Оренда паю у 2026 році: чи продовжився договір автоматично і як розірвати з недобросовісним орендарем

Автоматичне поновлення договорів оренди сільгоспземлі на один рік без волевиявлення сторін стосувалося лише договорів, строк користування за якими сплив після введення воєнного стану і до 19 листопада 2022 року (пп. 1 п. 27 розділу X Земельного кодексу). Договір, що закінчився пізніше, продовжується тільки за власною умовою про поновлення (ст. 126-1 ЗК). Розірвати чинний договір достроково можна через суд за систематичну несплату орендної плати чи використання землі не за призначенням (ст. 32 Закону «Про оренду землі», ст. 141 ЗК).

Навколо оренди паїв за роки війни накопичилося стільки чуток, що власники часто не знають головного: чинний у них договір чи ні. Орендарі цим користуються — продовжують обробляти землю, посилаючись на «автоматичну пролонгацію воєнного часу», хоча для більшості договорів вона давно вичерпалася. Розберімо за датами, що сталося з вашим договором, скільки має платити орендар і як розійтися з тим, хто порушує умови.

Ситуації бувають дзеркальні, тому стаття корисна обом сторонам; якщо ж потрібен супровід конкретного спору — сторінка послуги: адвокат із земельних питань.

Головне питання: чи чинний ваш договір

Перевірка робиться за датою закінчення строку договору:

Закон № 2698-IX опубліковано в «Голосі України» 18 листопада 2022 року, і він набрав чинності наступного дня, 19 листопада. Саме ця дата ділить договори на дві групи, тому її варто звірити з датою закінчення вашого договору до того, як починати будь-які переговори.

Умова про поновлення: як вона працює за ст. 126-1 ЗК

Багато типових договорів містять пункт про поновлення після закінчення строку, і працює він за окремою механікою. За ст. 126-1 Земельного кодексу, якщо договір містить таку умову, він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без підписання сторонами будь-якого письмового правочину. Щоб цього не сталося, сторона, яка не бажає поновлення, не пізніш як за місяць до дати закінчення договору подає до Державного реєстру речових прав заяву про виключення з реєстру відомостей про поновлення. Немає заяви — після настання дати закінчення реєстрація права оренди просто продовжується на той самий строк.

Ще одна деталь, яку пропускають: правила ст. 126-1 ЗК поширюються на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX (16 січня 2020 року). Поновлення договорів, укладених раніше, відбувається на умовах, визначених самими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Для паїв це принципово: більшість «сільських» договорів підписані у 2005–2015 роках, тому працює не нинішня ст. 126-1, а редакція закону тих років.

Переважне право орендаря: що воно дає і чого не дає

Переважне право орендаря на укладення договору на новий строк закріплене у ст. 33 Закону «Про оренду землі». Орендар, який належно виконував обов’язки, має перевагу перед іншими особами, але лише за умови, що він письмово повідомив орендодавця про намір скористатися цим правом — у строк, встановлений договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення його дії. До листа-повідомлення додається проект договору. Орендодавець розглядає його протягом місяця.

Тут ховається головний важіль власника паю: якщо сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов, переважне право орендаря припиняється. Тобто перевага не зобов’язує вас погоджуватися на стару ставку. У 2025 році Верховний Суд у справі № 161/8859/23 визнав недійсною додаткову угоду про продовження оренди, укладену через два роки після закінчення строку договору: орендар не надіслав лист-повідомлення до спливу строку, а тому підстав для продовження не було.

Орендар користується паєм без чинного договору

Це найпоширеніша ситуація 2026 року. Порядок дій:

1. Замовте витяг із Державного реєстру речових прав: чи зареєстроване право оренди і до якої дати. В електронній формі витяг коштує 40 грн, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку — 170 грн (0,05 прожиткового мінімуму, з округленням до 10 грн).
2. Надішліть орендарю письмову вимогу звільнити ділянку та повернути її за актом. Ст. 34 Закону «Про оренду землі» прямо зобов’язує повернути ділянку на умовах, визначених договором, і забороняє утримувати її для задоволення власних вимог до орендодавця.
3. За фактичне користування без договору вимагайте безпідставно збережені кошти (ст. 1212 ЦК) — суди стягують їх у розмірі орендної плати за весь період користування.
4. Якщо орендар не йде — позов про повернення ділянки. Реєстрація старої оренди в реєстрі при цьому скасовується. Судовий збір за немайнову вимогу фізичної особи у 2026 році — 1 331,20 грн.

