Як отримати землю у власність у 2026 році: мораторій, винятки та вартість оформлення

Безоплатна приватизація земель державної та комунальної власності зупинена на час воєнного стану підпунктом 5 пункту 27 розділу X Земельного кодексу. Винятки залишилися: власники будинків і споруд оформлюють землю під ними, власники паїв виділяють ділянки в натурі, а люди, чиє житло зруйнувала війна, отримують ділянку замість втраченої. Державна реєстрація права власності коштує 330 грн за 5 робочих днів.

З 24 лютого 2022 року діє загальна заборона безоплатно передавати землю з державної та комунальної власності в приватну: норму внесли до перехідних положень Земельного кодексу, і станом на вересень 2026 року вона залишається чинною. Заборона охоплює і сам акт передачі, і надання дозволів на розроблення документації із землеустрою, тому подавати класичну заяву «прошу дозволити розробити проєкт відведення» зараз немає сенсу.

Це не означає, що землю неможливо оформити. Працюють винятки з мораторію, повністю відкритий ринок купівлі-продажу, спадкування та виділення паїв у натурі. Нижче розібрано, що саме доступно у 2026 році, які норми площ діють за статтею 121 Земельного кодексу і в які суми обходиться оформлення.

Мораторій на безоплатну приватизацію і винятки з нього

Підпункт 5 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу забороняє на період воєнного стану безоплатну передачу земель державної та комунальної власності у приватну власність, а також розроблення документації із землеустрою для такої передачі. Сільські, селищні та міські ради не можуть ухвалювати відповідні рішення, і подані заяви повертають без розгляду.

Заборона не поширюється на чотири ситуації. Перша — передача ділянки власникові розташованих на ній будівель і споруд: якщо у вас є будинок, гараж чи господарська споруда з зареєстрованим правом власності, землю під ними та для їх обслуговування оформити можна. Друга — виділення в натурі земельних часток (паїв) власникам сертифікатів. Третя — ділянки, передані громадянам у користування ще до набрання чинності Земельним кодексом 2001 року. Четверта — надання ділянок особам, чиє нерухоме майно знищене внаслідок збройної агресії.

На практиці найчастіше спрацьовує перший виняток, тому приватизація землі під приватним будинком залишається робочим механізмом навіть під час дії мораторію. Головна умова — актуальний запис про право власності на будинок у Державному реєстрі речових прав.

Норми безоплатної передачі за статтею 121 Земельного кодексу

Стаття 121 Земельного кодексу дає громадянину право один раз безоплатно отримати ділянку за кожним із шести цільових призначень. Норми не змінювалися і залишаються орієнтиром для всіх процедур, включно з винятками з мораторію.

Право використовується один раз за кожним призначенням: отримавши 0,10 га під гараж, ще одну гаражну ділянку безоплатно вже не оформити, а на ділянку для садівництва право зберігається. Перевірити, що саме людина вже приватизувала, можна за витягом з Державного земельного кадастру та даними Державного реєстру речових прав. Порядок дій за кожним призначенням описаний на сторінці приватизація земельної ділянки.

Інші способи стати власником землі

Купівля-продаж. Ринок сільськогосподарських земель відкрито з 1 липня 2021 року: спершу купувати могли лише громадяни України з обмеженням 100 га, а з 1 січня 2024 року право отримали й українські юридичні особи з лімітом 10 000 га. Іноземцям та особам без громадянства купівля сільгоспземель залишається забороненою до вирішення питання на референдумі. Договір посвідчує нотаріус, право власності реєструють одразу після посвідчення.

Спадкування. Заяву нотаріусу подають протягом шести місяців з дня відкриття спадщини (ст. 1270 Цивільного кодексу), далі видається свідоцтво про право на спадщину і проводиться реєстрація. Пропущений строк поновлюють за письмовою згодою інших спадкоємців або за рішенням суду. Успадковану сільгоспділянку іноземець зобов’язаний відчужити протягом року. Супровід таких справ веде адвокат зі спадкових справ.

Виділення паю в натурі. Власники сертифікатів на земельну частку виділяють ділянку та отримують кадастровий номер. Мораторій воєнного стану на цю процедуру не поширюється.

Набувальна давність і визнання права через суд. Стаття 119 Земельного кодексу дозволяє громадянину, який добросовісно й відкрито користувався ділянкою 15 років, претендувати на її передачу. Коли документи втрачені або орган місцевого самоврядування відмовляє без підстав, питання вирішує визнання права власності в судовому порядку.

