єдині майнові комплекси державних і комунальних підприємств та їхні структурні підрозділи, окремі об’єкти нерухомості, об’єкти незавершеного будівництва, законсервовані об’єкти, а також пакети акцій розміром менше ніж 50 % статутного капіталу. Межа в 250 млн грн рахується за вартістю активів за даними фінансової звітності.

Продавцем виступає Фонд державного майна та його регіональні відділення або орган місцевого самоврядування, коли йдеться про комунальне майно. Торги проходять виключно в електронній системі ProZorro.Продажі за Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів № 432 від 10 травня 2018 року. Паперових аукціонів і закритих конкурсів у малій приватизації немає.

Стаття 8 Закону № 2269-VIII перелічує тих, хто покупцем бути не може: юридичні особи, зареєстровані в державі-агресорі або підконтрольні її резидентам, особи під санкціями, компанії з офшорних юрисдикцій, а також ті, хто не розкрив інформацію про кінцевого бенефіціарного власника. Перевірка структури власності потенційного покупця — перше, що робить адвокат із малої приватизації Прозорро ще до подання заяви.

Скільки коштує участь в аукціоні

Учасник платить двічі до початку торгів і один раз після перемоги. Реєстраційний внесок не повертається нікому, гарантійний повертають усім, крім переможця, — йому цю суму зараховують у рахунок ціни об’єкта.

Приклад розрахунку для приміщення зі стартовою ціною 1 200 000 грн: реєстраційний внесок 864,70 грн, гарантійний внесок 240 000 грн, які потрібно мати на рахунку до кінця строку подання заяв. Якщо переможець виграв за 1 500 000 грн, винагорода майданчика становить 60 000 грн, а доплатити до повної вартості треба 1 320 000 грн протягом 20 днів.

Як проходить аукціон і що буде, якщо учасник один

Оголошення про продаж публікують в електронній системі, і з цього моменту починається строк подання заяв. Учасник реєструється на одному з акредитованих майданчиків, підписує заяву кваліфікованим електронним підписом, завантажує документи та сплачує обидва внески. До закінчення строку подання заяв гроші мають надійти на рахунок оператора, бо платіж, який «висить у дорозі», до участі не допускає.

Порядок № 432 передбачає кілька форматів: аукціон з умовами, аукціон без умов, аукціон із зниженням стартової ціни та аукціон за методом покрокового зниження стартової ціни з подальшим поданням цінових пропозицій. Перші торги завжди проводять за стартовою ціною, визначеною на підставі балансової вартості або оцінки; якщо вони не відбулися, ціну знижують і оголошують повторний аукціон.

Коли заяву подав лише один учасник, аукціон не проводиться, а цього учасника визнають переможцем і з ним укладають договір купівлі-продажу. Саме тому малопомітні лоти в невеликих громадах регулярно йдуть за стартовою ціною. Обіцянки посередників «гарантувати перемогу» за таких умов не мають сенсу: результат залежить від того, чи знайдеться другий охочий, а не від домовленостей.

Що змінилося для орендарів з 6 червня 2026 року

Раніше орендар державного або комунального приміщення, який за письмовою згодою орендодавця здійснив невід’ємні поліпшення на суму не менш як 25 % ринкової вартості об’єкта, міг приватизувати його шляхом прямого викупу без торгів. Закон № 4360-IX цю процедуру скасував.

Тепер об’єкт у будь-якому разі виставляють на аукціон, але орендар, який відповідає умовам закону (діючий договір оренди, згода орендодавця на поліпшення, підтверджений 25-відсотковий поріг, відсутність заборгованості з орендної плати), отримує переважне право придбати його за найвищою ціною, запропонованою на торгах. Якщо орендар цим правом не скористався, об’єкт переходить до переможця аукціону, а витрати на невід’ємні поліпшення орендарю компенсують.

Для орендарів це означає, що документальна підготовка стала важити більше за домовленості: потрібні акти виконаних робіт, платіжні документи, висновок оцінювача про частку поліпшень у вартості об’єкта та письмова згода орендодавця, отримана до початку робіт. Зібрати цей пакет допомагає правова експертиза об’єкта (due diligence) — вона ж показує обтяження, судові спори та заборгованість, які після купівлі перейдуть до нового власника.

Покрокова інструкція для учасника

1. Знайдіть лот і вивчіть документацію. Оголошення публікують на prozorro.sale та на сайті Фонду державного майна. У паспорті об’єкта є стартова ціна, розмір гарантійного внеску, умови продажу та кінцева дата подання заяв.
2. Перевірте об’єкт до сплати внесків. Реєстр речових прав, Єдиний реєстр судових рішень, реєстр обтяжень рухомого майна, містобудівні умови. Огляд об’єкта на місці організовує продавець за окремим запитом.
3. Зареєструйтеся на майданчику й оформіть КЕП. Юридична особа додає статут, витяг з ЄДР і документи про кінцевого бенефіціарного власника; фізична особа — паспорт та ідентифікаційний код.
4. Сплатіть реєстраційний внесок 864,70 грн і гарантійний внесок 20 % стартової ціни. Платіжні доручення завантажуються разом із заявою до закінчення строку подання.
5. Візьміть участь у торгах. Раунди тривають за розкладом майданчика, крок і кількість раундів визначені в оголошенні. Після завершення система формує протокол.
6. Підпишіть протокол за 7 днів, сплатіть ціну за 20 днів, укладіть договір за 25 днів. Право власності реєструють після повної оплати; адміністративний збір за державну реєстрацію права власності у строк 5 робочих днів становить 330 грн.