Договір чинний, але орендар порушує: підстави для розірвання

Дострокове розірвання без згоди орендаря можливе лише через суд: ст. 32 Закону «Про оренду землі» допускає його в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом. Робочі підстави:

• систематична несплата орендної плати (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК) — практика вимагає саме системності, тобто двох і більше періодів; разова затримка підставою не є;
• використання не за цільовим призначенням (п. «ґ» ч. 1 ст. 141 ЗК) — наприклад, кар’єр чи склад на ріллі;
• використання способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗК) — виснаження ґрунту, засмічення, знищення родючого шару;
• передача в суборенду без згоди, якщо договір такої згоди вимагає.

Кожну підставу треба документувати заздалегідь: банківські виписки про відсутність платежів, письмові вимоги з відміткою про вручення, фотофіксація, акти обстеження ґрунтів. Суд оцінює докази за період, а не емоції на засіданні.

Орендна плата: скільки і як вимагати

Для паю приватної власності розмір плати визначає договір — верхньої чи нижньої межі в законі для нього немає. Указ Президента № 92/2002 орієнтує сторони на плату не менше 3% визначеної відповідно до законодавства вартості паю, але це орієнтир, а не санкція. Вилка 3–12% нормативної грошової оцінки, про яку часто чують власники, встановлена ст. 288.5 Податкового кодексу і стосується оренди земель державної та комунальної власності.

Два важелі є завжди. Перший — індексація: якщо договір передбачає плату у відсотках від нормативної грошової оцінки, перерахуйте суму після оновлення НГО, бо для більшості ділянок вона зросла. Другий — форма виплати: натуральна оплата зерном перераховується за ринковими цінами на дату виплати, і саме тут орендарі найчастіше «економлять». Вимога про перерахунок і доплату надсилається письмово; далі — суд зі стягненням заборгованості та пені за договором. Стягнення заборгованості — майнова вимога: судовий збір становить 1% ціни позову, але не менше 1 331,20 грн і не більше 16 640 грн.

Типові помилки власників паїв

• Вірити «автоматичній пролонгації» на слово. Воєнна норма охоплювала лише договори, що спливли до 19.11.2022; перевіряйте дату закінчення і текст договору, а не запевнення орендаря.
• Пропустити місячний строк заперечення проти поновлення. Якщо договір містить умову про поновлення і підпадає під ст. 126-1 ЗК, заяву до реєстру треба подати не пізніш як за місяць до дати закінчення, інакше реєстрація оренди продовжиться сама.
• Приймати оплату після закінчення договору «як раніше». Регулярне прийняття плати без заперечень суд може розцінити як фактичне продовження орендних відносин.
• Розривати «явочним порядком» — заорати поле чи пустити іншого орендаря. Поки право оренди зареєстроване, це створює спір уже проти вас.
• Підписувати додаткові угоди не читаючи. Класика судових справ: власник думав, що продовжує договір на рік, а в додатковій угоді значилося 10.

Коли адвокат не потрібен

Якщо договір сплив, орендар визнає це і після письмової вимоги повертає пай за актом — достатньо витягу з реєстру і рекомендованого листа. Адвокат потрібен, коли орендар посилається на пролонгацію і продовжує сіяти, коли за землю платять копійки без індексації або коли треба розірвати чинний договір за порушення: тут результат вирішує якість зібраних доказів.

Питання та відповіді

Чи продовжився мій договір оренди паю автоматично через воєнний стан?