Скільки коштує оформлення у 2026 році

Сама земля за безоплатною приватизацією не оплачується, платять за дії реєстраторів, нотаріусів і землевпорядників. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно у 2026 році коштує 330 грн у звичайний строк 5 робочих днів, 3 330 грн за 2 робочі дні, 6 660 грн за 1 робочий день і 16 640 грн за реєстрацію протягом 2 годин. Реєстрація земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та присвоєння кадастрового номера адміністративного збору не потребують, а розроблення технічної документації із землеустрою оплачується за договором із сертифікованим інженером-землевпорядником.

При купівлі-продажу земельної ділянки додаються нотаріальні витрати та податки продавця. Стаття 172 Податкового кодексу звільняє від податку дохід від продажу не частіше одного разу на рік ділянки, що не перевищує норму безоплатної передачі за статтею 121 Земельного кодексу, за умови перебування у власності понад три роки; вимога про три роки не поширюється на успадковане майно. В інших випадках продавець сплачує 5 % податку на доходи фізичних осіб і 5 % військового збору.

Якщо справа доходить до суду, немайновий позов фізичної особи коштує 1 331,20 грн, а через «Електронний суд» — 1 064,96 грн. Вартість супроводу дивіться в розділі ціни юридичних послуг: консультація від 1 500 грн, письмовий правовий висновок від 5 000 грн, повний супровід цивільної справи від 25 000 грн.

Як оформити землю крок за кроком

1. Перевірте статус ділянки в Публічній кадастровій карті. Якщо кадастрового номера немає, ділянку доведеться формувати; якщо номер є, з’ясуйте цільове призначення та наявність зареєстрованих прав і обтяжень.
2. Визначте підставу. Власність на будинок, сертифікат на пай, користування до 2002 року, зруйноване житло — кожна підстава має власний перелік документів. Без жодної з них доведеться чекати завершення воєнного стану.
3. Подайте клопотання до органу, який розпоряджається землею. Це сільська, селищна чи міська рада або районна державна адміністрація. Строк розгляду клопотання про надання дозволу — один місяць (ст. 118 Земельного кодексу).
4. Замовте технічну документацію із землеустрою. Інженер-землевпорядник виконує польові роботи, формує обмінний файл і подає його для державної реєстрації ділянки в Державному земельному кадастрі; витяг з кадастру видають протягом 14 днів.
5. Отримайте рішення про передачу ділянки у власність. Орган приймає його протягом двох тижнів з дня отримання затвердженої документації.
6. Зареєструйте право власності. Через ЦНАП або нотаріуса, адміністративний збір 330 грн, строк 5 робочих днів. Після цього дані з’являються в Державному реєстрі речових прав і в застосунку «Дія».

Типові помилки

• Подавати заяву на безоплатну приватизацію без підстави-винятку. Орган повертає її без розгляду, а витрачений час та оплата послуг посередників не повертаються. Спершу перевірте, чи підпадає ваша ситуація під виняток з мораторію.
• Купувати ділянку «за розпискою» або за довіреністю. Договір купівлі-продажу землі без нотаріального посвідчення нікчемний, а право власності реєструють лише на підставі посвідченого договору. Гроші в такій схемі повертають через суд роками.
• Не звірити межі з сусідами до подання документації. Накладення меж у кадастрі блокує реєстрацію ділянки, і виправлення помилки вимагає нової документації та згоди суміжників, а іноді й судового спору.
• Пропустити шестимісячний строк на прийняття спадщини. Поновлювати його доведеться за згодою всіх інших спадкоємців або через суд, і ділянка тим часом може опинитися в комунальній власності як відумерла спадщина.
• Забути про цільове призначення. Будівництво житлового будинку на ділянці для ведення особистого селянського господарства — підстава для припису та штрафу; змінювати призначення потрібно до початку робіт.

Коли адвокат не потрібен

Якщо ділянка вже має кадастровий номер, спорів із сусідами немає, а підстава очевидна — ви власник будинку на цій землі або отримали ділянку у спадок за заповітом без інших претендентів, — процедуру проходять самостійно. Заяву подають через ЦНАП, витяг з Державного земельного кадастру замовляють онлайн, реєстрацію права власності оформлює державний реєстратор або нотаріус за 330 грн. Землевпорядника шукають у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників, і ця робота юридичного супроводу не потребує.