Типові помилки

• Сплатити гарантійний внесок в останній день. Кошти мають бути зараховані на рахунок оператора до закінчення строку подання заяв. Міжбанківський платіж, надісланий увечері п’ятниці, доходить у понеділок, і заяву відхиляють без повернення реєстраційного внеску.
• Не перевірити обтяження та борги об’єкта. Іпотека, арешт, борг за комунальні послуги чи спір про право власності залишаються з майном. Скасувати результати аукціону через це не вийде, бо ризик покладено на покупця.
• Виграти й не знайти грошей за 20 днів. Прострочення оплати означає втрату гарантійного внеску, а це 20 % стартової ціни, та розірвання угоди з подальшим повторним аукціоном.
• Розраховувати на стару процедуру викупу орендарем. Після 6 червня 2026 року заяви на прямий викуп не приймають, і час, витрачений на підготовку такого пакета, доведеться витрачати заново вже під аукціон.
• Ігнорувати умови продажу. Аукціон з умовами накладає зобов’язання: збереження профілю діяльності, погашення боргів підприємства, збереження робочих місць. Їх невиконання дає підставу для розірвання договору та повернення об’єкта державі.

Коли адвокат не потрібен

Якщо ви купуєте недороге приміщення без обтяжень, без орендарів і без умов продажу, процедура цілком зрозуміла без супроводу: реєстрація на майданчику займає день, документи типові, а система сама веде через етапи. Перевірити нерухомість можна самостійно через Державний реєстр речових прав і Єдиний реєстр судових рішень, обидва доступні онлайн.

Супровід починає окупатися там, де ціна лота вимірюється мільйонами, об’єкт має орендарів або незавершене будівництво, продається з умовами, або коли ви претендуєте на переважне право як орендар з невід’ємними поліпшеннями. Тоді потрібні перевірка правового статусу, розрахунок частки поліпшень і готовність оскаржувати рішення комісії. Орієнтовні суми дивіться в розділі ціни юридичних послуг: письмовий правовий висновок від 5 000 грн, супровід господарського спору від 30 000 грн. Підготовку договорів і реєстрацію права власності веде адвокат з нерухомості.

Питання та відповіді

Скільки коштує участь в аукціоні Прозорро у 2026 році

Реєстраційний внесок становить 0,1 мінімальної зарплати, тобто 864,70 грн, і не повертається. Гарантійний внесок дорівнює 20 % стартової ціни лота і повертається всім, крім переможця, якому його зараховують у ціну об’єкта.

Чи повертають гарантійний внесок, якщо не виграв

Так, оператор майданчика повертає його протягом кількох робочих днів після завершення аукціону. Внесок не повертають переможцю, а також учаснику, який відмовився підписати протокол або укласти договір.

Що буде, якщо на лот подався лише один учасник

Аукціон не проводиться, єдиного учасника визнають переможцем і з ним укладають договір купівлі-продажу за поданою ціною, яка не може бути нижчою за стартову. Це стандартна ситуація для невеликих об’єктів у громадах.

Чи можна приватизувати орендоване приміщення без аукціону у 2026 році

Ні. З 6 червня 2026 року Закон № 4360-IX скасував пряму процедуру викупу. Орендар з підтвердженими невід’ємними поліпшеннями бере участь в аукціоні та має переважне право придбати об’єкт за найвищою запропонованою ціною.

Яка максимальна вартість об’єкта малої приватизації

250 млн грн за вартістю активів. Усе, що дорожче, продають за процедурою великої приватизації із залученням радника та за окремим рішенням Кабінету Міністрів.

Скільки часу є на оплату після перемоги

Протокол аукціону підписують протягом 7 днів, повну вартість лота сплачують протягом 20 днів, договір купівлі-продажу укладають протягом 25 днів. Прострочення означає втрату гарантійного внеску.

Чи може іноземець купити державне майно на аукціоні

Так, якщо він не підпадає під обмеження статті 8 Закону № 2269-VIII: не є резидентом держави-агресора, не перебуває під санкціями, не зареєстрований в офшорній юрисдикції та розкрив інформацію про кінцевого бенефіціарного власника.

Чи проводяться аукціони з малої приватизації під час воєнного стану

Так, торги в ProZorro.Продажі тривають, окрім об’єктів на територіях активних бойових дій і тимчасово окупованих територіях, де приватизацію зупинено.

Як оскаржити результати аукціону

Позов подають до господарського суду за місцезнаходженням відповідача, вимагаючи визнати недійсними результати аукціону та договір. Судовий збір за майновий позов юридичної особи становить 1,5 % ціни позову, але не менш ніж 3 328 грн.

Хто платить за державну реєстрацію права власності на придбаний об’єкт

Покупець. Адміністративний збір у 2026 році становить 330 грн за реєстрацію протягом 5 робочих днів, 3 330 грн за 2 робочі дні та 16 640 грн за реєстрацію протягом 2 годин.

Джерела

• Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» № 2269-VIII, статті 4, 5, 8, 18
• Порядок проведення електронних аукціонів для продажу об’єктів малої приватизації, постанова КМУ № 432 від 10.05.2018
• Закон України № 4360-IX — нові правила приватизації орендованого майна з 06.06.2026
• ProZorro.Продажі: мала приватизація — калькулятор внесків, перелік акредитованих майданчиків
• Фонд державного майна України — оголошення про продаж і переліки об’єктів

Мала приватизація Прозорро з компанією «Сварог»

Ми перевіряємо об’єкт до сплати гарантійного внеску, готуємо пакет документів учасника, супроводжуємо підписання протоколу та договору й реєструємо право власності. Окремий напрям — захист переважного права орендаря за правилами, що діють з 6 червня 2026 року, включно з розрахунком частки невід’ємних поліпшень.

+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00