Лише якщо строк користування за ним сплив після 24 лютого 2022 року і до 19 листопада 2022 року — тоді договір вважався поновленим на один рік. Для договорів, що закінчилися пізніше, автоматичного продовження за воєнною нормою немає; можливе хіба що поновлення за умовою самого договору.

Договір закінчився, а орендар продовжує обробляти землю. Що робити?

Письмова вимога звільнити ділянку і повернути її за актом (ст. 34 Закону «Про оренду землі»), а за період користування без договору — стягнення безпідставно збережених коштів за ст. 1212 ЦК у розмірі орендної плати. Далі, за потреби, позов про повернення ділянки.

Як зупинити автоматичне поновлення, якщо воно прописане в договорі?

Подати до Державного реєстру речових прав заяву про виключення з нього відомостей про поновлення договору — не пізніш як за місяць до дати закінчення дії договору (ч. 3 ст. 126-1 ЗК). Для договорів, укладених до 16 січня 2020 року, порядок визначають умови самого договору.

Чи можу я розірвати чинний договір, якщо орендар платить із запізненням?

Разова затримка підставою не є. Потрібна систематична несплата (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК): два і більше періодів. Фіксуйте прострочення письмовими вимогами — вони стануть доказами системності в суді.

Орендар платить зерном за заниженими цінами. Це законно?

Натуральна форма допустима, якщо передбачена договором, але перерахунок має відповідати ринковим цінам на дату виплати. Заниження — підстава вимагати доплату, а за системності — і розірвання.

Чи діє переважне право орендаря, якщо я хочу здати пай іншому?

Так, за належного виконання договору і за умови, що орендар повідомив вас листом із проектом договору не пізніш як за місяць до закінчення строку (ст. 33 Закону «Про оренду землі»). Але якщо ви не домовилися про орендну плату, переважне право припиняється.

Скільки коштує суд про розірвання чи повернення паю?

Вимога про розірвання договору або повернення ділянки — немайнова: судовий збір 1 331,20 грн у 2026 році. Стягнення заборгованості — майнова вимога: 1% ціни позову, від 1 331,20 до 16 640 грн. Подання в електронній формі — мінус 20%; у разі виграшу витрати стягуються з орендаря.

Скільки триває така справа?

Повернення паю після спливу договору — 4–8 місяців у першій інстанції. Розірвання чинного договору за порушення — 6–12 місяців, залежно від обсягу доказів і експертиз (наприклад, ґрунтознавчої при виснаженні землі).

Чи можна продати пай, який в оренді?

Так. Оренда при цьому не припиняється: новий власник стає орендодавцем на тих самих умовах. Орендар має переважне право купівлі, але у другу чергу — після особи зі спеціальним дозволом на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (ст. 130-1 ЗК).

Спадкоємець отримав пай із «вічним» договором. Чи зобов’язує він?

Договір переходить до спадкоємця разом із ділянкою, але спадкоємець має ті самі права: перевірити чинність за датами, вимагати індексовану плату і розірвати договір через суд за порушення.

Джерела

• Закон України «Про оренду землі», ст. 32–34 і Перехідні положення — zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14
• Земельний кодекс України, ст. 126-1, 130-1, 141, пп. 1 п. 27 розділу X — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
• Закон України від 19.10.2022 № 2698-IX (обмеження воєнної автопролонгації) — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2698-20
• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX — zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20
• Цивільний кодекс України, ст. 1212 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15
• Податковий кодекс України, ст. 288 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Указ Президента України від 02.02.2002 № 92/2002 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/92/2002
• Закон України «Про судовий збір» № 3674-VI, ст. 4 — zakon.rada.gov.ua/laws/show/3674-17

Захист прав власника паю з компанією «Сварог»

Надішліть нам договір і дату його закінчення — ми скажемо, чинний він чи ні, порахуємо, скільки орендар недоплатив з урахуванням індексації, і підготуємо або вимогу про повернення паю, або позов про розірвання з доказовою базою, яку суд прийме. Дотичні матеріали й послуги: як довести межі ділянки, адвокат із земельних питань, досудове врегулювання спорів, повний прайс.

+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00