Допомога потрібна там, де є конфлікт або відмова: накладення меж, спір із суміжником, відмова ради без мотивів, оскарження рішення про передачу ділянки іншій особі, спадкові спори між кількома претендентами, поділ ділянки між співвласниками. У таких справах адвокат із земельних питань будує позицію на матеріалах кадастру та землевпорядній документації, а не на переписуванні норм кодексу.

Питання та відповіді

Чи можна приватизувати землю під час воєнного стану у 2026 році

Загальна безоплатна приватизація зупинена підпунктом 5 пункту 27 розділу X Земельного кодексу. Оформити ділянку можна за винятками: власникам будівель на ній, власникам паїв при виділенні в натурі, користувачам ділянок, переданих до 2002 року, та особам, чиє житло знищила війна.

Скільки гектарів можна отримати безоплатно

До 2,00 га для особистого селянського господарства, до 0,12 га для садівництва, до 0,25 га в селі (0,15 га в селищі, 0,10 га в місті) під житловий будинок, до 0,10 га під дачу, до 0,01 га під гараж і розмір паю для фермерського господарства. Кожне призначення використовується один раз.

Скільки коштує оформити землю у власність

Державна реєстрація права власності — 330 грн у строк 5 робочих днів або 16 640 грн за 2 години. Реєстрація ділянки в кадастрі безоплатна, окремо оплачується робота інженера-землевпорядника за договором.

Чи можна купити сільськогосподарську землю у 2026 році

Так. Громадяни України купують до 100 га, українські юридичні особи — до 10 000 га з 1 січня 2024 року. Іноземцям та особам без громадянства купівля сільгоспземель заборонена.

Чи потрібен нотаріус для купівлі земельної ділянки

Так, договір купівлі-продажу землі підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Без нього правочин нікчемний, а державний реєстратор не внесе запис про нового власника.

Який податок платить продавець землі

Дохід не оподатковується, якщо продаж не частіший ніж раз на рік, площа не перевищує норму статті 121 Земельного кодексу і ділянка перебувала у власності понад три роки. В інших випадках — 5 % податку на доходи фізичних осіб і 5 % військового збору.

Що робити, якщо рада відмовила у передачі ділянки

Відмова має бути вмотивованою і містити посилання на конкретну норму. Її оскаржують до адміністративного суду; судовий збір за немайновий позов фізичної особи становить 1 331,20 грн, через «Електронний суд» — 1 064,96 грн.

Скільки часу займає оформлення ділянки

Клопотання про дозвіл розглядають місяць, технічна документація займає від кількох тижнів до кількох місяців, витяг з Державного земельного кадастру видають протягом 14 днів, реєстрація права власності — 5 робочих днів. Реальний строк зазвичай становить 3–6 місяців.

Чи можна успадкувати пай і що з ним робити

Так. Спадкоємець подає заяву нотаріусу протягом шести місяців, отримує свідоцтво про право на спадщину, після чого виділяє ділянку в натурі та реєструє право власності. Іноземець зобов’язаний відчужити успадковану сільгоспділянку протягом року.

Чи діє право на безоплатну приватизацію після завершення воєнного стану

Стаття 121 Земельного кодексу не скасована, тому після зняття мораторію процедура відновиться в колишньому вигляді. Кількість використаних призначень фіксується в реєстрах, тож право, реалізоване до 2022 року, вдруге не виникає.

Джерела

• Земельний кодекс України, статті 118, 119, 121, 122, пункт 27 розділу X
• Цивільний кодекс України, стаття 1270 — строк прийняття спадщини
• Податковий кодекс України, стаття 172 — оподаткування продажу нерухомості
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», стаття 34 — адміністративний збір
• Публічна кадастрова карта України — перевірка кадастрового номера та цільового призначення
• Портал «Дія» — витяги з Державного реєстру речових прав

Оформлення землі у власність з компанією «Сварог»

Ми перевіряємо, чи підпадає ваша ситуація під виняток з мораторію, готуємо клопотання до ради, супроводжуємо землевпорядні роботи, оскаржуємо відмови та ведемо спори про межі й визнання права власності. Першою дією зазвичай стає перевірка ділянки в кадастрі та реєстрі прав: вона одразу показує, чи є сенс подавати документи зараз.

+38 095 554-54-24 · Київ, вул. Хорива, 7 (Поділ) · Пн–Пт 9:00–18:00